Quels impôts paie un logement touristique en Espagne en 2026 ? Guide complet pour les propriétaires
Un logement touristique en Espagne n'a pas un seul "impôt touristique". Selon la manière dont il est exploité, cela peut affecter l'IRPF ou l'impôt sur les sociétés, la TVA, l'IBI et ses éventuelles surtaxes locales, en plus des obligations d'information et des impôts autonomiques ou municipaux. La fiscalité change s'il existe une activité économique, si des services hôteliers sont fournis et, depuis décembre 2026, en raison de la nouvelle règle de TVA pour certains séjours allant jusqu'à 30 nuits.
Carte fiscale rapide
| Impôt / obligation | Quand cela peut-il apparaître | Ce qui détermine l'impact |
|---|---|---|
| IRPF | Propriétaire personne physique | Capital immobilier ou activité économique, revenus et dépenses déductibles |
| Impôt sur les sociétés | Propriété/exploitation par le biais d'une société | Résultat fiscal de la société |
| TVA | Selon les services et, depuis le 1/12/2026, nouvelle règle pour certains séjours courts | Type de prestation, durée et exceptions légales |
| IBI | Propriété de l'immeuble | Valeur cadastrale, municipalité et ordonnance |
| Surtaxe IBI touristique | Uniquement si les conditions de l'article 72.4 ter sont remplies et que la municipalité l'adopte | Zone tendue, ordonnance et nombre de logements touristiques du titulaire |
| Taxes touristiques | Selon la communauté/municipalité | Réglementation territoriale |
1. IRPF : capital immobilier ou activité économique
L'Agence fiscale explique qu'en règle générale, les revenus de la location touristique sont des revenus du capital immobilier. Ils peuvent être requalifiés en activité économique lorsque les conditions légales sont remplies.
AEAT rappelle également que la réduction prévue pour certains loyers destinés à la résidence principale ne s'applique pas aux appartements touristiques, car ils répondent à un besoin temporaire.
2. Dépenses déductibles : le bénéfice fiscal n'est pas le chiffre d'affaires
Le rendement est calculé à partir des revenus et en soustrayant les dépenses déductibles qui s'appliquent. C'est pourquoi deux logements avec 40 000 € de revenus peuvent avoir des bases économiques très différentes.
Revenus bruts : 40 000 €
Dépenses fiscalement déductibles de l'exemple : 14 000 €
Rendement net avant autres ajustements : 26 000 €
L'exemple est pédagogique : chaque dépense doit respecter les exigences fiscales applicables.
3. TVA : 2026 a une date particulièrement importante
L'information traditionnelle de l'AEAT distingue entre la location touristique sans services propres à l'industrie hôtelière et l'hébergement avec ces services. Cependant, le Décret royal-loi 29/2026 introduit une modification supplémentaire avec effet à partir du 1er décembre 2026 pour certains baux d'appartements ou de logements meublés de jusqu'à 30 nuits.
Par conséquent, pour les opérations de décembre et au-delà, le propriétaire ne devrait pas se contenter des guides précédents : il doit vérifier la norme en vigueur et son cas spécifique.
Les pages d'information de l'Agence fiscale consultées avant l'entrée en vigueur de la réforme peuvent décrire le régime précédent. Pour une opération à partir du 1er décembre 2026, la référence légale mise à jour est essentielle.
4. IBI et nouvelle surtaxe pour l'hébergement touristique
L'IBI ordinaire dépend toujours de la réglementation locale et de l'immeuble. De plus, le Décret royal-loi 29/2026 permet à certaines municipalités d'appliquer une surtaxe spécifique aux immeubles résidentiels destinés à l'hébergement touristique dans les municipalités situées dans des zones de marché résidentiel tendu.
Les maximums prévus sont de 50 %, 100 % ou 150 % selon le nombre de logements touristiques du titulaire, mais ne s'appliquent pas automatiquement : une action municipale correspondante est nécessaire.
5. Taxes touristiques : il n'existe pas de règle nationale unique
Les taxes sur les séjours dépendent du territoire. Un propriétaire doit toujours séparer :
- impôts d'État sur le revenu ou l'activité ;
- TVA ;
- impôts sur la propriété ;
- taxes touristiques autonomiques ou locales ;
- autres obligations administratives.
6. La plateforme paie-t-elle vos impôts pour vous ?
Il ne faut pas le supposer. Une OTA peut percevoir ou collecter certains montants selon le pays et le concept, mais cela n'élimine pas les obligations fiscales du titulaire. Le montant reçu d'Airbnb ou de Booking ne correspond pas nécessairement au revenu fiscal ou comptable qui doit être déclaré sans ajustements.
La question financière que vous devriez poser
Plus utile que de demander "combien je paie d'impôts ?" est de séparer :
Revenus → commissions → dépenses opérationnelles → résultat avant impôts → impôts → trésorerie finale.
Fiscalité et rentabilité ne sont pas la même chose, mais elles doivent aboutir au même compte.
Un logement peut être rentable avant impôts et laisser une trésorerie beaucoup plus étroite après. Un contrôle correct exige de calculer d'abord le résultat opérationnel et d'appliquer ensuite la fiscalité correspondante à la personne, à la société, à l'immeuble et au territoire.
Méthodologie et sources
Agence fiscale : Fiscalité du bailleur de logements et autres immeubles, mise à jour en 2026.
Agence fiscale : Fiscalité de la location d'appartements touristiques.
BOE : Décret royal-loi 29/2026, du 6 octobre, en particulier les articles 7 et 8.
Ce guide offre une carte de décision et ne remplace pas l'analyse fiscale individuelle.
Gatavia · Question. Données. Comptes. Décidez.
Faites Gatavia Check et vérifiez les revenus, les coûts et la marge avec vos chiffres.