Poner precio a una vivienda turística no consiste en mirar cuánto cobra el alojamiento de al lado, copiar la tarifa que recomienda una plataforma o aplicar un descuento para llenar el calendario.
Antes de decidir cuánto cobrar por noche necesitas conocer una cifra esencial: el precio mínimo rentable de tu alojamiento. Es decir, la tarifa por debajo de la cual una reserva puede generar trabajo, ocupación e ingresos, pero no suficiente beneficio.
Lectura rápida Gatavia
El precio mínimo por noche debe cubrir los costes variables de la reserva, una parte proporcional de los gastos fijos y el margen de beneficio que esperas obtener.
Para calcularlo necesitas conocer las comisiones, la limpieza, la lavandería, los suministros, el mantenimiento, los seguros, las tasas, la financiación y el número real de noches que puedes vender.
Si no conoces tu precio mínimo rentable, puedes estar perdiendo dinero en cada reserva sin darte cuenta.
Cuando quedan fechas libres, es habitual bajar la tarifa para conseguir reservas. A primera vista, cualquier ingreso puede parecer mejor que dejar la vivienda vacía.
Sin embargo, cada estancia genera costes: comisión de la plataforma, limpieza, lavandería, suministros, productos de bienvenida, desgaste, gestión y posibles incidencias.
Una reserva puede aumentar la ocupación y reducir al mismo tiempo el beneficio del alojamiento.
El precio mínimo rentable es la cantidad mínima que debes obtener por una noche o por una estancia para cubrir los costes del alojamiento y conseguir el margen que hayas establecido.
No debe confundirse con el precio más bajo que estás dispuesto a anunciar. Se trata de una cifra calculada con datos reales.
Precio mínimo rentable = costes de la estancia + parte de gastos fijos + beneficio deseado
La tarifa publicada deberá ser superior si todavía hay que descontar comisiones o promociones.
La competencia puede ayudarte a entender el mercado, pero no conoce tus costes.
Dos viviendas situadas en la misma calle pueden necesitar precios mínimos muy diferentes.
Una puede tener hipoteca y otra estar completamente pagada.
El coste depende del tamaño, la capacidad y el proveedor utilizado.
Piscina, jardín, climatización o jacuzzi aumentan gastos y mantenimiento.
Las comisiones y descuentos pueden variar según la plataforma.
El precio del vecino indica cuánto intenta cobrar el vecino. No demuestra cuánto gana ni si su alojamiento es realmente rentable.
Los costes variables son los que aparecen o aumentan cuando entra un huésped.
Normalmente incluyen:
Antes de pagar comisiones y cubrir gastos fijos, esa reserva ya necesita generar al menos 190 euros.
Los gastos fijos existen aunque no tengas ninguna reserva.
Entre ellos pueden encontrarse:
Importante: para analizar el flujo de caja debes tener en cuenta la cuota completa de financiación. Para analizar el resultado económico y fiscal conviene diferenciar intereses, devolución de capital y tratamiento fiscal.
Uno de los errores más habituales consiste en dividir los gastos anuales entre 365 noches.
Una vivienda turística no suele vender todos los días del año. Puede haber temporada baja, días bloqueados, mantenimiento, uso del propietario o limitaciones de demanda.
Gasto fijo por noche vendida = gastos fijos anuales ÷ noches vendidas previstas
Imaginemos una vivienda con 12.000 euros de gastos fijos anuales y una previsión razonable de 180 noches vendidas.
12.000 € ÷ 180 noches = 66,67 € por noche
Cada noche vendida debería aportar aproximadamente 66,67 euros para cubrir la parte proporcional de los gastos fijos.
Si finalmente solo vendes 120 noches, cada noche tendría que soportar una parte mayor de los gastos fijos. Por eso la ocupación prevista debe ser realista.
Las averías no aparecen todos los meses, pero terminan apareciendo.
Electrodomésticos, climatización, mobiliario, piscina, jardín y equipamiento sufren desgaste. Si no reservas una parte de los ingresos para estas situaciones, una reparación importante puede eliminar el beneficio de varios meses.
Cubrir todos los gastos no significa que la vivienda sea una buena inversión. Si el resultado final es cero, has trabajado para mantener la actividad sin obtener rendimiento.
El precio debe incluir un margen que compense:
El precio de equilibrio cubre los costes. El precio rentable cubre los costes y deja beneficio.
Los costes de limpieza y lavandería se producen por estancia, no necesariamente por noche. Por eso, el precio mínimo también depende de la duración de la reserva.
Imaginemos los siguientes datos:
125 € + 2 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 385 €
Precio mínimo de la estancia antes de comisiones: 385 euros.
El precio mínimo medio sería de 192,50 euros por noche.
125 € + 5 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 775 €
Precio mínimo de la estancia antes de comisiones: 775 euros.
El precio mínimo medio sería de 155 euros por noche.
La reserva larga necesita un precio medio por noche menor porque el coste de limpieza se reparte entre más días.
Si una plataforma descuenta una comisión, no basta con sumar ese porcentaje al precio mínimo.
Para conocer el precio que debes publicar puedes utilizar esta fórmula:
Precio publicado = ingreso neto necesario ÷ (1 − porcentaje de comisión)
Si necesitas recibir 775 euros netos:
775 € ÷ 0,85 = 911,76 €
Deberías publicar la estancia aproximadamente a 912 euros para recibir 775 euros después de la comisión.
También debes revisar si existen descuentos, promociones o programas que reduzcan todavía más el importe recibido.
Una estrategia de precios necesita más de una cifra.
Tarifa por debajo de la cual no deberías vender en condiciones normales.
Tarifa ajustada a demanda, competencia, temporada y características.
Importe más alto que el mercado probablemente aceptará en ese periodo.
El precio mínimo se calcula desde tus costes. El precio recomendado y el máximo dependen además del mercado.
La estancia mínima puede proteger el margen cuando los costes de rotación son elevados.
Una vivienda con 120 euros de limpieza puede tener dificultades para rentabilizar reservas de una sola noche, incluso con una tarifa elevada.
Esto no significa que siempre debas exigir estancias largas. La condición debe adaptarse a la demanda y al coste real de cada cambio de huésped.
En determinadas circunstancias puede aceptarse un margen menor, pero debe ser una decisión consciente.
Por ejemplo:
Bajar el margen no es lo mismo que vender por debajo del coste. Antes de aplicar un descuento debes saber qué cantidad mínima necesitas recibir.
Los demás alojamientos no tienen tus gastos, financiación ni objetivos de rentabilidad.
Una plataforma puede ayudarte a estimar la demanda, pero no conoce necesariamente todos tus costes.
El precio anunciado no coincide siempre con el importe que termina recibiendo el propietario.
Debes utilizar una estimación realista de noches vendidas, no la disponibilidad teórica total.
La electricidad, la limpieza, los seguros y otros costes pueden subir. Tu precio mínimo también debe revisarse.
Una vivienda llena a precios insuficientes puede generar menos beneficio que una vivienda con menor ocupación y mejor tarifa media.
Si gestionas varios alojamientos, no debes aplicar el mismo precio mínimo a todos.
Cada vivienda puede tener:
Gatavia App te ayuda a controlar ingresos, gastos, reservas y rentabilidad para que puedas fijar precios con datos reales y saber cuánto beneficio deja cada alojamiento.
Calcular la rentabilidad de mi viviendaDebes sumar los costes variables de la estancia, la parte proporcional de los gastos fijos, una provisión para mantenimiento y el beneficio que deseas obtener. Después debes ajustar la tarifa para cubrir comisiones y descuentos.
Puedes utilizarlo como referencia de mercado, pero no como precio mínimo. Cada vivienda tiene gastos, financiación, ocupación y objetivos distintos.
Sí. Los costes de limpieza y lavandería se reparten entre más noches cuando la estancia es larga, lo que puede reducir el precio mínimo medio por noche.
Divide el ingreso neto que necesitas entre uno menos el porcentaje de comisión. Así obtendrás el precio que debes publicar para recibir el importe deseado.
La mejor combinación es la que genera mayor beneficio. Una ocupación elevada con precios demasiado bajos puede resultar menos rentable.
Sí. El precio mínimo depende de los gastos, la capacidad, la financiación, el consumo, la ocupación prevista y las características de cada alojamiento.
El mercado ayuda a decidir cuánto puedes cobrar, pero tus números determinan cuánto necesitas cobrar.
Conocer el precio mínimo rentable te permite aplicar descuentos con criterio, proteger el beneficio y evitar reservas que llenan el calendario pero vacían la rentabilidad.
