La réalité est plus complexe. Tandis que Majorque, Asturies, Alicante, Lanzarote ou Murcie se rapprochent de niveaux très élevés d'occupation prévue pour août, d'autres marchés comme Ténérife, Huelva, Valence ou la côte de Barcelone se trouvent clairement en dessous des destinations leaders. En même temps, les grandes villes maintiennent une demande moins saisonnière, mais subissent une pression réglementaire croissante.

2. L'Espagne arrive à l'été 2026 avec une demande touristique résistante

Les indicateurs disponibles montrent que l'Espagne conserve une position très solide dans le tourisme mondial. Cette force se produit, en outre, dans un environnement économique et géopolitique instable, marqué par l'augmentation des coûts de voyage, l'incertitude internationale et une plus grande prudence des consommateurs européens. Selon les prévisions présentées par le Ministère de l'Industrie et du Tourisme le 6 juillet, l'Espagne recevrait environ 43 millions de touristes internationaux entre juin et septembre 2026, soit 6 % de plus que durant la même période en 2025. Les dépenses associées s'élèveraient à près de 64 milliards d'euros, avec une croissance prévue de 10 %. La différence entre ces deux taux est pertinente : les dépenses augmenteraient plus que le nombre de visiteurs. Cela soutient une évolution du tourisme non seulement basée sur l'attraction de plus de voyageurs, mais également sur l'augmentation des dépenses moyennes et la promotion de produits à plus forte valeur. Ces chiffres décrivent un environnement favorable, mais ne signifient pas que toutes les entreprises touristiques croissent au même rythme. Exceltur identifie également une forte volatilité dans les réservations, une augmentation des ventes de dernière minute et une hausse des coûts énergétiques et des fournitures.

Demande internationale : solide, prudente et orientée vers la valeur

Les rapports de tendances de Turespaña pour l'été 2026 signalent un schéma commun dans les marchés émetteurs européens : il y a une intention de voyager, mais aussi une plus grande sensibilité au prix. Le voyageur compare davantage, planifie prudemment et exige une relation claire entre le montant payé et l'expérience reçue. En même temps, les marchés de long courrier avec un pouvoir d'achat élevé, comme les États-Unis, le Canada, le Mexique, le Brésil, la Chine, le Japon ou la Corée du Sud, prennent de l'importance. Ce phénomène favorise particulièrement Madrid, Barcelone, Séville, Malaga et d'autres destinations urbaines ayant une bonne connectivité internationale, une offre culturelle et des hébergements différenciés.

Demande nationale : moins de voyages, mais plus de dépenses

Les données de l'INE pour le premier trimestre 2026 ont montré une baisse de 4,4 % du nombre de voyages des résidents en Espagne, atteignant 33,2 millions, tandis que les dépenses totales ont augmenté de 2,5 %, atteignant 11.454 millions d'euros. Cette combinaison suggère un marché national plus sélectif : moins de déplacements, mais un plus grand montant par voyage. Pour les logements touristiques, ce changement favorise les hébergements capables de justifier leur prix par leur emplacement, leur capacité, leur équipement, leur intimité ou des services adaptés aux familles et groupes.

3. L'offre de logements touristiques en Espagne

L'INE a identifié en mai 2026 un total de 341.001 logements touristiques en Espagne. Cette statistique est élaborée à partir des annonces publiées sur des plateformes numériques et est proposée pour l'ensemble national, les communautés autonomes et les provinces. Le dato ne doit pas être automatiquement interprété comme le nombre de logements avec licence municipale pleinement opérationnelle. La méthodologie de l'INE identifie les logements annoncés comme logements touristiques, tandis que la situation administrative concrète peut dépendre des enregistrements autonomiques, des autorisations urbanistiques, des accords de communautés de propriétaires et des exigences locales.

Source : INE, logements touristiques identifiés sur des plateformes numériques, mai 2026. Les données territoriales sont autonomiques ou provinciales et ne correspondent pas nécessairement à des licences municipales actives.

Málaga, Alicante et Girona concentrent une part décisive de l'offre

Au niveau provincial, on remarquera Málaga, avec 45.176 logements touristiques ; Alicante, avec 32.148 ; Girona, avec 20.821 ; Barcelone, avec 15.905 ; Cádiz, avec 15.116 ; Madrid, avec 13.431 ; Valence, avec 12.130, et Tarragone, avec 11.893. La concentration de l'offre a deux lectures. D'une part, elle confirme l'existence d'une demande touristique consolidée. D'autre part, elle implique une concurrence intense entre les logements, surtout lorsque de nombreux propriétaires offrent des logements similaires, dans la même zone et dans une fourchette de prix réduite.

4. Taux d'occupation prévu des logements touristiques pour août 2026

L'étude de Rentalia élaborée à partir des calendriers de disponibilité de logements situés à moins de 15 kilomètres de la côte plaçait le taux d'occupation réservé pour août 2026 à 85,5 %. Un an auparavant, à une date équivalente, le niveau était de 84,5 %. L'augmentation nationale d'un point de pourcentage montre stabilité et force, mais la moyenne cache des différences très larges entre les territoires. La distance entre Majorque, avec 99 %, et Huelva, avec 44,7 %, dépasse 54 points.

Source : étude de Rentalia sur les calendriers de disponibilité des logements touristiques situés à moins de 15 kilomètres de la côte. Données recueillies avant août ; ne constituent pas la clôture finale du mois.

5. Analyse du marché par villes

Les grandes villes espagnoles combinent demande culturelle, internationale, commerciale, éducative et d'événements. Cette diversification réduit la dépendance exclusive à juillet et août, mais introduit également une réglementation plus intense, des coûts d'acquisition plus élevés et une concurrence professionnalisée.

6. Que se passe-t-il sur les côtes et les îles

Le nord gagne en attrait face à la chaleur extrême

Asturias et Cantabrie montrent une évolution particulièrement positive. Cette tendance s'inscrit dans une demande croissante pour des destinations avec des températures plus douces, de la nature et une moindre sensation de saturation. Cela ne signifie pas que le tourisme méditerranéen perd sa position dominante, mais qu'une partie des voyageurs diversifie ses choix. Cette redistribution peut également bénéficier à la Galice et à certains marchés ruraux ou intérieurs.

Murcia enregistre la plus forte croissance

La côte de Murcia passe de 80,6 % à 89,1 % de taux d'occupation réservé, un accroissement de 8,5 points. C'est le plus grand avancement de tous les destinations analysées. La région de Murcia continue d'avoir un volume de logements touristiques inférieur à Málaga ou Alicante — 6.382 unités identifiées par l'INE —, ce qui peut réduire l'intensité compétitive dans certaines localisations. Cependant, l'analyse doit différencier La Manga, Carthagène, Mazarrón, Águilas et les autres municipalités côtières.

Les Canaries présentent des comportements divergents

Lanzarote, Fuerteventura et Grande Canarie s'améliorent clairement, tandis que Ténérife baisse de 75,2 % à 72,4 %. Ce contraste démontre que même au sein d'un même archipel il n'existe pas un marché unique. Les Canaries disposent également d'une saisonnalité différente de celle de la péninsule. Août est important, mais l'hiver européen peut avoir un poids plus conséquent dans le compte annuel de nombreux logements. Par conséquent, comparer uniquement l'occupation d'août peut sous-estimer des logements ayant de bons résultats entre octobre et mars.

Majorque est pratiquement complète

Le taux d'occupation réservé de 99 % limite la possibilité de croissance par le biais de nuits supplémentaires vendues. Pour de nombreux logements, le principal levier économique sera le prix moyen et non l'occupation. Cependant, augmenter les tarifs sans contrôler la perception de valeur peut nuire aux évaluations et à la demande future. Dans des marchés proches de la pleine capacité, la stratégie doit se concentrer sur l'optimisation du prix, la durée minimale des séjours et le coût de chaque changement de locataire.

7. Occupation, prix et revenus : pourquoi facturer plus ne garantit pas de gagner plus

L’occupation n’est qu’un élément du résultat économique. Deux logements avec le même pourcentage de nuits réservées peuvent obtenir des bénéfices complètement différents en fonction de leur prix moyen, des commissions, de la durée des séjours, des coûts de nettoyage, de la consommation énergétique et des frais de financement. Les données hôtelières aident à comprendre la tendance générale des prix touristiques, même si elles ne doivent pas être appliquées directement à un logement touristique. En juin 2026, l'Indice des Prix Hôteliers a augmenté de 5,6 % par rapport à l'année précédente. Le tarif moyen quotidien (ADR) des hôtels a atteint 137,10 euros et le revenu par chambre disponible (RevPAR) 101,60 euros. Marbella a enregistré l'ADR hôtelier le plus élevé parmi les destinations touristiques analysées par l'INE, avec 315,40 euros, tandis qu'Estepona a présenté le RevPAR le plus élevé, à 249,90 euros. Ces chiffres concernent les hôtels, pas les logements touristiques, mais reflètent la capacité de prix de la Costa del Sol.

Les coûts prennent de l'importance

Exceltur a signalé au cours du deuxième trimestre une augmentation significative des coûts énergétiques et des fournitures dans l'ensemble des entreprises touristiques. Pour un logement touristique, l'effet peut apparaître sur l'électricité, le chauffage, le nettoyage, les produits d'entretien, la maintenance, les réparations et les déplacements. Les vagues de chaleur augmentent la consommation de climatisation. Les séjours courts augmentent le nombre de nettoyages et de lavages. Les plateformes peuvent appliquer des commissions différentes selon le modèle contractuel. Tout cela peut réduire le bénéfice même si l’occupation augmente.

Indicateurs à contrôler par chaque propriétaire

8. La réglementation devient une variable financière

En 2026, il n'est plus possible d'analyser un logement touristique uniquement en termes d’occupation, de revenus et de prix d'achat. La réglementation peut déterminer si l'activité est viable, si elle peut être transférée, quels documents elle exige et pendant combien de temps elle pourra être maintenue.

Registre Unique des Locations et Guichet Unique Digital

Le Real Decreto 1312/2024 a réglementé la procédure du Registre Unique des Locations et créé le Guichet Unique Digital pour les services de location à court terme. Par la suite, des ordonnances ont été approuvées pour préciser les délais et les modalités de fonctionnement. Ce cadre vise à améliorer la traçabilité des logements commercialisés sur des plateformes et à faciliter l'échange d'informations. Cependant, il ne remplace pas les autorisations touristiques, urbanistiques ou municipales exigées par chaque territoire.

Communautés de propriétaires

La viabilité de l'activité peut également dépendre des accords adoptés par la communauté de propriétaires et de la réglementation sur la propriété horizontale. Avant d'acheter un logement à des fins touristiques, il est nécessaire de vérifier les statuts, les procès-verbaux récents et tout accord limitant ou conditionnant l'utilisation.

Barcelone

La ville maintient une politique restrictive et ne permet pas l'implantation de nouveaux logements à usage touristique conformément à son plan d'urbanisme actuel. Les attentes concernant les autorisations existantes sont conditionnées par l'évolution de la réglementation et de l'urbanisme.

Valence

La nouvelle réglementation approuvée définitivement en mars 2026 fixe une limite de 2 % du parc résidentiel par quartier et district et établit des conditions urbanistiques pour organiser l'implantation de logements touristiques.

Malaga

La mairie applique des critères de compatibilité urbanistique et a adopté des mesures pour limiter les nouveaux logements touristiques. La possibilité d'enregistrer un logement doit être vérifiée en fonction de la situation concrète du bien, de l'immeuble et du plan d'urbanisme applicable.

9. Que signifie ce marché pour les propriétaires

1. Ne pas poursuivre l'occupation à tout prix

Remplir le calendrier avec des réductions peut augmenter les réservations et réduire le bénéfice. L'objectif ne doit pas être d'atteindre 100 % d'occupation, mais de trouver la combinaison de prix et de nuits vendues qui produise la meilleure marge.

2. Différencier le logement

Dans les marchés saturés, se battre uniquement sur le prix conduit à une perte progressive de marge. Équipements familiaux, piscine, stationnement, admission des animaux de compagnie, accessibilité, espace de travail, design ou capacité pour les groupes peuvent créer un avantage réel.

3. Ajuster le séjour minimum

Un séjour plus long réduit les changements d'invités, le nettoyage, la blanchisserie et le risque opérationnel. Pendant les périodes de forte demande, il peut être plus rentable de vendre six nuits à un prix adéquat que d'accepter plusieurs réservations courtes avec des coûts plus élevés.

4. Revoir les commissions par canal

Airbnb, Booking et la réservation directe peuvent engendrer des coûts et des risques différents. Le propriétaire doit comparer le revenu net généré par chaque canal, pas seulement le prix visible pour l'invité.

5. Maintenir la documentation en ordre

Chaque dépense devrait être associée à sa facture ou justificatif. Sans une traçabilité adéquate, le propriétaire perd la capacité d'analyse et peut rencontrer des difficultés lors de la préparation de ses obligations fiscales.

6. Préparer des scénarios

Une bonne gestion devrait calculer au moins trois scénarios : favorable, central et conservateur. Le scénario conservateur doit prendre en compte une occupation plus faible, une réduction du prix moyen et une augmentation des coûts.

10. Perspectives pour l'automne, Noël et la clôture de 2026

Les prévisions disponibles laissent espérer une saison touristique positive, mais la visibilité reste limitée. L'incertitude énergétique, le coût des transports, l'évolution géopolitique et le comportement des marchés européens peuvent modifier rapidement les réservations.

Destinations urbaines

Madrid, Barcelone, Séville, Valence et Malaga peuvent bénéficier de congrès, événements, concerts, voyages d'affaires et escapades culturelles pendant l'automne. La demande urbaine a tendance à se redresser lorsque les températures baissent.

Canaries

L'archipel entre dans l'un de ses périodes stratégiques lorsque le climat se dégrade dans le Nord de l'Europe. Une modération ponctuelle en août ne doit pas être interprétée comme un signe automatique de faiblesse annuelle.

Côte méditerranéenne et Baléares

Après l'été, la demande dépendra davantage des marchés internationaux, des retraités, des télétravailleurs, des événements sportifs et des séjours de moyenne durée. Les logements préparés uniquement pour les familles estivales peuvent subir une chute plus marquée.

Nord et intérieur

Asturies, Cantabrie, Galice et les destinations rurales peuvent prolonger une partie de leur demande par la gastronomie, la nature et les escapades de week-end. Cependant, le climat et la connectivité continueront d'influencer l'occupation hors été.

11. Conclusions : le marché continue de croître, mais exige une gestion plus professionnelle

Le marché espagnol du logement touristique aborde l'été 2026 avec des fondations positives. L'Espagne maintient une demande internationale robuste, les dépenses touristiques augmentent et l'occupation réservée sur les côtes se situe à des niveaux élevés. Cependant, la croissance ne se répartit pas de manière uniforme. Majorque, Asturies, Alicante, Lanzarote et Murcie affichent des résultats particulièrement solides, tandis que d'autres destinations connaissent une évolution plus modérée. Les villes maintiennent une demande diversifiée, mais sont soumises à des restrictions plus importantes. La principale conclusion pour les propriétaires est qu'il ne suffit plus d'avoir un logement dans une destination touristique. La rentabilité dépend de cinq éléments qui doivent être analysés ensemble : Dans ce nouveau scénario, les données deviennent un avantage concurrentiel. Le propriétaire qui connaît son taux d'occupation, son ADR, son RevPAR, le coût par réservation, sa marge nette et son bénéfice par nuit peut prendre de meilleures décisions que celui qui se limite à observer le solde reçu des plateformes.

12. Méthodologie, portée et sources

Ce rapport combine des statistiques officielles, des prévisions institutionnelles et des données sectorielles disponibles jusqu'au 29 juillet 2026. Pour éviter des interprétations erronées, les critères suivants ont été appliqués :

✓ Les données de l'INE sur l'offre correspondent à des logements identifiés sur des plateformes digitales.

✓ Les chiffres d'août sont des niveaux de réservations ou de disponibilités observés avant le début du mois.

✓ Les données hôtelières sont utilisées uniquement comme référence du contexte touristique et des prix.

✓ Les données provinciales ne doivent pas être automatiquement attribuées à une capitale ou unMunicipalité précise.

✓ L'identification d'un logement sur une plateforme ne garantit pas à elle seule sa situation légale.

Ce contenu a un caractère informatif et d'analyse général. Il ne remplace pas le conseil juridique, fiscal, urbanistique ou financier adapté à un logement concret. Les normes et les exigences peuvent varier selon la communauté autonome, la municipalité, le bâtiment et la date.