Locations de vacances avant le 29-N : que réserve l'avenir aux propriétaires en 2027 ?
Il y a quelque chose que je comprends parfaitement de ceux qui possèdent un logement touristique : l'inquiétude de ne pas savoir quelles règles ils devront respecter dans quelques mois.
Car derrière un hébergement, il n'y a pas toujours une grande entreprise. Souvent, il s'agit d'une famille qui a acheté un logement avec ses économies, qui continue de payer une hypothèque ou qui a investi une somme importante pour le rénover et le préparer à accueillir des hôtes.
Il y a aussi de petites agences qui ont construit leur entreprise logement par logement, embauchant du personnel, travaillant avec des fournisseurs et répondant aux propriétaires qui leur ont fait confiance.
Avec les élections générales du 29 novembre qui approchent, les questions sont de nouveau les mêmes : que se passera-t-il si Pedro Sánchez reste au pouvoir ? Et si Feijóo gagne ? Pourront-ils encore plus limiter les logements touristiques ? Que va-t-il se passer avec les licences déjà existantes ?
Il me semble important d'en parler sans alarmisme et, surtout, sans promettre ce que personne ne peut garantir.
Car il y a une énorme différence entre ce qu'un parti propose, ce qu'une loi permet et ce qui peut finalement se passer avec un logement concret.
Si Pedro Sánchez reste au pouvoir, que pouvons-nous attendre ?
Dans ce cas, le PSOE a effectivement laissé par écrit une proposition très concrète.
Dans la résolution politique de son 41e Congrès fédéral, tenu en 2024, il propose d'interdire la transformation de logements résidentiels en logements touristiques et saisonniers dans les zones à forte demande.
La proposition existe. Elle est publiée et peut être consultée.
Mais cela ne signifie pas qu'il existe aujourd'hui une interdiction générale de tous les logements touristiques en Espagne. Cela ne signifie pas non plus que, si Sánchez reste au pouvoir, les licences actuelles disparaîtront automatiquement.
Ce sont des questions différentes.
Ce que nous connaissons, c'est l'orientation défendue par le PSOE : donner la priorité à l'usage résidentiel dans certains marchés et renforcer la réglementation de l'activité touristique lorsqu'il considère qu'elle affecte l'accès au logement.
Ce que nous ne connaissons pas, c'est le contenu définitif des normes qu'un prochain Parlement pourrait approuver.
Et pour un propriétaire, il y a une question particulièrement importante : parle-t-on d'empêcher de nouveaux logements touristiques ou de modifier les conditions de ceux qui fonctionnent déjà légalement ?
Ce n'est pas un détail mineur. Cela peut complètement changer les conséquences d'un investissement.
Et si le Parti Populaire gouverne ?
Le PP a défendu une politique du logement basée, entre autres mesures, sur l'augmentation de l'offre résidentielle, l'accélération des démarches et le renforcement de la sécurité juridique des propriétaires.
Cette approche est différente de celle proposée par le PSOE dans plusieurs de ses propositions.
Cependant, il y a quelque chose qui mérite d'être observé.
À Málaga, dont la mairie est dirigée par le Parti Populaire, l'implantation de nouveaux logements à usage touristique a été suspendue depuis le 23 août 2025, pour un maximum de trois ans ou jusqu'à l'approbation de la modification urbanistique correspondante.
Et à Madrid, également gouvernée par le PP, le Plan RESIDE est entré en vigueur en 2025, avec des limitations importantes pour les nouveaux logements touristiques dans les immeubles résidentiels.
Pourquoi mentionner ces deux cas ?
Parce qu'ils montrent que la réalité municipale peut être très différente du débat politique national.
Une ville peut décider de restreindre de nouveaux logements touristiques pour des raisons urbanistiques et résidentielles, indépendamment du fait que son gouvernement partage le même parti que l'exécutif central.
C'est pourquoi il ne serait pas sérieux de dire qu'une victoire du PP mettrait automatiquement fin à toutes les limitations.
Il n'y a pas de fondement pour promettre quelque chose de tel.
Que se passe-t-il avec Vox, Sumar et Podemos ?
Les différences entre ces formations sont également pertinentes.
Vox a défendu la propriété privée et la réduction de certaines charges fiscales. En septembre 2024, son représentant David Muñoz a exprimé une position favorable à une réglementation plus homogène des logements touristiques, rejetant leur interdiction générale.
C'est une déclaration documentée, bien qu'elle ne permette pas d'anticiper toutes les décisions que la formation pourrait prendre dans un éventuel accord de gouvernement.
Sumar a proposé une réglementation plus intense de la location touristique et saisonnière. Dans ses propositions pour les budgets généraux de 2025, publiées en 2024, elle a défendu d'élever la TVA des appartements touristiques à 21 %.
Podemos, pour sa part, a proposé de limiter la concentration des hébergements touristiques dans certains quartiers et de renforcer le rôle des communautés de propriétaires et des administrations dans le contrôle des licences.
Nous parlons de propositions et de positions publiées à différents moments.
Nous ne pouvons pas les présenter comme si elles étaient automatiquement les lois que nous aurons en 2027.
Et nous ne pouvons pas non plus oublier que tout changement législatif devra obtenir les soutiens parlementaires nécessaires.
Il y a des changements fiscaux qui méritent déjà notre attention
Alors que nous discutons de qui gouvernera après novembre, il y a une question beaucoup plus immédiate.
Le décret royal 29/2026, du 6 octobre, a introduit des modifications importantes liées à la location et à la fiscalité immobilière.
Son article 7 prévoit, avec effet à partir du 1er décembre 2026, l'application de la TVA réduite de 10 % à certains baux d'appartements ou de logements meublés.
La norme inclut, entre autres cas, les locations ne dépassant pas 30 nuits pour un même locataire, avec une exception lorsqu'il s'agit du logement habituel du bailleur. Les baux avec des services complémentaires propres à l'industrie hôtelière étaient déjà soumis à un traitement spécifique en matière de TVA.
Il faut étudier chaque situation, car tous les hébergements n'ont pas les mêmes caractéristiques et tous les territoires n'appliquent pas le même régime d'imposition indirecte.
De plus, la norme est soumise à la procédure de validation parlementaire.
Elle introduit également la possibilité pour certaines municipalités, dans des zones de marché résidentiel tendu, d'établir des surtaxes sur la taxe foncière des logements destinés à l'hébergement touristique.
Ces surtaxes peuvent atteindre 50 %, 100 % ou 150 %, selon le nombre de biens touristiques du titulaire et les conditions légales.
Je veux m'arrêter sur quelque chose : le fait qu'une loi permette une surtaxe allant jusqu'à 150 % ne signifie pas que tous les propriétaires vont payer cette augmentation.
Il faut que les conditions soient remplies et que la municipalité concernée l'établisse par son ordonnance fiscale.
Et ici entre une préoccupation qui n'apparaît pas toujours dans les gros titres.
Si les impôts changent, que se passe-t-il avec la rentabilité ?
Parce qu'une chose est de parler de pourcentages et une autre très différente est de savoir combien d'argent reste réellement après avoir payé toutes les dépenses.
La communauté de voisins a aussi beaucoup à dire
Une autre question à ne pas oublier est la loi sur la propriété horizontale.
Depuis le 3 avril 2025, la réforme introduite par la loi organique 1/2025 exige, pour commencer les activités touristiques visées à son article 7.3, l'approbation expresse de la communauté de propriétaires.
La majorité prévue à l'article 17.12 est de trois cinquièmes du total des propriétaires, qui doivent également représenter les trois cinquièmes des quotes-parts de participation.
La loi prévoit un régime spécifique pour ceux qui exerçaient légalement l'activité avant cette date.
C'est pourquoi il est si important de distinguer un logement qui fonctionne depuis des années d'un autre qui souhaite commencer maintenant.
Il convient également de rappeler que les communautés autonomes et les municipalités conservent leurs propres compétences sur l'activité et les usages urbanistiques.
En mai 2026, la Cour suprême a annulé des parties importantes de la procédure d'enregistrement unique des baux. Mais ce jugement n'a pas fait disparaître automatiquement les exigences touristiques autonomiques ni les limitations urbanistiques municipales.
Toutes les autorisations ne sont pas égales. Et toutes les obligations ne proviennent pas de la même administration.
Et si nous abandonnons la location de vacances pour passer à la location saisonnière ?
Je comprends que certains propriétaires envisagent cela.
Si une modalité devient trop compliquée, il est logique d'étudier des alternatives.
Mais la location saisonnière ne peut pas simplement devenir une autre façon de désigner une location touristique.
Le décret royal 29/2026 incorpore des règles sur la justification de la temporalité et la durée de certains contrats. Sa situation et son application doivent être vérifiées conformément à la réglementation en vigueur à chaque moment.
Il faut aussi faire des calculs.
Un séjour plus long peut économiser des nettoyages, des entrées et des sorties ou certaines commissions. Mais cela pourrait réduire les revenus et entraîner d'autres risques et obligations.
Il n'y a pas de réponse économique valable pour tous les logements.
Une maison près de la plage, un appartement au centre de Madrid et un logement destiné à des professionnels en déplacement peuvent avoir des demandes, des coûts et des possibilités d'exploitation complètement différents.
Il est raisonnable d'étudier quelles modalités sont légalement possibles et combien d'argent chacune rapporterait sur une année complète.
Il y a quelque chose qui m'inquiète particulièrement : décider sans connaître les chiffres
Lorsque nous parlons de l'avenir des logements touristiques, nous avons tendance à nous concentrer sur les licences, les interdictions et les impôts.
Et c'est logique.
Mais que se passe-t-il si un hébergement peut continuer à fonctionner légalement et, pourtant, cesse d'être rentable ?
Prenons un exemple simple.
Un logement peut facturer 30 000 euros par an. Cela semble être un chiffre attrayant.
Mais il faut en déduire les coûts correspondants : commissions, nettoyage, fournitures, assurances, entretien, gestion et le reste des frais d'exploitation.
Si sa marge est réduite, toute augmentation des coûts peut changer le résultat de l'entreprise.
Et cela peut se produire indépendamment du parti qui gouverne.
Chez Gatavia, nous défendons que les propriétaires et les gestionnaires doivent bien connaître leurs comptes pour prendre des décisions. Savoir combien on facture est important ; savoir combien il reste et quels risques chaque hébergement peut supporter l'est encore plus.
Un gestionnaire avec vingt logements et un autre avec deux cents ne feront pas face aux mêmes changements de la même manière. Leurs structures de coûts, obligations et besoins de trésorerie sont différents.
Nous ne pouvons pas contrôler toutes les décisions politiques. Mais nous pouvons mieux connaître notre situation économique avant que ces décisions ne nous affectent.
Que ferais-je avant les élections ?
Je commencerais par examiner la situation de chaque logement, sans rien présumer.
Est-il correctement autorisé ? Respecte-t-il la réglementation autonome et municipale ? La communauté de propriétaires peut-elle imposer des limitations ? Y a-t-il des changements législatifs en attente qui pourraient affecter son activité ?
Ensuite, je regarderais les comptes.
Combien d'argent le logement rapporte-t-il réellement par an ? Que se passerait-il si certains impôts ou frais augmentaient ? Quelle marge avons-nous pour supporter une saison avec moins de réservations ?
Et enfin, j'étudierais les alternatives qui seraient légalement viables.
Il n'est pas nécessaire d'attendre le résultat des élections pour commencer ce travail.
Après le 29-N, il y aura encore des questions
Nous ne savons pas qui formera le prochain gouvernement ni quelles mesures seront adoptées.
Ce que nous savons, c'est que la réglementation des hébergements touristiques restera un sujet important pour les administrations, les résidents, les propriétaires et les entreprises de gestion.
La préoccupation pour l'accès au logement est réelle. Les investissements réalisés par ceux qui ont développé légalement une activité touristique le sont aussi.
Trouver un équilibre entre ces deux intérêts exige des normes claires, une sécurité juridique et des décisions basées sur des données.
Aux propriétaires, je dirais quelque chose de simple : s'informer, bien examiner leur situation et éviter des décisions hâtives.
Et aux entreprises de gestion, de ne pas perdre de vue la rentabilité de chaque logement et de leur propre structure.
Le 29 novembre, nous voterons pour un nouveau Parlement. Mais les comptes de chaque hébergement continueront d'arriver chaque mois.
Et ces comptes méritent autant d'attention que n'importe quel titre électoral.
Documentation consultée
Analyse réalisée avec des informations publiées jusqu'au 16 octobre 2026. Les normes et leur situation parlementaire peuvent changer après cette date.
- BOE. Décret royal 806/2026, de convocation d'élections générales.
- BOE. Décret royal 29/2026, en particulier les articles 3, 7 et 8. Son contenu et sa validation doivent être révisés en cas de changements ultérieurs.
- BOE. Loi 49/1960, sur la propriété horizontale, articles 7.3 et 17.12 et disposition additionnelle seconde.
- BOE. Arrêt de la Cour suprême du 19 mai 2026 sur le décret royal 1312/2024.
- PSOE. Résolution politique du 41e Congrès fédéral, décembre 2024.
- Parti Populaire. Communications et propositions publiques en matière de logement, 2026.
- Vox. Déclarations de David Muñoz sur les logements touristiques, septembre 2024.
- Mouvement Sumar. Propositions pour les budgets généraux de 2025, publiées en 2024.
- Podemos. Programme public, mesure 207, sur les logements touristiques.
- Mairies de Madrid et Málaga. Documentation officielle du Plan RESIDE et de la suspension de nouveaux logements touristiques, respectivement.