Tener el calendario lleno no significa necesariamente que una vivienda turística sea rentable. Las comisiones de las plataformas, la limpieza, los suministros, el mantenimiento, los impuestos y las reparaciones pueden reducir considerablemente el beneficio.
Para saber cuánto gana realmente una vivienda turística no basta con mirar el dinero que entra en la cuenta: hay que calcular todos los ingresos y todos los costes del alojamiento.
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Una vivienda turística es rentable cuando los ingresos permiten cubrir todos sus gastos y generar un beneficio suficiente en relación con la inversión realizada.
Para calcularlo correctamente debes controlar, como mínimo, los ingresos por reservas, las comisiones, la limpieza, los suministros, el mantenimiento, los seguros, los impuestos, la financiación y los periodos sin ocupación.
La pregunta correcta no es cuánto facturas, sino cuánto dinero te queda después de pagar todo.
Muchos propietarios consultan la facturación de Airbnb o Booking y consideran que esa cifra representa el rendimiento de su alojamiento. Sin embargo, la facturación es solo el punto de partida.
Puedes recibir 3.000 euros en reservas durante un mes y tener la sensación de que el negocio funciona muy bien. Pero después aparecen las comisiones, la limpieza, la electricidad, el agua, la calefacción, las reparaciones, los seguros, la hipoteca y los impuestos.
Una vivienda puede tener muchas reservas y, aun así, ofrecer una rentabilidad muy baja.
La rentabilidad de una vivienda turística mide la relación entre el beneficio generado por el alojamiento y el dinero invertido para comprarlo, prepararlo y mantenerlo en funcionamiento.
Para valorar correctamente el resultado debemos diferenciar cuatro conceptos.
Es el importe total obtenido por las reservas antes de descontar los gastos.
Es el dinero que queda después de restar todos los costes relacionados con la actividad.
Compara el beneficio obtenido con la inversión realizada en la vivienda.
Refleja el dinero que realmente entra y sale de la cuenta durante un periodo determinado.
Ejemplo: dos viviendas pueden facturar 40.000 euros al año, pero no ser igual de rentables. Si una soporta 15.000 euros de gastos y otra 28.000 euros, sus resultados son completamente distintos.
El primer cálculo consiste en restar todos los gastos de explotación a los ingresos obtenidos.
Beneficio = ingresos totales − gastos totales
El resultado debe calcularse por meses y también de forma anual para evitar conclusiones erróneas derivadas de la estacionalidad.
En una vivienda turística los ingresos suelen variar mucho entre temporada alta y temporada baja. Por eso, analizar únicamente un mes con buena ocupación no permite conocer la situación real del negocio.
Para conocer la facturación total debes registrar todos los importes relacionados con la explotación del alojamiento, con independencia del canal por el que se hayan cobrado.
Conviene registrar los ingresos por fecha, vivienda, plataforma y reserva. De esta manera puedes comprobar qué canal genera más facturación y cuál deja un mayor beneficio después de las comisiones.
El error más frecuente consiste en contar únicamente los gastos más visibles, como la limpieza o la electricidad. La explotación turística genera muchos otros costes que también deben incorporarse.
Las plataformas pueden aplicar comisiones al propietario, al huésped o a ambas partes, según el modelo de contratación. Estas cantidades reducen directamente el ingreso neto de cada reserva.
Para comparar canales no debes analizar solamente el precio de venta. Debes comprobar cuánto dinero queda realmente después de descontar la comisión correspondiente.
La limpieza es uno de los costes más importantes de la actividad. Debes incluir el servicio de limpieza, la lavandería, los productos utilizados y el tiempo dedicado cuando la tarea la realiza el propio propietario.
Electricidad, agua, gas, calefacción, aire acondicionado, internet y otros suministros pueden variar considerablemente según la ocupación, la época del año y el comportamiento de los huéspedes.
Electrodomésticos, mobiliario, piscina, jardín, climatización y equipamiento sufren un desgaste superior al de una vivienda de uso particular. Aunque algunos gastos no se produzcan todos los meses, deben contemplarse en el análisis anual.
También deben incluirse los seguros, las tasas, las licencias, los servicios de gestoría, las herramientas de gestión y cualquier otro coste necesario para mantener la actividad.
Cuando existe una hipoteca, conviene distinguir entre la salida de dinero mensual y el coste financiero. Los impuestos también deben analizarse correctamente según la situación del propietario y la normativa aplicable.
Importante: no todos los gastos tienen el mismo tratamiento fiscal. Una cosa es calcular el beneficio económico del alojamiento y otra determinar qué cantidades pueden resultar fiscalmente deducibles.
Una vez calculado el beneficio anual, puedes compararlo con la inversión total realizada en la vivienda.
Rentabilidad = beneficio anual ÷ inversión total × 100
La inversión total no tiene por qué limitarse al precio de compra. Puede incluir también impuestos, gastos de adquisición, reformas, mobiliario, equipamiento y otros desembolsos necesarios para iniciar la actividad.
Siguiendo el ejemplo anterior, si la inversión total hubiera sido de 250.000 euros:
17.500 € ÷ 250.000 € × 100 = 7 %
La rentabilidad anual antes de financiación e impuestos sería del 7 %.
Para entender el funcionamiento de una vivienda turística no basta con conocer el resultado final. También conviene analizar los indicadores que explican cómo se ha generado.
Porcentaje de noches disponibles que han sido reservadas durante el periodo.
Tarifa media diaria obtenida por las noches vendidas.
Ingreso obtenido por cada noche disponible, esté reservada o no.
Coste medio asociado a cada estancia, incluyendo comisiones, limpieza y otros gastos.
Estos indicadores permiten detectar problemas que no se aprecian observando únicamente la facturación. Por ejemplo, una ocupación elevada con una tarifa demasiado baja puede generar más trabajo sin mejorar el beneficio.
Una ocupación elevada suele considerarse una señal positiva, pero no garantiza un buen resultado financiero.
Más reservas no siempre significan más beneficio. La clave está en conocer qué reservas, precios, canales y periodos generan realmente un resultado positivo.
El importe recibido por las reservas no es el beneficio. Antes debes descontar todos los gastos de la actividad.
Productos de limpieza, reposiciones, desplazamientos, pequeños arreglos y compras puntuales pueden parecer irrelevantes de forma aislada, pero su suma anual puede ser significativa.
Analizar únicamente la temporada alta puede ofrecer una imagen demasiado optimista. La rentabilidad debe calcularse teniendo en cuenta todo el año.
Cuando se gestionan varios alojamientos, conviene asignar cada ingreso y cada gasto a su vivienda correspondiente. De lo contrario, una propiedad rentable puede estar ocultando las pérdidas de otra.
Aunque el propietario no se pague un salario, la gestión de reservas, incidencias, mensajes y proveedores requiere tiempo. Este esfuerzo debe tenerse en cuenta al valorar si el rendimiento compensa.
Esperar al final del ejercicio para reunir facturas y calcular el resultado impide detectar los problemas a tiempo.
El control debe realizarse de forma continua.
Cuanto antes detectes una desviación, más fácil será corregirla. Puede ser necesario revisar las tarifas, reducir determinados gastos, modificar la estancia mínima o analizar qué plataformas generan un mejor resultado.
Gatavia App te ayuda a controlar ingresos, gastos, reservas, documentos, fiscalidad y rentabilidad para que puedas saber si tu alojamiento gana dinero de verdad.
Calcular la rentabilidad de mi viviendaDebes sumar todos los ingresos generados y restar todos los gastos relacionados con la actividad. Después puedes comparar el beneficio anual con la inversión total realizada en la vivienda.
No necesariamente. Una ocupación elevada con precios bajos, comisiones altas o costes excesivos puede generar mucha actividad y poco beneficio.
Debes incluir comisiones, limpieza, lavandería, suministros, mantenimiento, reparaciones, seguros, tasas, servicios profesionales, herramientas de gestión, financiación y cualquier otro coste relacionado con la vivienda.
Conviene utilizar ambos periodos. El control mensual permite detectar desviaciones y el cálculo anual ofrece una visión más completa de la estacionalidad y del resultado del negocio.
La facturación es el total de ingresos obtenidos. El beneficio es la cantidad que queda después de restar todos los gastos.
Sí. Es recomendable asignar cada reserva, ingreso y gasto a su vivienda para comprobar qué propiedades son más rentables y cuáles necesitan ajustes.
Una vivienda turística no debe valorarse por el número de reservas ni por el dinero que entra en la cuenta. El dato verdaderamente importante es el beneficio que queda después de asumir todos los costes.
Controlar los números de forma continua permite detectar problemas, ajustar precios y tomar decisiones basadas en datos reales, no en sensaciones.
