Una vivienda turística puede tener reservas, buenas valoraciones e incluso una facturación elevada y, aun así, dejar mucho menos beneficio del esperado.
El problema no suele estar únicamente en lo que se cobra por noche. Muchas veces está en los gastos que se acumulan sin que el propietario los registre, los analice o compruebe cuánto reducen realmente la rentabilidad del alojamiento.
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Los gastos que más reducen la rentabilidad de una vivienda turística suelen ser las comisiones de las plataformas, la limpieza, los suministros, el mantenimiento, las reposiciones, la financiación y la fiscalidad.
Facturar más no sirve de mucho si cada nueva reserva también aumenta los costes y el propietario desconoce cuánto beneficio queda al final.
Los ingresos de una reserva suelen verse claramente: llega el pago de Airbnb, Booking o del huésped directo y el propietario sabe cuánto ha cobrado.
Los gastos, en cambio, aparecen poco a poco. Una factura de electricidad, una limpieza, una comisión, un juego de toallas, una avería, una compra urgente o un recibo anual.
Cuando no se registran de forma ordenada, parece que son pequeños. Pero al sumar todo el año pueden consumir una parte muy importante de la facturación.
No existe una cifra única válida para todos los alojamientos. Los gastos dependen de la ubicación, el tamaño, la capacidad, el nivel de equipamiento, la ocupación, la climatización, los servicios incluidos y el tipo de huésped.
Sin embargo, hay una regla que sí se repite:
Cuantas más reservas gestionas, más importante es controlar el coste de cada estancia
La ocupación puede crecer al mismo tiempo que disminuye el margen de beneficio.
Las comisiones de las plataformas reducen directamente el importe que queda de cada reserva. Dependiendo del canal y del modelo aplicado, el propietario puede asumir una parte significativa del precio pagado por el huésped.
El error consiste en valorar una reserva por su importe bruto. Para saber si realmente interesa, debes calcular el ingreso neto después de descontar la comisión.
Ejemplo: una reserva de 1.000 euros no genera necesariamente 1.000 euros de ingreso real. Si la plataforma descuenta 150 euros, el alojamiento comienza con un ingreso neto de 850 euros antes de pagar limpieza, suministros y demás costes.
La limpieza es uno de los gastos más importantes de una vivienda turística, especialmente cuando predominan las estancias cortas.
Una reserva de dos noches puede exigir prácticamente la misma limpieza que una estancia de una semana. Por eso, aumentar la ocupación con muchas reservas cortas no siempre mejora el beneficio.
Dentro de este coste deben incluirse:
Importe pagado por preparar la vivienda después de cada salida.
Lavado, secado, planchado y traslado de sábanas y toallas.
Detergentes, desinfectantes, bolsas, papel y otros consumibles.
Horas dedicadas por el propietario cuando realiza personalmente las tareas.
Atención: cobrar un suplemento de limpieza al huésped no significa necesariamente que el coste esté completamente cubierto. Debes comparar lo cobrado con el gasto real de cada estancia.
Los suministros pueden convertirse en uno de los gastos más imprevisibles del alojamiento.
El huésped no siempre consume como lo haría en su propia casa. Puede dejar el aire acondicionado funcionando con ventanas abiertas, utilizar la calefacción durante muchas horas o hacer un uso intensivo de piscinas, jacuzzis y otros equipos.
Los principales suministros que debes controlar son:
Analizar los suministros por meses y compararlos con la ocupación ayuda a detectar consumos excesivos y a calcular cuánto cuesta realmente cada noche reservada.
Una vivienda turística sufre un desgaste mayor que una vivienda de uso particular. Cada estancia implica entradas, salidas, uso intensivo del mobiliario, electrodomésticos y equipamiento.
Algunos gastos son pequeños y frecuentes. Otros aparecen de forma inesperada y pueden afectar a todo el resultado del mes.
Frigorífico, lavadora, lavavajillas, horno o pequeños aparatos.
Calderas, aires acondicionados, radiadores y bombas de calor.
Camas, sofás, mesas, sillas, armarios y elementos decorativos.
Piscina, jardín, terraza, barbacoa, cerramientos y zonas comunes.
Aunque una reparación no se produzca todos los meses, debe incluirse en el análisis anual. Ignorar estos costes ofrece una imagen artificialmente alta de la rentabilidad.
Las pequeñas compras son fáciles de olvidar porque cada una representa poco dinero. El problema aparece cuando se acumulan durante todo el año.
Entre los gastos más habituales se encuentran:
Una compra de 20 o 30 euros parece poco relevante. Cincuenta compras pequeñas durante el año ya pueden representar una cantidad significativa.
Los gastos fijos existen incluso cuando la vivienda no tiene reservas. Por eso son especialmente importantes durante la temporada baja.
Entre ellos pueden encontrarse:
Para analizar correctamente la financiación conviene distinguir entre el dinero que sale de la cuenta, los intereses pagados y la devolución del capital del préstamo.
La fiscalidad puede reducir de forma importante el resultado final de una vivienda turística. El problema aumenta cuando el propietario espera hasta el final del trimestre o del año para organizar la documentación.
Facturas perdidas, gastos sin justificar, movimientos sin clasificar o una previsión insuficiente pueden provocar que el beneficio disponible sea menor de lo esperado.
Importante: el beneficio económico y el resultado fiscal no son exactamente lo mismo. No todos los gastos tienen el mismo tratamiento ni resultan deducibles en las mismas condiciones.
Las estancias cortas pueden aumentar la ocupación y la facturación, pero también multiplican determinados costes.
Cada nueva entrada puede implicar:
Una estancia de seis noches puede resultar más rentable que tres reservas de dos noches, aunque la facturación total sea parecida.
Registrar gastos no sirve únicamente para conocer el resultado al final del año. También permite detectar desviaciones mientras todavía pueden corregirse.
Conviene comparar:
Los pequeños gastos también reducen el beneficio. Si no se registran, el resultado parece mejor de lo que realmente es.
Cuando todos los movimientos salen de la misma cuenta y no se clasifican, resulta difícil conocer cuánto cuesta realmente la actividad turística.
Si gestionas varios alojamientos, debes saber qué vivienda genera cada gasto. De lo contrario, una propiedad rentable puede ocultar los malos resultados de otra.
Cuando se revisan los gastos demasiado tarde, ya no es posible corregir precios, reducir consumos o modificar las condiciones de las reservas de ese periodo.
La ocupación es importante, pero debe analizarse junto con el precio medio, las comisiones y el coste generado por cada estancia.
No se trata de eliminar todos los gastos. Muchos son necesarios para ofrecer una buena experiencia y mantener la vivienda en condiciones.
El objetivo es saber cuánto cuestan, cómo evolucionan y si el precio de las reservas permite cubrirlos.
Gatavia App te ayuda a registrar ingresos, gastos, reservas y documentos para conocer el beneficio y la rentabilidad real de cada vivienda turística.
Controlar los gastos de mi viviendaLos principales suelen ser las comisiones de las plataformas, la limpieza, la lavandería, los suministros, el mantenimiento, las reparaciones, las reposiciones, los seguros, las tasas y los servicios profesionales.
Normalmente sí. Cada nueva reserva puede exigir otra limpieza, más lavandería, más consumibles y más trabajo de gestión.
Debes asignar a la reserva la comisión de la plataforma, la limpieza, la lavandería y los demás costes directamente relacionados. También conviene distribuir una parte de los gastos fijos.
Porque la facturación no descuenta los gastos. Una ocupación alta puede generar muchas comisiones, limpiezas, suministros y reparaciones que reducen el beneficio final.
Sí. El control mensual permite detectar aumentos de costes a tiempo, mientras que el análisis anual muestra el resultado global y la estacionalidad.
Sí. Cuando se gestionan varios alojamientos, cada ingreso y gasto debe asignarse a su vivienda para conocer cuáles son rentables y cuáles necesitan ajustes.
Los gastos no son un problema únicamente cuando son altos. También lo son cuando el propietario no sabe que existen o no puede medir cuánto reducen el beneficio.
La rentabilidad empieza por registrar cada movimiento y entender dónde se va el dinero de la vivienda turística.
