Vivienda vacacional en Canarias en 2026: nueva ley, requisitos y registro
Si tienes una vivienda en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera, El Hierro o La Graciosa y quieres ofrecerla como vivienda vacacional (VV), debes revisar el régimen jurídico vigente y no limitarte a copiar un trámite anterior a 2025. La ubicación exacta, el uso urbanístico, la situación del edificio y la fecha en que comenzó la explotación cambian la respuesta.
Respuesta rápida: la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas es fundamental para esta actividad. Fue modificada por la Ley 7/2026, de 31 de julio. El Decreto 113/2015 sigue siendo relevante en lo que no se oponga al nuevo marco. Antes de presentar una declaración responsable, comprueba si el uso turístico está permitido y qué documentación exige el procedimiento vigente.
¿Qué cambió con la Ley 6/2025 y la reforma de 2026?
Canarias incorporó una regulación más estrechamente ligada al planeamiento urbanístico y territorial, a la vivienda residencial y a las condiciones para habilitar la explotación turística. La modificación de agosto de 2026 precisó, entre otros extremos, la distinción entre comercialización turística habitual y temporal, el uso turístico ocasional vinculado a determinados acontecimientos y particularidades de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.
Por eso conviene estudiar el texto resultante de ambas leyes y los regímenes especiales. No debe afirmarse que todas las viviendas construidas antes de una fecha concreta pueden abrir automáticamente, ni que una declaración presentada sin cumplir los requisitos urbanísticos sanee la situación.
Requisitos y documentos para iniciar una vivienda vacacional
La sede electrónica del Gobierno de Canarias —trámite 5548— identifica documentación que conviene comprobar antes de iniciar la actividad:
- Identificación y representación: titular de la actividad y poderes, si una persona presenta la documentación en su nombre.
- Memoria detallada: descripción de la actividad y del inmueble, planos, información técnica, fotografías y justificación de los requisitos sectoriales cuando proceda.
- Cédula urbanística: acreditación de la habilitación expresa del uso turístico conforme al planeamiento, teniendo en cuenta el régimen específico aplicable en las islas verdes.
- Primera ocupación o habilitación equivalente: documentación según la normativa urbanística y el supuesto.
- Comunidad de propietarios: acuerdo expreso cuando sea exigible bajo la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen turístico vigente.
- Derecho de explotación: documentación que identifique al propietario y al explotador cuando no coinciden.
La lista anterior no equivale a una autorización automática ni agota las condiciones que puedan establecer las normas urbanísticas, de seguridad, accesibilidad o explotación. Hay que consultar la ficha actualizada antes de presentarla.
Tramitación: declaración responsable y Registro General Turístico
El procedimiento turístico se articula mediante declaración responsable y la inscripción correspondiente en el Registro General Turístico de Canarias. La administración turística y los cabildos ejercen competencias conforme a las normas aplicables. La declaración responsable no permite ofrecer legalmente una vivienda si su uso turístico está prohibido, si faltan condiciones esenciales o si los datos no son veraces.
Después del alta siguen existiendo obligaciones de seguridad, información a huéspedes, publicidad, comunicación de viajeros, fiscalidad y mantenimiento de las condiciones declaradas. Conserva justificantes y documentación, especialmente si cambian el titular, la capacidad o la explotación.
Viviendas vacacionales ya inscritas antes de la nueva ley
La Ley 6/2025 contiene disposiciones transitorias diferenciadas. Determinadas viviendas previamente habilitadas pueden acogerse, cumpliendo sus condiciones, a un régimen de consolidación de uso turístico; para otras se regula la continuidad durante un plazo transitorio y la eventual posibilidad de adaptación al nuevo régimen. El resultado puede variar según si propietario y explotador coinciden, el título de explotación, el planeamiento y el historial de la declaración.
La Consejería de Turismo informó el 16 de septiembre de 2026 de que, en los supuestos contemplados en la norma, existe plazo hasta el 31 de julio de 2027 para presentar la comunicación previa de actividad clasificada. Ese plazo no corresponde indistintamente a todas las viviendas. Leer la aclaración oficial del Gobierno.
Normativa por islas: ¿es igual en todo el archipiélago?
| Isla o grupo | Primera comprobación |
|---|---|
| Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura y La Graciosa | Régimen autonómico, planeamiento de la dirección concreta y tramitación turística competente. |
| La Palma, La Gomera y El Hierro | Además de la Ley 6/2025, revisar la Ley 14/2019, de ordenación territorial turística de las islas verdes, que prevalece en caso de conflicto, y los cambios introducidos en 2026. |
Las reglas del municipio y del inmueble pueden producir resultados distintos incluso dentro de una misma isla. Una noticia sobre límites de plazas o medidas municipales no es suficiente para determinar si tu vivienda es legalizable.
Pasos antes de anunciar o comprar una vivienda para alquiler vacacional
- Confirma la clasificación de la actividad y la situación jurídica del inmueble.
- Comprueba el uso turístico en el planeamiento municipal, las normas del cabildo y las restricciones de propiedad horizontal.
- Solicita la documentación urbanística y técnica que exige tu régimen de declaración.
- Si ya estaba inscrita, revisa expresamente qué disposición transitoria o régimen de consolidación podría corresponder.
- Presenta la documentación mediante la sede turística competente y verifica su inscripción y las obligaciones de publicidad vigentes.
- Organiza el control documental para poder demostrar el cumplimiento durante la explotación.
Preguntas frecuentes sobre la normativa turística de Canarias
¿Se pueden dar de alta nuevas viviendas vacacionales en Canarias en 2026?
Depende de que el inmueble cumpla el régimen vigente, en particular la habilitación urbanística, la declaración turística y las restantes condiciones. No existe una autorización indiscriminada para cualquier vivienda.
¿Una VV inscrita antes de diciembre de 2025 puede seguir funcionando?
Hay disposiciones transitorias, de consolidación de uso y de adaptación para distintos supuestos. Debe revisarse la situación jurídica de la vivienda y del titular, no solo el número de registro.
¿Es igual el régimen de La Palma y Tenerife?
No debe asumirse. En La Palma, La Gomera y El Hierro opera además la legislación territorial especial de las islas verdes, con prioridad cuando entre en conflicto con el régimen general.
¿El registro turístico autonómico sustituye la compatibilidad urbanística?
No. Ambas comprobaciones tienen funciones diferentes; la sede actual exige acreditar condiciones urbanísticas dentro de la documentación aplicable.
Fuentes oficiales y recursos Gatavia
Fuentes principales: Ley 6/2025 (BOC), Ley 7/2026 (modificaciones), trámite oficial de vivienda vacacional y portal turístico de Canarias.
Revisión editorial: octubre de 2026. Esta guía es informativa; los requisitos y posibilidades de regularización deben comprobarse para cada vivienda con la Administración competente.