Nuevo IBI para viviendas turísticas en 2026: cuándo puede subir hasta un 150 %
No, tu IBI no sube automáticamente un 150 % por tener una vivienda turística. Pero el Real Decreto-ley 29/2026 ha abierto la puerta a que determinados ayuntamientos apliquen un recargo específico a alojamientos turísticos situados en zonas de mercado residencial tensionado.
El nuevo artículo 72.4 ter de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite a los ayuntamientos aplicar un recargo sobre la cuota líquida del IBI a inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico, siempre que estén en municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado.
Los tres niveles de recargo
| Situación del titular | Recargo máximo permitido |
|---|---|
| Un inmueble residencial destinado a alojamiento turístico | Hasta el 50 % |
| Titular de dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico | Hasta el 100 % |
| Titular de cuatro o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico | Hasta el 150 % |
La clave: “hasta” no significa “se aplicará”
La norma estatal habilita al ayuntamiento, pero no convierte el recargo en automático. Para que llegue a tu recibo deben cumplirse varias condiciones:
- El inmueble debe ser de uso residencial y estar destinado a alojamiento turístico según la normativa autonómica aplicable.
- El municipio debe estar situado en una zona de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023.
- El ayuntamiento debe decidir aplicar el recargo.
- La ordenanza fiscal municipal debe regular los aspectos materiales y formales.
No dice que todas las viviendas turísticas de España paguen desde hoy un 50 %, 100 % o 150 % más de IBI. Si alguien resume el cambio así, está omitiendo las condiciones esenciales.
Ejemplo: cuánto podría significar en euros
Imagina una cuota líquida anual de IBI de 800 €.
Con recargo del 50 %: 800 + 400 = 1.200 €.
Con recargo del 100 %: 800 + 800 = 1.600 €.
Con recargo del 150 %: 800 + 1.200 = 2.000 €.
Son ejemplos matemáticos. El porcentaje real dependerá de la ordenanza municipal y de que se cumplan los requisitos legales.
¿Desde cuándo puede aplicarse?
El artículo 8 establece efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley y con vigencia indefinida. El propio texto entra en vigor, con carácter general, al día siguiente de su publicación.
Pero para el propietario la fecha práctica importante será la de la ordenanza de su ayuntamiento y su aplicación al periodo del impuesto correspondiente.
Qué deberían hacer ahora los propietarios
- Comprueba si tu municipio está en zona tensionada.
- Revisa las ordenanzas fiscales municipales. Es ahí donde se concretará si el ayuntamiento utiliza esta habilitación.
- Cuenta cuántos inmuebles turísticos tienes en titularidad. Los escalones del 50 %, 100 % y 150 % dependen de ese número.
- Calcula el impacto anual sobre beneficio real. El IBI es un coste fijo: afecta incluso si baja la ocupación.
- No mezcles este recargo con el de vivienda vacía. El mismo artículo regula supuestos diferentes.
Por qué un recargo fijo puede doler más que una comisión
Una comisión OTA suele crecer o bajar con las reservas. Un recargo de IBI, en cambio, es un coste anual que puede mantenerse aunque el alojamiento tenga una mala temporada.
Por eso su impacto debería medirse sobre el beneficio, no sobre la facturación.
Si una vivienda deja 8.000 € de beneficio anual antes del IBI y su recibo aumenta de 800 € a 1.200 €, el incremento de 400 € no representa “solo un 50 % más de IBI”: supone una reducción del 5 % del beneficio anual de ese ejemplo.
¿Debes subir el precio por noche?
No necesariamente. Repartir un mayor coste fijo entre las noches vendidas es una posibilidad, pero si subes tarifas sin mirar demanda puedes perder reservas. El cálculo correcto es:
Coste anual adicional ÷ noches realmente vendidas = coste adicional por noche ocupada.
Ese número te permite decidir si trasladarlo, absorberlo o compensarlo con ahorro y mejor distribución.
Primero mira tu municipio; después haz la cuenta.
El titular que se asuste por el “150 %” sin comprobar si la norma puede aplicarse a su vivienda está tomando decisiones con el titular y no con los datos. La secuencia correcta es: zona tensionada → ordenanza → número de inmuebles → cuota real → impacto sobre beneficio.
Preguntas frecuentes
¿El recargo afecta a toda España?
No. El nuevo 4 ter se refiere a alojamientos turísticos situados en municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado y requiere actuación municipal.
¿Cuándo es del 150 %?
La norma permite llegar hasta el 150 % cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos.
¿El ayuntamiento está obligado a cobrarlo?
No. El texto dice que los ayuntamientos podrán exigir el recargo y que la ordenanza fiscal regulará su aplicación.
¿Se calcula sobre el valor catastral?
El recargo se expresa como porcentaje de la cuota líquida del IBI, no como porcentaje directo del valor catastral.
Fuente y metodología
Fuente primaria: BOE · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 8, nuevo artículo 72.4 ter. Consultar texto oficial.
Gatavia · Pregunta. Datos. Cuentas. Decide.