Viviendas turísticas ante el 29-N: ¿qué les espera a los propietarios en 2027?
Hay algo que entiendo perfectamente de quien tiene una vivienda turística: la preocupación de no saber qué normas tendrá que cumplir dentro de unos meses.
Porque detrás de un alojamiento no siempre hay una gran empresa. Muchas veces hay una familia que compró una vivienda con sus ahorros, que sigue pagando una hipoteca o que ha invertido una cantidad importante en reformarla y prepararla para recibir huéspedes.
Y también hay pequeñas gestoras que han construido su negocio vivienda a vivienda, contratando personal, trabajando con proveedores y respondiendo ante los propietarios que han confiado en ellas.
Con las elecciones generales del 29 de noviembre a la vuelta de la esquina, las preguntas vuelven a ser las mismas: ¿qué pasará si sigue gobernando Pedro Sánchez? ¿Y si gana Feijóo? ¿Podrán limitar todavía más las viviendas turísticas? ¿Qué ocurrirá con las licencias que ya existen?
Me parece importante hablar de esto sin alarmismos y, sobre todo, sin prometer lo que nadie puede garantizar.
Porque hay una diferencia enorme entre lo que propone un partido, lo que permite una ley y lo que finalmente puede ocurrir con una vivienda concreta.
Si continúa Pedro Sánchez, ¿qué podemos esperar?
En este caso, el PSOE sí ha dejado por escrito una propuesta muy concreta.
En la resolución política de su 41.º Congreso Federal, celebrado en 2024, plantea prohibir la transformación de viviendas residenciales en viviendas turísticas y de temporada en zonas de alta demanda.
La propuesta existe. Está publicada y se puede consultar.
Pero eso no significa que hoy exista una prohibición general de todas las viviendas turísticas en España. Tampoco significa que, si Sánchez continúa gobernando, desaparezcan automáticamente las licencias actuales.
Son cuestiones diferentes.
Lo que conocemos es la orientación que ha defendido el PSOE: dar prioridad al uso residencial en determinados mercados y reforzar la regulación de la actividad turística cuando considera que afecta al acceso a la vivienda.
Lo que no conocemos es el contenido definitivo de las normas que podría aprobar un próximo Parlamento.
Y para un propietario hay una pregunta especialmente importante: ¿se está hablando de impedir nuevas viviendas turísticas o de modificar las condiciones de las que ya funcionan legalmente?
No es un detalle menor. Puede cambiar por completo las consecuencias para una inversión.
¿Y si gobierna el Partido Popular?
El PP ha defendido una política de vivienda basada, entre otras medidas, en incrementar la oferta residencial, agilizar trámites y reforzar la seguridad jurídica de los propietarios.
Ese enfoque es distinto del planteado por el PSOE en varias de sus propuestas.
Ahora bien, hay algo que merece la pena observar.
En Málaga, cuyo Ayuntamiento gobierna el Partido Popular, se suspendió desde el 23 de agosto de 2025 la implantación de nuevas viviendas de uso turístico, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación urbanística correspondiente.
Y en Madrid, también gobernada por el PP, entró en vigor en 2025 el Plan RESIDE, con limitaciones importantes para nuevas viviendas turísticas en edificios residenciales.
¿Por qué menciono estos dos casos?
Porque muestran que la realidad municipal puede ser muy distinta del debate político nacional.
Una ciudad puede decidir restringir nuevas viviendas turísticas por razones urbanísticas y residenciales, con independencia de que su gobierno comparta partido con el Ejecutivo central.
Por eso no sería serio decir que una victoria del PP acabaría automáticamente con todas las limitaciones.
No existe fundamento para prometer algo así.
¿Qué ocurre con Vox, Sumar y Podemos?
Las diferencias entre estas formaciones también son relevantes.
Vox ha defendido la propiedad privada y la reducción de determinadas cargas fiscales. En septiembre de 2024, su representante David Muñoz expresó una posición favorable a regular las viviendas turísticas de forma más homogénea, rechazando su prohibición general.
Es una declaración documentada, aunque no permite anticipar todas las decisiones que podría adoptar la formación en un eventual acuerdo de Gobierno.
Sumar ha planteado una regulación más intensa del alquiler turístico y de temporada. En sus propuestas para los Presupuestos Generales de 2025, publicadas en 2024, defendió elevar al 21 % el IVA de los pisos turísticos.
Podemos, por su parte, ha propuesto limitar la concentración de alojamientos turísticos en determinados barrios y reforzar el papel de las comunidades de propietarios y las administraciones en el control de las licencias.
Estamos hablando de propuestas y posiciones publicadas en diferentes momentos.
No podemos presentarlas como si fueran automáticamente las leyes que tendremos en 2027.
Y tampoco podemos olvidar que cualquier cambio legislativo deberá contar con los apoyos parlamentarios necesarios.
Hay cambios fiscales que ya merecen nuestra atención
Mientras discutimos quién gobernará después de noviembre, hay una cuestión mucho más inmediata.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ha introducido modificaciones importantes relacionadas con el alquiler y la fiscalidad inmobiliaria.
Su artículo 7 prevé, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, la aplicación del IVA reducido del 10 % a determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados.
La norma incluye, entre otros supuestos, los alquileres que no superen las 30 noches para un mismo arrendatario, con una excepción cuando se trate de la vivienda habitual del arrendador. Los arrendamientos con servicios complementarios propios de la industria hotelera ya estaban sujetos a un tratamiento específico en el IVA.
Hay que estudiar cada situación, porque no todos los alojamientos tienen las mismas características ni todos los territorios aplican el mismo régimen de imposición indirecta.
Además, la norma está sujeta al procedimiento de convalidación parlamentaria.
También introduce la posibilidad de que determinados ayuntamientos, en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, establezcan recargos sobre el IBI de viviendas destinadas al alojamiento turístico.
Estos recargos pueden alcanzar el 50 %, el 100 % o el 150 %, según el número de inmuebles turísticos del titular y las condiciones legales.
Quiero detenerme en algo: que una ley permita un recargo de hasta el 150 % no significa que todos los propietarios vayan a pagar ese incremento.
Hace falta que se cumplan los requisitos y que el ayuntamiento correspondiente lo establezca mediante su ordenanza fiscal.
Y aquí entra una preocupación que no siempre aparece en los titulares.
Si cambian los impuestos, ¿qué ocurre con la rentabilidad?
Porque una cosa es hablar de porcentajes y otra muy distinta es saber cuánto dinero queda realmente después de pagar todos los gastos.
La comunidad de vecinos también tiene mucho que decir
Otra cuestión que no conviene olvidar es la Ley de Propiedad Horizontal.
Desde el 3 de abril de 2025, la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 exige, para iniciar las actividades turísticas comprendidas en su artículo 7.3, la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
La mayoría prevista en el artículo 17.12 es de tres quintas partes del total de propietarios, que deben representar también las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La ley contempla un régimen específico para quienes ya ejercían legalmente la actividad antes de esa fecha.
Por eso es tan importante distinguir una vivienda que llevaba años funcionando de otra que pretende empezar ahora.
También conviene recordar que las comunidades autónomas y los ayuntamientos mantienen sus propias competencias sobre la actividad y los usos urbanísticos.
En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló partes importantes del procedimiento estatal de Registro Único de Arrendamientos. Pero esa sentencia no hizo desaparecer automáticamente los requisitos turísticos autonómicos ni las limitaciones urbanísticas municipales.
No todas las autorizaciones son iguales. Y no todas las obligaciones proceden de la misma administración.
¿Y si dejamos el alquiler vacacional y nos pasamos al de temporada?
Entiendo que algunos propietarios se lo planteen.
Si una modalidad empieza a resultar demasiado complicada, es lógico estudiar alternativas.
Pero el alquiler de temporada no puede convertirse simplemente en otra manera de llamar a un alquiler turístico.
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora reglas sobre la justificación de la temporalidad y la duración de determinados contratos. Su situación y aplicación deben comprobarse conforme a la normativa vigente en cada momento.
También hay que hacer números.
Una estancia más larga puede ahorrar limpiezas, entradas y salidas o determinadas comisiones. Pero podría reducir los ingresos y llevar aparejados otros riesgos y obligaciones.
No hay una respuesta económica válida para todas las viviendas.
Una casa junto a la playa, un apartamento en el centro de Madrid y una vivienda destinada a profesionales desplazados pueden tener demandas, costes y posibilidades de explotación completamente diferentes.
Lo razonable es estudiar qué modalidades son legalmente posibles y cuánto dinero dejaría cada una durante un año completo.
Hay algo que me preocupa especialmente: decidir sin conocer los números
Cuando hablamos del futuro de las viviendas turísticas solemos centrarnos en licencias, prohibiciones e impuestos.
Y es lógico.
Pero ¿qué ocurre si un alojamiento puede seguir funcionando legalmente y, aun así, deja de ser rentable?
Pongamos un ejemplo sencillo.
Una vivienda puede facturar 30.000 euros al año. Parece una cifra atractiva.
Pero de ahí hay que descontar los costes que correspondan: comisiones, limpieza, suministros, seguros, mantenimiento, gestión y el resto de gastos de explotación.
Si su margen es reducido, cualquier incremento de costes puede cambiar el resultado del negocio.
Y eso puede ocurrir independientemente del partido que gobierne.
En Gatavia defendemos que propietarios y gestoras necesitan conocer bien sus cuentas para tomar decisiones. Saber cuánto se factura es importante; saber cuánto queda y qué riesgos puede soportar cada alojamiento lo es todavía más.
Una gestora con veinte viviendas y otra con doscientas tampoco afrontarán los mismos cambios de la misma manera. Sus estructuras de costes, obligaciones y necesidades de tesorería son diferentes.
No podemos controlar todas las decisiones políticas. Pero sí podemos conocer mejor nuestra situación económica antes de que esas decisiones nos afecten.
¿Qué haría yo antes de las elecciones?
Empezaría por revisar la situación de cada vivienda, sin dar nada por supuesto.
¿Está correctamente autorizada? ¿Cumple la normativa autonómica y municipal? ¿La comunidad de propietarios puede imponer alguna limitación? ¿Hay cambios legales pendientes que puedan afectar a su actividad?
Después miraría las cuentas.
¿Cuánto dinero deja realmente la vivienda al año? ¿Qué ocurriría si subieran determinados impuestos o gastos? ¿Cuánto margen tenemos para soportar una temporada con menos reservas?
Y, finalmente, estudiaría las alternativas que fueran legalmente viables.
No hace falta esperar al resultado electoral para empezar ese trabajo.
Después del 29-N seguirá habiendo preguntas
No sabemos quién formará el próximo Gobierno ni qué medidas conseguirán aprobarse.
Lo que sí sabemos es que la regulación del alojamiento turístico seguirá siendo un asunto importante para las administraciones, los residentes, los propietarios y las empresas gestoras.
La preocupación por el acceso a la vivienda es real. También lo son las inversiones realizadas por quienes han desarrollado legalmente una actividad turística.
Encontrar un equilibrio entre ambos intereses exige normas claras, seguridad jurídica y decisiones basadas en datos.
A los propietarios les diría algo sencillo: informarse, revisar bien su situación y evitar decisiones precipitadas.
Y a las empresas gestoras, que no pierdan de vista la rentabilidad de cada vivienda y de su propia estructura.
El 29 de noviembre votaremos un nuevo Parlamento. Pero las cuentas de cada alojamiento seguirán llegando cada mes.
Y esas cuentas merecen tanta atención como cualquier titular electoral.
Documentación consultada
Análisis realizado con información publicada hasta el 16 de octubre de 2026. Las normas y su situación parlamentaria pueden cambiar después de esta fecha.
- BOE. Real Decreto 806/2026, de convocatoria de elecciones generales.
- BOE. Real Decreto-ley 29/2026, especialmente artículos 3, 7 y 8. Su contenido y convalidación deben revisarse si se producen cambios posteriores.
- BOE. Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12 y disposición adicional segunda.
- BOE. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024.
- PSOE. Resolución política del 41.º Congreso Federal, diciembre de 2024.
- Partido Popular. Comunicaciones y propuestas públicas en materia de vivienda, 2026.
- Vox. Declaraciones de David Muñoz sobre viviendas turísticas, septiembre de 2024.
- Movimiento Sumar. Propuestas para los Presupuestos Generales de 2025, publicadas en 2024.
- Podemos. Programa público, medida 207, sobre viviendas turísticas.
- Ayuntamientos de Madrid y Málaga. Documentación oficial del Plan RESIDE y de la suspensión de nuevas viviendas turísticas, respectivamente.