Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, publicados esta misma semana y que introducían importantes modificaciones en materia de vivienda, alquiler residencial, alquiler temporal, fiscalidad y viviendas turísticas, no han superado su convalidación en el Congreso de los Diputados.
El resultado cambia por completo el escenario que analizábamos apenas unas horas antes.
Un real decreto-ley entra en vigor tras su publicación, pero tiene carácter provisional. La Constitución obliga al Congreso a pronunciarse posteriormente sobre su convalidación o derogación. Cuando no obtiene la convalidación parlamentaria, la norma deja de mantenerse en el ordenamiento.
En este caso existe, además, una circunstancia poco habitual: el Real Decreto-ley 26/2026 estaba en vigor desde el 1 de octubre y el Real Decreto-ley 27/2026 desde el propio 2 de octubre. Es decir, han tenido una vida jurídica extraordinariamente corta.
Esto obliga a diferenciar dos cuestiones.
Por un lado, las medidas que estaban previstas para el futuro dejan de consolidarse.
Por otro, las actuaciones o situaciones jurídicas que hayan podido producirse durante las horas o días en que los decretos estuvieron vigentes no deben considerarse automáticamente inexistentes.
Existe un precedente claro en materia de vivienda: un real decreto-ley puede entrar en vigor y ser posteriormente rechazado por el Congreso, quedando entonces sin efecto las modificaciones introducidas.
Por tanto, más allá del resultado de la votación, habrá que comprobar la publicación formal del acuerdo de derogación y, en casos concretos producidos durante este brevísimo periodo de vigencia, analizar la situación individualmente.
Pero para el futuro el escenario es ya mucho más claro.
Uno de los cambios de mayor alcance estaba en el Real Decreto-ley 27/2026.
La norma pretendía que, una vez superado el periodo mínimo inicial de un contrato de alquiler, si las partes no comunicaban su finalización, el contrato pasase a prorrogarse por periodos completos sucesivos de cinco años cuando el propietario fuese persona física y siete años cuando fuese persona jurídica.
También elevaba a seis meses el preaviso exigido al propietario y establecía, con determinadas excepciones, una indemnización al inquilino cuando fuese el arrendador quien decidiese no continuar.
Estas medidas no se consolidan.
Una vez efectiva la derogación, vuelve a resultar aplicable la redacción anterior de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El sistema previo establece un periodo mínimo de cinco años para propietarios personas físicas y siete para personas jurídicas y, posteriormente, si ninguna de las partes manifiesta su intención de finalizar, prórrogas anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
El preaviso ordinario del propietario vuelve a ser de cuatro meses y desaparece la nueva indemnización general que contemplaba el RDL 27/2026.
El propietario recupera una mayor previsibilidad sobre el momento en que podrá volver a disponer de la vivienda.
Esto reduce uno de los nuevos riesgos que analizábamos anteriormente: que entrar en alquiler residencial implicase asumir una vinculación potencialmente mucho más larga y un coste elevado para recuperar posteriormente el inmueble.
En teoría, una mayor flexibilidad puede hacer más atractivo mantener determinadas viviendas en alquiler habitual, porque disminuye el coste económico asociado a una futura salida.
Pero tampoco conviene concluir automáticamente que aumentará la oferta.
El paquete normativo que ahora desaparece también contenía incentivos fiscales importantes para los propietarios que mantuviesen sus viviendas en alquiler residencial.
Por tanto, desaparece simultáneamente una restricción y un incentivo.
El resultado neto dependerá nuevamente de la rentabilidad que cada propietario encuentre en las distintas alternativas.
El Real Decreto-ley 26/2026 introducía también nuevas limitaciones sobre la actualización de determinadas rentas hasta finales de 2027.
Con la derogación, ese régimen extraordinario no continuará aplicándose.
Las actualizaciones volverán a realizarse conforme al régimen que corresponda a cada contrato y a la legislación general vigente, sin el nuevo límite específico creado por este Real Decreto-ley.
Desde el punto de vista del mercado, esto elimina una nueva restricción sobre la evolución de las rentas existentes.
Para los propietarios supone mantener una mayor capacidad de adaptar las rentas dentro de los límites que ya establecía la legislación anterior.
Para los inquilinos desaparece la protección adicional que incorporaba esta norma.
El posible efecto sobre los precios futuros seguirá dependiendo, fundamentalmente, de la relación entre oferta y demanda.
El Real Decreto-ley 26/2026 pretendía establecer una regulación mucho más detallada del alquiler temporal.
Para utilizar esta modalidad debía existir una causa temporal real y acreditable, con una duración generalmente comprendida entre 31 días y doce meses.
La finalidad era diferenciar claramente entre un desplazamiento temporal auténtico y un arrendamiento que, por sus características reales, debía considerarse vivienda habitual.
Al no consolidarse el decreto, esa nueva regulación estatal específica desaparece.
Eso no significa que el alquiler temporal quede sin regulación.
Continúan aplicándose la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Código Civil y el resto de normas estatales, autonómicas y municipales que correspondan.
Pero desaparece el nuevo marco adicional que pretendía restringir considerablemente el uso de esta modalidad.
El alquiler de temporada conserva una de sus principales ventajas frente al alquiler residencial: una mayor flexibilidad contractual cuando realmente exista una utilización temporal.
Por tanto, uno de los movimientos que podía haber provocado la nueva regulación —la vuelta de algunas viviendas desde el alquiler temporal al residencial— pierde fuerza.
Esto puede hacer que parte de la oferta que actualmente funciona mediante contratos temporales continúe haciéndolo.
Desde el punto de vista del alquiler habitual, tiene una doble lectura: se elimina una medida que podía obligar a algunas viviendas a regresar al mercado residencial, pero también desaparecen otras restricciones que podían haber provocado que propietarios abandonasen directamente ese mercado.
El resultado final no es, por tanto, automático.
El decreto establecía otra modificación relevante.
La suma de las rentas obtenidas por alquilar individualmente las habitaciones de una vivienda no podría superar el precio que correspondería al alquiler completo de esa misma vivienda.
Esta limitación tampoco se consolida.
Por tanto, el alquiler de habitaciones seguirá sometido al marco jurídico anterior y no tendrá el nuevo límite económico previsto por el RDL 26/2026.
Para determinados propietarios e inversores, esto mantiene el atractivo económico de esta modalidad frente al alquiler tradicional de la vivienda completa.
Y eso puede seguir influyendo sobre la distribución de la oferta entre alquiler residencial completo y alquiler por habitaciones.
Una de las peculiaridades del RDL 26/2026 era que combinaba restricciones con incentivos.
Se habían previsto reducciones muy elevadas en IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler residencial, llegando en determinados supuestos hasta el 100 %, junto a reducciones del 95 %, 90 %, 85 %, 80 % o 70 % dependiendo de las circunstancias.
También se contemplaba una nueva deducción estatal para determinados inquilinos.
Estas modificaciones no se consolidan con la derogación del Real Decreto-ley.
Por tanto, propietarios e inquilinos continuarán sometidos al régimen fiscal existente antes de la aprobación del paquete.
Este punto resulta importante para analizar el mercado.
La derogación reduce la rigidez contractual que introducían los decretos, pero también elimina parte de la compensación económica diseñada precisamente para mantener viviendas dentro del alquiler habitual.
Un propietario vuelve a tener mayor flexibilidad, pero ya no contará con esas nuevas ventajas fiscales para elegir el alquiler residencial frente a otras alternativas.
Para el mercado del alquiler vacacional, esta es probablemente la consecuencia económica más inmediata.
El Real Decreto-ley 26/2026 modificaba la Ley del IVA con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026.
La reforma establecía que los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas de 30 noches o menos dejarían de estar exentos de IVA aunque no se prestasen servicios propios de la industria hotelera, salvo determinadas excepciones relacionadas con la vivienda habitual del propietario.
Esas operaciones pasarían al tipo reducido del 10 %.
Como la medida todavía no había alcanzado siquiera su fecha prevista de efectos, la derogación impide que llegue a consolidarse.
Se mantiene el sistema anterior.
El arrendamiento de una vivienda está, con carácter general, exento de IVA cuando no se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Cuando sí se proporcionan servicios propios de hospedaje —por ejemplo, determinados servicios periódicos de limpieza, restauración o atención hotelera— la situación fiscal es diferente y puede existir sujeción al impuesto.
La legislación previa no convierte automáticamente una estancia turística corta en una operación sujeta al 10 % simplemente por durar menos de 30 noches.
Para una parte importante de los propietarios de VUT, esta es una diferencia económica considerable.
En el análisis anterior planteábamos dos posibles efectos del nuevo IVA.
El propietario podía trasladar ese 10 % al huésped mediante precios superiores o asumir parte del impuesto reduciendo su margen.
Ese nuevo factor desaparece.
Por tanto, se elimina una presión adicional sobre los precios finales de las estancias turísticas que habría comenzado el 1 de diciembre.
Esto no significa que los precios del alojamiento vacacional vayan a bajar.
Seguirán dependiendo de demanda, temporada, ocupación, competencia, costes operativos y regulación local.
Lo que desaparece es una causa concreta de incremento de costes que podía haber llevado a muchos propietarios a revisar sus tarifas.
El RDL 26/2026 permitía que determinados ayuntamientos situados en zonas de mercado residencial tensionado estableciesen recargos específicos sobre el IBI de viviendas destinadas al alojamiento turístico.
El incremento podía llegar al 50 %, al 100 % para determinados propietarios con varias viviendas y hasta el 150 % en ciertos supuestos con carteras mayores.
Esta nueva posibilidad tampoco se consolida.
Los ayuntamientos seguirán disponiendo de las competencias fiscales que ya tenían con anterioridad, pero desaparece el nuevo recargo específico introducido por este Real Decreto-ley para las viviendas turísticas.
Para propietarios y gestores de varias VUT, esto evita un nuevo incremento potencial del coste fijo anual de explotación.
Y, al igual que ocurre con el IVA, reduce la presión inmediata para trasladar nuevos costes al precio de las estancias.
La combinación de ambas medidas habría introducido un cambio importante en la economía de muchos alojamientos.
Por una parte, un posible 10 % de IVA en estancias cortas.
Por otra, potenciales recargos de IBI.
Su desaparición significa que el alquiler turístico no afrontará, por causa de estos dos decretos, el aumento de costes que analizábamos anteriormente.
Esto puede tener varias consecuencias.
Los alojamientos con márgenes reducidos tendrán menos presión para abandonar la actividad.
Los propietarios tendrán menos necesidad de incrementar precios exclusivamente para compensar estos nuevos impuestos.
Y disminuye uno de los incentivos económicos que podía haber provocado que determinadas viviendas turísticas regresasen al alquiler residencial.
Por tanto, la derogación puede favorecer la continuidad de parte de la oferta turística actual.
Es importante diferenciar ambas cosas.
La derogación de estos decretos no supone que las viviendas turísticas queden desreguladas.
Siguen plenamente vigentes las normativas autonómicas y municipales, la regulación urbanística, las obligaciones de registro y comercialización, las normas sobre comunidades de propietarios y todas las demás obligaciones existentes con anterioridad.
Lo único que desaparece son las modificaciones adicionales introducidas específicamente por los RDL 26/2026 y 27/2026.
Para los propietarios, por tanto, no cambia la necesidad de comprobar qué normativa concreta se aplica en su comunidad autónoma y municipio.
El Real Decreto-ley 26/2026 incorporaba además el programa TU CASA, destinado a facilitar la adquisición de primera vivienda.
El mecanismo permitiría complementar una hipoteca privada mediante financiación pública de hasta el menor importe entre el 20 % del valor del inmueble y 50.000 euros, con un interés del 0 %.
Esta medida tampoco llegará a consolidarse mediante este Real Decreto-ley.
Desde el punto de vista del mercado de compraventa desaparece, por tanto, una nueva fuente potencial de demanda.
En el análisis anterior señalábamos que esta ayuda podía permitir acceder a la compra a hogares que actualmente no disponían del ahorro necesario para la entrada, pero que, si la oferta permanecía limitada, una parte de ese aumento de capacidad adquisitiva podía terminar reflejándose en los precios.
Ese efecto potencial desaparece también junto con la medida.
El paquete establecía límites temporales para determinadas adquisiciones de viviendas por empresas cuya actividad incluyese la compra de inmuebles cuando el precio fuese inferior al 70 % de su valor de tasación.
La derogación elimina igualmente esa restricción adicional.
Por tanto, ese segmento del mercado seguirá funcionando bajo las reglas anteriores.
Esto mantiene una mayor libertad para realizar operaciones sobre activos con descuentos importantes, aunque también significa que desaparece uno de los mecanismos que pretendía modificar quién podía adquirir determinados inmuebles.
Puede influir, pero no existe una respuesta única.
Desde el punto de vista del propietario, desaparecen algunas de las medidas que aumentaban la rigidez del alquiler habitual:
no habrá nuevas prórrogas sucesivas de cinco o siete años;
desaparece la nueva indemnización general por no renovar;
desaparece el nuevo límite extraordinario introducido por el paquete;
y el alquiler temporal mantiene una mayor flexibilidad.
Eso podría reducir el incentivo de algunos propietarios para retirar sus viviendas del alquiler habitual o venderlas.
Pero al mismo tiempo desaparecen las nuevas reducciones fiscales diseñadas precisamente para hacer más atractivo ese alquiler residencial.
También permanecen las alternativas existentes: alquiler temporal, habitaciones, venta y, cuando sea legalmente posible, alquiler turístico.
Por eso el efecto sobre la oferta probablemente será diferente según cada mercado.
La desaparición de los nuevos límites proporciona mayor capacidad de ajuste a los contratos que queden sometidos al régimen anterior.
Pero el factor fundamental seguirá siendo el mismo: la relación entre el número de viviendas disponibles y el número de personas que quieren alquilarlas.
Si la oferta residencial aumenta más rápidamente que la demanda, la presión sobre los precios puede reducirse.
Si la oferta continúa siendo insuficiente, los precios seguirán soportando presión al alza aunque desaparezcan o se introduzcan regulaciones.
Por tanto, la derogación cambia los incentivos, pero no modifica por sí sola las variables estructurales del mercado.
Aquí las consecuencias son algo más fáciles de identificar.
Dos costes que podían afectar directamente a la rentabilidad —el nuevo IVA generalizado a muchas estancias cortas y los nuevos recargos específicos de IBI— no llegarán a consolidarse mediante estos decretos.
Eso reduce el riesgo inmediato de incremento de costes para los propietarios.
También disminuye la posibilidad de que algunos alojamientos marginalmente rentables abandonen la actividad exclusivamente por estas nuevas obligaciones.
Y, si la oferta turística se mantiene más elevada de lo que habría ocurrido con las nuevas cargas, la competencia entre alojamientos será también mayor.
En términos puramente económicos, esto elimina una de las presiones que podían favorecer aumentos de precios en el alojamiento turístico.
No todo el paquete actuaba sobre contratos e impuestos.
El RDL 26/2026 contemplaba también una línea de hasta 2.000 millones de euros en avales destinada a financiar actuaciones relacionadas con vivienda social y asequible.
También incluía otras medidas dirigidas a incrementar el parque residencial.
Estas iniciativas tampoco continúan mediante el decreto rechazado.
Por tanto, desaparecen simultáneamente medidas restrictivas y medidas destinadas a incrementar la oferta.
Esto vuelve a demostrar por qué resulta demasiado sencillo interpretar cualquier modificación normativa únicamente como favorable o perjudicial para el precio de la vivienda.
Cada medida actúa sobre una parte diferente del mercado.
Esta es probablemente la forma más sencilla de entender lo ocurrido.
Durante apenas unas horas se abrió la posibilidad de una modificación profunda del funcionamiento del alquiler español.
Contratos potencialmente mucho más largos.
Nuevas indemnizaciones.
Más regulación del alquiler temporal y por habitaciones.
Nuevos incentivos fiscales.
Cambios para compradores.
Un nuevo tratamiento fiscal para las viviendas turísticas.
Y nuevos instrumentos destinados a aumentar la oferta.
Con el rechazo parlamentario, ese nuevo marco no se consolida.
Una vez formalizada la derogación, las relaciones jurídicas volverán a regirse por la legislación que estaba vigente antes de estas modificaciones, sin perjuicio de los efectos concretos que puedan haberse producido durante el brevísimo periodo en que los decretos tuvieron fuerza de ley.
Para el mercado, la pregunta de fondo sigue siendo la misma que planteábamos en nuestro análisis anterior.
¿Qué uso resulta más atractivo para cada vivienda?
Alquiler habitual.
Alquiler temporal.
Alquiler por habitaciones.
Vivienda turística.
Venta.
Mantenerla para uso propio.
El paquete ahora rechazado modificaba simultáneamente los costes, la fiscalidad y la flexibilidad de casi todas esas alternativas.
Su desaparición evita ese cambio inmediato.
Pero no elimina la competencia entre usos.
Y mientras existan diferencias importantes de rentabilidad, riesgo y flexibilidad entre las distintas modalidades, los propietarios seguirán comparándolas antes de decidir dónde colocar sus viviendas.
En términos prácticos, conviene evitar tomar decisiones basadas en medidas que finalmente no van a consolidarse.
En particular, los propietarios de viviendas turísticas no deberían modificar su estrategia de precios pensando en el nuevo IVA del 10 % previsto para diciembre por el RDL 26/2026, ni incorporar a sus previsiones los nuevos recargos de IBI previstos específicamente en esa norma.
Los propietarios de alquiler residencial tampoco deberían asumir como permanentes las nuevas prórrogas de cinco o siete años o la indemnización introducida por el RDL 27/2026.
La excepción son aquellas operaciones, contratos o actuaciones concretas realizadas durante el brevísimo periodo de vigencia de los decretos. En esos casos será prudente comprobar individualmente qué régimen resulta aplicable una vez se publique formalmente el acuerdo de derogación.
La votación no determina por sí sola hacia dónde irán los precios.
Lo que hace es eliminar un conjunto muy amplio de cambios que habrían alterado los incentivos de propietarios, compradores, inversores e inquilinos.
A partir de ahora habrá que observar fundamentalmente tres variables:
la evolución de la oferta residencial, el comportamiento del alquiler temporal y la evolución de las viviendas turísticas.
Si aumenta la oferta de alquiler habitual, será una señal de que la mayor flexibilidad contractual pesa más que los incentivos fiscales que finalmente no entrarán en funcionamiento.
Si continúan creciendo el alquiler temporal y el alquiler por habitaciones, significará que muchos propietarios siguen valorando especialmente la flexibilidad.
Y en el mercado vacacional habrá que comprobar si mantener el tratamiento fiscal anterior favorece la continuidad de la oferta y limita parte de la presión sobre los precios que podían haber producido las nuevas cargas fiscales.
En cualquier caso, el escenario que comenzaba a dibujarse con los RDL 26/2026 y 27/2026 ha durado apenas unos días.
El mercado de la vivienda vuelve ahora, en gran medida, al marco normativo anterior.
Y vuelve también la cuestión fundamental: conseguir que exista suficiente oferta para responder a una demanda que continúa siendo elevada.
Artículo actualizado a 2 de octubre de 2026. El Congreso de los Diputados ha rechazado la convalidación de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026. A la hora de preparar este análisis todavía está pendiente la publicación formal de las correspondientes resoluciones de derogación. Los posibles efectos producidos durante su breve periodo de vigencia deberán analizarse individualmente cuando corresponda.
