IVA del 10 % en viviendas turísticas desde diciembre de 2026: qué cambia para propietarios en España
La pregunta ya no es si una vivienda turística factura mucho o poco: desde el 1 de diciembre de 2026 puede cambiar la propia fiscalidad de la reserva. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la Ley del IVA para incluir determinados alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches en el tipo reducido del 10 %.
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 establece que, desde esa fecha, dejan de estar exentos determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando la estancia de un mismo arrendatario no supere 30 noches. Esas operaciones pasan al tipo reducido del 10 %.
¿Qué alquileres entran en el nuevo IVA?
La nueva redacción incluye dos grandes supuestos dentro de la excepción a la exención:
- Cuando el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
- Cuando la duración del arrendamiento a favor de un mismo arrendatario no supera las 30 noches.
Existe una excepción relevante: si el alquiler se produce en el apartamento o vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual, el texto mantiene la exención en el supuesto de estancias de hasta 30 noches.
¿Significa que todas las viviendas turísticas tendrán que subir un 10 % el precio?
No. Ese es precisamente uno de los errores que conviene evitar.
El IVA no es automáticamente un “coste extra del 10 %” que deba añadirse sin hacer cuentas. El efecto económico dependerá de cómo esté fijado el precio mostrado al huésped, de si el precio se comunica con impuestos incluidos, de la posibilidad de deducir IVA soportado en determinados gastos y de la estructura fiscal concreta del propietario o gestor.
Si quieres conservar un precio final al huésped de 220 € IVA incluido:
Base imponible = 220 / 1,10 = 200 €
IVA repercutido = 20 €
Eso significa que, si antes interpretabas los 220 € completos como ingreso antes de otros gastos, tu cuenta económica cambia.
El verdadero problema: precio final, margen y comisiones OTA
Para un propietario, la decisión importante no es “añado 10 % o no”. La pregunta correcta es:
¿Qué precio final verá el huésped y cuánto dinero me quedará después de IVA, comisión del canal y costes variables?
| Concepto | Antes de revisar | Después de revisar |
|---|---|---|
| Precio final al huésped | 220 € | 220 € |
| Base antes de IVA | No separada en el ejemplo | 200 € |
| IVA 10 % | — | 20 € |
| Comisión OTA | Depende del canal | Debe recalcularse sobre la estructura aplicable |
| Margen final | Puede parecer mayor | Debe recalcularse con el nuevo escenario |
Importante: el ejemplo es pedagógico. La liquidación real depende de la operativa y situación fiscal de cada titular.
Qué revisar antes del 1 de diciembre
- Clasifica tus estancias: identifica qué reservas son de 30 noches o menos.
- Revisa tu residencia habitual: la norma incluye una excepción específica para ese supuesto.
- Comprueba cómo muestran impuestos Airbnb, Booking y tu web: no des por hecho que los tres canales se comportarán igual.
- Recalcula el precio neto: separa precio final, base, IVA, comisión y costes de estancia.
- Revisa facturación y software: plantillas, facturas, exportaciones y conciliación deben estar preparadas.
- Habla con tu asesor fiscal: especialmente si hasta ahora tratabas el alquiler como operación exenta.
El Real Decreto-ley entra en vigor con carácter general al día siguiente de su publicación, pero la modificación concreta del IVA para estos alquileres tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
¿Y si ya tengo reservas cerradas para diciembre?
Es una de las preguntas más importantes para las próximas semanas. No basta con mirar cuándo se hizo la reserva: hay que determinar correctamente el momento del devengo del IVA y cómo se documentará la operación. Si ya tienes reservas que se disfrutarán a partir del 1 de diciembre, conviene revisarlas antes de modificar precios o emitir documentación.
El riesgo de subir precios a ciegas
Si aumentas automáticamente el precio un 10 %, puedes deteriorar conversión. Si absorbes todo el impuesto sin recalcular, puedes deteriorar margen. La solución es comparar tres escenarios:
- Absorber todo el IVA: mismo precio final, menor ingreso antes de otros costes.
- Trasladar todo al huésped: mayor precio final y posible impacto en conversión.
- Repartir el impacto: ajustar precio y costes para conservar competitividad.
No esperes al 1 de diciembre para hacer la cuenta.
Recalcula ahora cada canal con el precio final que verá el huésped. La vivienda que siga mirando solo “precio por noche” puede creer que mantiene ingresos mientras pierde margen por IVA, comisiones y costes.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se aplica el 10 %?
La modificación del IVA prevista en el artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
¿Afecta a estancias de 31 noches?
La nueva regla específica incluida en la norma se refiere a arrendamientos cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere 30 noches. Otros supuestos deben analizarse conforme al resto de la Ley del IVA.
¿Hay una excepción si alquilo mi propia residencia habitual?
Sí. El texto establece una excepción para el apartamento o vivienda arrendada en la que el arrendador tenga su residencia habitual.
¿Debo subir exactamente un 10 % mis tarifas?
No necesariamente. Primero debes decidir qué precio final quieres mantener y calcular base, IVA, comisiones y margen.
Fuente y metodología
Fuente primaria: BOE · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 7 y disposición final decimoprimera. Consultar texto oficial.
Los ejemplos numéricos son supuestos Gatavia y no sustituyen asesoramiento fiscal individual.
Gatavia · Pregunta. Datos. Cuentas. Decide.