¿Cuánto gana una vivienda turística al mes? La respuesta no está en la cantidad que aparece en Airbnb o Booking ni en el dinero total recibido por las reservas.
Para saber cuánto deja realmente un alojamiento hay que descontar comisiones, limpieza, suministros, mantenimiento, seguros, impuestos, financiación y todos los demás costes de la actividad. Solo entonces podemos hablar de beneficio.
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Una vivienda turística puede facturar 3.000, 5.000 o más euros en un mes y dejar un beneficio muy inferior después de pagar todos sus costes.
Para calcular cuánto gana realmente debes analizar la facturación, las comisiones, el número de reservas, la duración de las estancias, los gastos variables, los gastos fijos y la financiación.
El dato importante no es cuánto dinero entra, sino cuánto queda disponible después de pagar todo.
Imaginemos que una vivienda turística recibe 4.500 euros en reservas durante agosto. A primera vista puede parecer que el propietario ha ganado 4.500 euros.
Sin embargo, todavía hay que pagar las comisiones de las plataformas, las limpiezas, la lavandería, la electricidad, el agua, los productos de bienvenida, las reparaciones y la parte proporcional de los gastos anuales.
La facturación muestra lo que vende la vivienda. El beneficio muestra lo que realmente gana.
Antes de hacer números conviene diferenciar cuatro conceptos que suelen mezclarse.
Importe total generado por las reservas antes de descontar ningún coste.
Cantidad recibida después de comisiones, promociones y descuentos.
Resultado que queda después de descontar todos los gastos de la actividad.
Dinero que realmente entra y sale de la cuenta durante el mes.
Beneficio mensual = ingresos del mes − todos los gastos del mes
Para obtener una cifra real también debes repartir correctamente los gastos anuales y extraordinarios.
No existe una cantidad mensual válida para todos los alojamientos. El resultado depende de una combinación de factores.
La facturación mensual básica puede calcularse multiplicando las noches reservadas por la tarifa media conseguida.
Facturación mensual = noches vendidas × precio medio por noche
Una vivienda vende 18 noches durante un mes a un precio medio de 180 euros.
18 noches × 180 € = 3.240 €
La facturación mensual inicial sería de 3.240 euros.
También debes añadir otros ingresos cobrados durante las estancias, como suplementos autorizados, servicios adicionales o entradas anticipadas.
La facturación publicada no siempre coincide con el importe recibido por el propietario.
Debes descontar:
Una reserva puede anunciarse por 1.000 euros y generar un ingreso inferior después de aplicar comisiones y descuentos. La comparación debe hacerse siempre con el importe realmente recibido.
Los gastos variables aparecen o crecen cuando se produce una estancia.
Preparación completa de la vivienda después de cada salida.
Lavado y preparación de sábanas, fundas y toallas.
Electricidad, agua, gas, calefacción y climatización.
Papel, bolsas, productos de bienvenida y reposiciones.
Atención: el coste de limpieza suele producirse por reserva, no por noche. Por eso varias estancias cortas pueden resultar menos rentables que una estancia larga.
Los gastos fijos deben pagarse aunque la vivienda no reciba huéspedes.
Cuando estos gastos se pagan una vez al año, conviene dividirlos entre doce meses para conocer su impacto mensual medio.
Gasto fijo mensual medio = gastos fijos anuales ÷ 12
No todos los meses se rompe un electrodoméstico, hay que pintar una habitación o sustituir una cama. Pero esos gastos forman parte del coste real del alojamiento.
Si solo descuentas los recibos habituales, el beneficio mensual parecerá mayor hasta que aparezca una reparación importante.
Una forma prudente de control consiste en crear una provisión mensual para mantenimiento, averías y reposiciones. Así el resultado no depende de ignorar los gastos que todavía no han llegado.
Cuando la vivienda está financiada, el análisis necesita dos perspectivas.
Tiene en cuenta la cuota completa que sale de la cuenta y muestra el dinero disponible del mes.
Diferencia entre intereses, devolución de capital y otros elementos económicos de la financiación.
Importante: el tratamiento fiscal de la financiación y de los demás gastos depende de la situación concreta del propietario y de la normativa aplicable.
Este ejemplo es ilustrativo. Cada propietario debe utilizar sus propios ingresos, gastos, financiación y condiciones fiscales para conocer el resultado real de su vivienda.
La actividad turística suele estar afectada por la estacionalidad. Un mes de verano, un puente o un gran evento pueden generar una facturación muy superior a un mes de baja demanda.
Por eso conviene distinguir:
Mayor demanda, mejores precios y normalmente más ocupación.
Demanda moderada que requiere ajustar tarifas y condiciones.
Menos reservas mientras muchos gastos fijos continúan existiendo.
El beneficio de agosto no debe multiplicarse por doce para estimar el resultado anual. Deben utilizarse los datos de todo el ejercicio.
La ocupación influye en la facturación, pero también puede aumentar los gastos. Para entenderlo, veamos un ejemplo simplificado con una tarifa media de 160 euros.
| Noches vendidas | Facturación | Observación |
|---|---|---|
| 10 noches | 1.600 € | Puede resultar insuficiente para cubrir una estructura de costes elevada. |
| 18 noches | 2.880 € | El resultado dependerá del número de reservas y de los gastos generados. |
| 25 noches | 4.000 € | Una ocupación alta no garantiza beneficio si el precio o el margen son insuficientes. |
Veinticinco noches repartidas en cinco reservas pueden tener un coste operativo distinto de las mismas veinticinco noches repartidas en diez reservas.
Porcentaje de noches disponibles que han sido vendidas.
Precio medio obtenido por cada noche reservada.
Ingreso generado por cada noche disponible.
Porcentaje de los ingresos que permanece después de descontar gastos.
Margen neto = beneficio ÷ ingresos × 100
Reposiciones, desplazamientos, productos, pequeños arreglos y compras urgentes pueden acumular una cantidad importante durante el año.
Responder mensajes, coordinar entradas, resolver incidencias y gestionar proveedores requiere tiempo, aunque no aparezca una factura.
Un mes sin reparaciones puede parecer muy rentable si no se reserva dinero para las que llegarán más adelante.
El resultado anual debe incluir también los meses con menos ocupación y los gastos que continúan existiendo.
Una vivienda rentable puede ocultar los malos resultados de otra si los movimientos no están correctamente separados.
Obtener beneficio no significa automáticamente que la inversión sea buena.
Debes comparar el resultado con:
Gatavia App te ayuda a controlar ingresos, gastos, reservas, documentos y rentabilidad para conocer el beneficio real de cada vivienda turística.
Calcular cuánto gana mi vivienda¿Estás pensando en comprar, vender o invertir?
Una previsión basada únicamente en anuncios, ocupación aparente o facturación estimada puede llevar a decisiones equivocadas. Un informe financiero analiza ingresos, costes, rentabilidad, escenarios y riesgos antes de comprometer tu dinero.
Solicitar un informe financieroDepende de la ubicación, el precio medio, la ocupación y los gastos. Para saberlo debes restar a los ingresos todas las comisiones, limpiezas, suministros, costes fijos, mantenimiento, financiación e impuestos aplicables.
No. La facturación representa los ingresos antes de descontar gastos. El beneficio es la cantidad que permanece después de asumir todos los costes.
Debes considerar comisiones, promociones, limpieza, lavandería, suministros, consumibles, mantenimiento, seguros, tasas, servicios profesionales, financiación y fiscalidad.
No necesariamente. Una ocupación elevada con precios bajos, muchas reservas cortas o costes excesivos puede dejar menos beneficio.
Conviene analizar ambos. El control mensual permite detectar problemas y el resultado anual recoge la estacionalidad, los gastos extraordinarios y los meses de menor demanda.
Debes analizar la inversión total, los ingresos previsibles, todos los gastos, la financiación, la normativa, los riesgos y distintos escenarios de ocupación y precios.
No existe una cantidad universal que gane una vivienda turística al mes. Dos alojamientos con la misma facturación pueden generar beneficios completamente diferentes.
La única forma de conocer la ganancia real es registrar todos los ingresos, descontar todos los costes y revisar el resultado de forma continua.
