El mercado de la vivienda en España afronta un nuevo cambio regulatorio de gran alcance.
A fecha de 2 de octubre de 2026, el Congreso de los Diputados debate la convalidación o derogación de dos normas: el Real Decreto-ley 26/2026, sobre vivienda y ampliación de la oferta asequible, y el Real Decreto-ley 27/2026, centrado en la estabilidad de los contratos de alquiler habitual. El primero entró en vigor el 1 de octubre y el segundo lo ha hecho el 2 de octubre, aunque su continuidad depende ahora de la decisión del Congreso.
Más allá del debate que rodea a cualquier reforma de vivienda, interesa analizar algo mucho más práctico: qué cambia realmente y cómo pueden reaccionar propietarios, compradores, inversores e inquilinos si estas medidas permanecen en vigor.
Porque las distintas medidas no actúan todas en la misma dirección. Algunas reducen el coste de comprar o incentivan fiscalmente el alquiler residencial. Otras aumentan la duración efectiva de los contratos, limitan determinadas rentas, reducen la flexibilidad del alquiler temporal o elevan la fiscalidad del alojamiento turístico.
Y la consecuencia final dependerá, en buena medida, de una cuestión muy sencilla: qué hará cada propietario con su vivienda ante las nuevas reglas.
Uno de los cambios más importantes está en el Real Decreto-ley 27/2026.
Actualmente, los contratos de vivienda habitual tienen un periodo mínimo de cinco años cuando el propietario es persona física y de siete cuando es persona jurídica.
La nueva regulación establece que, una vez superado ese periodo, si ninguna de las partes comunica que quiere finalizar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por otros cinco años completos o siete años completos, según el tipo de propietario. Y este sistema puede repetirse en sucesivos vencimientos.
Además, el propietario deberá comunicar con seis meses de antelación su decisión de no renovar.
Pero hay otra modificación todavía más relevante: si es el arrendador quien decide no continuar, deberá indemnizar al inquilino, con determinadas excepciones.
La compensación será, como mínimo, equivalente a doce mensualidades del alquiler de una vivienda de características similares, calculada cuando sea posible mediante el sistema estatal de referencia. Además, nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Existen excepciones, por ejemplo, cuando el propietario necesita la vivienda para él mismo o determinados familiares, cuando el inquilino prácticamente no reside en ella o cuando dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
Para el propietario, alquilar una vivienda como residencia habitual pasa a convertirse en una decisión potencialmente más larga y con un mayor coste de salida.
Eso no significa necesariamente que los propietarios abandonen masivamente el alquiler residencial. De hecho, la propia norma incorpora importantes incentivos fiscales para intentar evitarlo.
Pero económicamente introduce un nuevo factor que el propietario deberá valorar antes de firmar un contrato.
Es razonable esperar una mayor selección previa de los inquilinos, porque una decisión equivocada puede vincular al propietario durante muchos años. También puede aumentar el valor que el propietario atribuya a disponer libremente de la vivienda en el futuro.
En las zonas donde exista libertad para fijar la renta inicial, parte de ese riesgo adicional podría incorporarse al precio solicitado. En las zonas donde el precio esté limitado, ese ajuste no podrá realizarse por la misma vía, por lo que podría aparecer de otra forma: menor rotación, retirada de algunas viviendas del alquiler o elección de usos alternativos.
La OCDE ya ha advertido, al analizar el mercado español, de que las políticas que actúan sobre los precios del alquiler pueden perder eficacia cuando no van acompañadas de un aumento suficiente de la oferta. También recoge evidencia de la regulación aplicada anteriormente en Barcelona, donde se observó una reducción de oferta y el traslado de algunas viviendas hacia otras modalidades de alquiler.
Por tanto, para los inquilinos que ya tienen vivienda alquilada, el nuevo sistema proporciona mayor estabilidad. Para quienes tengan que buscar una vivienda nueva, el resultado dependerá especialmente de cómo evolucione la cantidad de viviendas disponibles.
El Real Decreto-ley 26/2026 introduce además una limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta ya se encuentre por encima del límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse. Cuando no lo supere, y a falta de un nuevo acuerdo entre las partes, la actualización podrá alcanzar como máximo el 2 %.
A esto hay que sumar las limitaciones que ya operan sobre determinadas nuevas contrataciones en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El efecto inmediato es evidente: las rentas de los contratos existentes tendrán menos capacidad de crecer.
Pero existe una segunda consecuencia que merece seguimiento. Si la demanda continúa creciendo mientras la oferta disponible no aumenta al mismo ritmo, el ajuste del mercado puede dejar de producirse únicamente mediante el precio y pasar a manifestarse mediante más competencia entre potenciales inquilinos por cada vivienda disponible.
El Banco de España viene señalando precisamente que el crecimiento de los precios del alquiler desde 2015 se explica, entre otros factores, por una demanda que ha aumentado con mayor rapidez que la oferta disponible.
Otro de los cambios importantes afecta al alquiler temporal.
Para que un contrato pueda considerarse realmente temporal deberá existir una causa real, justificada y acreditable por la que el arrendatario se encuentre temporalmente desplazado de su domicilio habitual.
La duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses, aunque podrá continuar cuando permanezca la causa que justifica la temporalidad.
Esto reduce considerablemente la posibilidad de utilizar contratos temporales simplemente como alternativa al alquiler residencial ordinario.
Durante los últimos años, parte de la oferta inmobiliaria se había desplazado hacia alquileres de temporada porque ofrecían al propietario mayor flexibilidad contractual.
El Banco de España ha identificado precisamente el alquiler temporal, el alquiler por habitaciones y el turístico como usos alternativos que pueden limitar el crecimiento de la oferta de alquiler residencial.
Con la nueva regulación, la diferencia de flexibilidad entre el alquiler habitual y el temporal se reduce.
Esto puede hacer que determinadas viviendas regresen al alquiler residencial.
Pero también existe otra posibilidad: propietarios que buscaban mantener flexibilidad podrían plantearse la venta de la vivienda o, cuando la normativa autonómica y municipal lo permita, el alquiler turístico de corta duración.
La cuestión es que esta última alternativa también recibe nuevas cargas fiscales.
La norma incorpora expresamente el alquiler de habitaciones dentro de la regulación residencial o temporal, dependiendo del uso real que se haga de ellas.
Además, establece una regla especialmente importante: la suma de los alquileres de todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites aplicables.
Desde el punto de vista económico, esto reduce uno de los principales atractivos del alquiler por habitaciones: obtener una renta agregada considerablemente superior a la obtenida alquilando la vivienda completa.
Por tanto, algunas estrategias de inversión basadas exclusivamente en maximizar la rentabilidad dividiendo una vivienda entre varios contratos podrían perder atractivo.
No todas las medidas aumentan las restricciones al propietario.
El nuevo régimen de IRPF introduce reducciones muy importantes sobre el rendimiento neto positivo obtenido con el alquiler residencial, especialmente cuando el propietario mantiene al inquilino, reduce la renta o alquila por debajo de determinados límites.
En algunos supuestos la reducción puede alcanzar el 100 %. Existen también reducciones del 95 %, 90 %, 85 % o 70 % dependiendo, entre otras circunstancias, de la localización, la edad del inquilino y el nivel de renta pactado.
Por el contrario, si al celebrar un nuevo contrato el propietario aumenta la renta respecto al contrato anterior, el incentivo fiscal se reduce progresivamente, pudiendo situarse entre el 40 % y el 15 % dependiendo de cuánto haya aumentado el alquiler.
También se establece una reducción del 80 % durante determinadas prórrogas cuando la renta no exceda el límite de referencia y el propietario no tenga la consideración de gran tenedor.
Aquí aparece uno de los contrapesos más importantes de la reforma.
Un propietario deberá comparar ya no solamente el alquiler mensual que puede obtener, sino su rentabilidad neta después de impuestos.
Una vivienda alquilada por algo menos de dinero pero con una reducción fiscal muy elevada puede terminar ofreciendo una rentabilidad neta más próxima a otra alquilada a un precio superior.
Por ello, estos incentivos podrían evitar que parte de los propietarios abandone el alquiler residencial, especialmente pequeños propietarios sujetos a IRPF.
También se introduce una deducción estatal del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros.
La base máxima de la deducción alcanza 11.630 euros para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros y se reduce progresivamente a partir de esa cantidad.
Para el inquilino supone reducir el coste efectivo del alquiler.
Desde el punto de vista del mercado, sin embargo, una ayuda a la demanda produce resultados diferentes dependiendo de la oferta disponible. Si la cantidad de viviendas aumenta, facilita el acceso sin necesidad de producir grandes distorsiones. Si la oferta permanece prácticamente fija mientras aumenta la capacidad de pago de los demandantes, parte del beneficio puede terminar trasladándose a precios más elevados o a una mayor competencia por las viviendas.
La OCDE ha advertido precisamente de este mecanismo al señalar que las ayudas a la demanda, cuando se aplican en mercados con escasez de oferta, pueden terminar reflejándose parcialmente en precios y rentas más altos.
Para los propietarios y gestores de viviendas turísticas, este es probablemente uno de los apartados más relevantes.
A partir del 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas dejarán de estar exentos de IVA cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o cuando la estancia sea de 30 noches o menos y el alojamiento sea diferente de la vivienda habitual del propietario. Estas operaciones pasan al tipo reducido del 10 % de IVA.
Esto introduce dos posibles comportamientos.
Si el propietario repercute completamente el impuesto al huésped, el precio final de la estancia aumentará.
Si el mercado o la competencia no permiten trasladarlo completamente al cliente, será el propietario quien absorba parte del impuesto mediante una reducción de su margen neto.
En la práctica es probable que se produzca una combinación de ambas cosas dependiendo de cada destino, época del año, ocupación y elasticidad de la demanda.
En destinos con demanda turística muy fuerte, una parte importante del IVA podría incorporarse a los precios finales. En mercados más competitivos o con baja ocupación, el propietario tendrá menos capacidad para hacerlo.
La segunda modificación relevante para las viviendas de uso turístico afecta al IBI.
En los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI para inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico.
El recargo podrá alcanzar el 100 % para titulares de dos o más viviendas turísticas y hasta el 150 % cuando el titular tenga cuatro o más. Su aplicación dependerá de cada ayuntamiento y de la correspondiente ordenanza fiscal.
Aquí el efecto será especialmente diferente entre pequeños propietarios y gestores con carteras de varias viviendas.
Para una sola vivienda el incremento de costes puede ser asumible en determinados mercados. Para operadores con varias propiedades en un mismo municipio, el impacto acumulado puede ser considerable.
Eso probablemente obligará a revisar tres variables fundamentales: precio medio por noche, ocupación mínima necesaria y margen neto por vivienda.
Algunos alojamientos podrán compensarlo con precios superiores. Otros necesitarán mejorar ocupación y eficiencia operativa. Y algunas viviendas con una rentabilidad turística pequeña podrían abandonar este uso.
No necesariamente en toda España.
El Banco de España estima que en 2025 existían alrededor de 355.000 viviendas turísticas, aproximadamente el 1,5 % del parque total de viviendas, pero cerca del 10 % del mercado considerado de alquiler. Su distribución, además, es extraordinariamente desigual: en determinados centros turísticos su peso sobre el mercado del alquiler es muy superior.
Por eso el efecto de estas medidas será fundamentalmente local.
En destinos con una demanda turística muy elevada y precios altos, el mercado puede absorber una parte considerable del incremento fiscal.
En destinos donde la rentabilidad ya sea reducida, el efecto puede ser distinto: algunos propietarios podrían vender, pasar al alquiler residencial o abandonar una actividad que deje de resultar suficientemente rentable.
Y aparece una consecuencia interesante: si disminuye el número de viviendas turísticas pero la demanda turística continúa siendo elevada, las viviendas que permanezcan pueden ganar ocupación y capacidad para aumentar precios.
Por tanto, una reducción de oferta turística no implica necesariamente menores precios turísticos. Puede producir justamente el efecto contrario en determinados destinos.
El Real Decreto-ley 26/2026 crea además el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO.
Permitirá complementar una hipoteca privada mediante un préstamo público que podrá cubrir el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
El préstamo tendrá un interés del 0 % y no tendrá comisiones. Las condiciones concretas de beneficiarios y acceso deberán desarrollarse. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán además sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión vinculado al precio de compra actualizado.
El objetivo económico es reducir una de las grandes barreras para acceder a una primera vivienda: disponer del ahorro inicial necesario.
Esto puede producir dos consecuencias simultáneas.
Por una parte, determinados hogares que actualmente permanecen en alquiler podrán pasar al mercado de compraventa, reduciendo parcialmente la demanda de alquiler.
Pero, por otra, se introducen nuevos compradores solventes en el mercado. Si la oferta de vivienda en venta no aumenta al mismo ritmo, una parte de la mejora financiera puede terminar trasladándose a los precios de compraventa, especialmente en el segmento de vivienda de entrada.
La propia OCDE identifica la insuficiente reacción de la oferta frente al crecimiento de la demanda como uno de los principales problemas estructurales del mercado español.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuya actividad incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la compra de viviendas cuando el precio sea inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado, salvo determinadas excepciones, entre ellas algunos destinos de vivienda social o asequible.
No se trata, por tanto, de una prohibición general para que las empresas compren vivienda.
Su efecto se concentra principalmente en operaciones con fuertes descuentos: activos problemáticos, determinadas carteras, ventas distressed o adquisiciones muy por debajo del valor de mercado.
Puede reducir la competencia institucional en ese segmento, pero también disminuir la liquidez y el capital disponible para adquirir y rehabilitar determinados activos.
Su efecto sobre el precio medio de la vivienda debería ser, en principio, mucho más limitado que el de las medidas que afectan directamente al crédito, la oferta o el alquiler.
La reforma incluye además otras modificaciones que, individualmente, pueden parecer menores pero que sumadas alteran la gestión económica de una vivienda alquilada.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no podrán trasladarse directa ni indirectamente al inquilino. Tampoco podrá obligarse al arrendatario a contratar un seguro de impago de rentas.
Además, se amplían determinadas obligaciones relativas a reparaciones, garantías, estado de entrega de la vivienda y derechos de adquisición preferente.
Cada una de estas medidas supone un coste relativamente pequeño frente al valor de una vivienda, pero todas afectan al cálculo que realmente realiza el propietario: rentabilidad esperada menos impuestos, costes, riesgo y pérdida de flexibilidad.
Y ese cálculo es el que termina decidiendo si una vivienda se alquila, se vende, se mantiene vacía o se destina a otro uso.
Sería incompleto analizar los nuevos decretos únicamente desde el lado de las restricciones.
El Real Decreto-ley 26/2026 contempla también una línea de hasta 2.000 millones de euros en avales, canalizada mediante el ICO, destinada a financiar a promotores públicos y privados para incrementar o mejorar el parque de vivienda en alquiler social o asequible.
También se desarrollan mecanismos relacionados con vivienda pública, construcción industrializada y promoción de nueva vivienda asequible.
Estas son medidas que actúan directamente sobre la oferta y, si consiguen generar vivienda adicional, pueden aliviar parte de la presión existente.
El problema es fundamentalmente temporal: una modificación contractual o fiscal produce efectos prácticamente inmediatos; construir miles de viviendas nuevas requiere años.
Por eso los efectos de corto y largo plazo pueden ser muy distintos.
No existe una única respuesta.
Para los contratos que ya están en vigor, las medidas ejercen una clara presión para contener el crecimiento de las rentas y prolongar su duración.
Pero para las personas que tengan que acceder a una nueva vivienda, el elemento decisivo será la oferta.
Si los incentivos fiscales compensan suficientemente las nuevas obligaciones y más propietarios incorporan viviendas al alquiler residencial, el incremento de oferta podría contener precios.
Si sucede lo contrario y parte de los propietarios decide no entrar en el mercado de alquiler habitual, la menor disponibilidad puede intensificar la competencia por cada vivienda.
En ese escenario, aunque determinados precios estén regulados, la escasez no desaparece: simplemente deja de expresarse únicamente mediante el precio.
Aquí el escenario también tiene dos fuerzas contrapuestas.
Por un lado, el alquiler temporal y por habitaciones pierde parte de su ventaja frente al alquiler habitual. Eso puede hacer que algunos propietarios que busquen flexibilidad valoren el alquiler turístico cuando legalmente puedan ejercerlo.
Pero, al mismo tiempo, el turístico afronta un 10 % de IVA en muchas estancias de corta duración y posibles recargos de IBI de hasta el 150 % en determinadas zonas y para determinados propietarios.
Por tanto, es difícil esperar un traslado masivo y generalizado hacia la vivienda turística.
Lo más probable es una mayor diferenciación entre mercados.
En destinos turísticos fuertes, con elevada demanda y buenas ocupaciones, los alojamientos con mejor gestión podrán trasladar parte de los nuevos costes al precio.
En mercados turísticos débiles o muy estacionales, algunas viviendas pueden dejar de resultar rentables.
Esto podría terminar provocando menos oferta turística, pero más profesionalizada, con precios medios superiores en aquellos destinos donde la demanda siga siendo fuerte.
Quizá la consecuencia más interesante de todo el paquete normativo sea precisamente esta.
Hasta ahora un propietario podía moverse con relativa facilidad entre alquiler habitual, temporada, habitaciones y turístico.
Las nuevas medidas reducen progresivamente las diferencias regulatorias y fiscales entre esas alternativas.
El alquiler habitual ofrece importantes incentivos fiscales, pero a cambio de mayor estabilidad contractual y menor flexibilidad.
El alquiler temporal queda mucho más vinculado a una causa demostrable.
El alquiler por habitaciones pierde parte de su capacidad para multiplicar la renta total.
Y el alquiler turístico mantiene su flexibilidad, pero soportará mayores costes fiscales.
El mercado puede, por tanto, avanzar hacia una mayor especialización: propietarios que realmente quieran permanecer muchos años en el alquiler residencial y operadores turísticos capaces de gestionar profesionalmente una actividad cada vez más exigente.
El Banco de España y la OCDE coinciden en señalar un elemento estructural del mercado español: durante los últimos años la demanda de vivienda ha crecido más rápidamente que la oferta en numerosas zonas de España.
Por eso ninguna medida aislada permite anticipar por sí sola una reducción o un incremento general de precios.
Las limitaciones pueden contener determinadas rentas.
Los incentivos fiscales pueden atraer vivienda al alquiler habitual.
Las ayudas a la compra pueden trasladar hogares del alquiler a la propiedad, pero también incrementar la demanda de vivienda en venta.
La nueva fiscalidad turística puede reducir la rentabilidad de las VUT, pero una menor oferta turística también puede elevar el precio de las que permanezcan.
Y las medidas de construcción y financiación pueden aumentar la oferta, aunque sus efectos necesitarán más tiempo.
Por eso, durante los próximos meses, probablemente será más importante observar cuántas viviendas cambian de uso que limitarse a observar el precio medio.
El número de viviendas que permanezcan en alquiler habitual, las que pasen a venta, las que abandonen el alquiler temporal y la evolución del parque turístico permitirán comprobar cuál termina siendo el verdadero efecto de esta nueva regulación sobre el mercado español de la vivienda.
Artículo elaborado a partir del Real Decreto-ley 26/2026 y el Real Decreto-ley 27/2026 publicados en el BOE, junto con datos y análisis del Banco de España y de la OCDE. Los efectos económicos descritos son escenarios razonables derivados de los incentivos creados por las normas y de la evidencia disponible, no previsiones ciertas sobre la evolución futura de los precios.
