Le marché du logement en Espagne fait face à un nouveau changement réglementaire d'envergure.
À la date du 2 octobre 2026, le Congrès des députés débat de la validation ou de l'abrogation de deux normes : le Décret royal 26/2026, sur le logement et l'augmentation de l'offre abordable, et le Décret royal 27/2026, axé sur la stabilité des contrats de location habituelle. Le premier est entré en vigueur le 1er octobre et le second le 2 octobre, bien que sa continuité dépende désormais de la décision du Congrès.
Au-delà du débat qui entoure toute réforme du logement, il est intéressant d'analyser quelque chose de beaucoup plus pratique : ce qui change réellement et comment peuvent réagir les propriétaires, acheteurs, investisseurs et locataires si ces mesures restent en vigueur.
Car les différentes mesures n'agissent pas toutes dans la même direction. Certaines réduisent le coût d'achat ou incitent fiscalement à la location résidentielle. D'autres augmentent la durée effective des contrats, limitent certains loyers, réduisent la flexibilité de la location temporaire ou augmentent la fiscalité des logements touristiques.
Et la conséquence finale dépendra, en grande partie, d'une question très simple : que fera chaque propriétaire avec son logement face aux nouvelles règles.
Un des changements les plus importants se trouve dans le Décret royal 27/2026.
Actuellement, les contrats de logement habituel ont une durée minimale de cinq ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de sept ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale.
La nouvelle réglementation établit qu'une fois ce délai dépassé, si aucune des parties ne communique qu'elle souhaite mettre fin au contrat, celui-ci sera automatiquement prolongé de cinq années complètes ou sept années complètes, selon le type de propriétaire. Et ce système peut se répéter lors des échéances successives.
De plus, le propriétaire devra communiquer avec six mois d'avance sa décision de ne pas renouveler.
Mais il y a une autre modification encore plus pertinente : si c'est le bailleur qui décide de ne pas continuer, il devra indemniser le locataire, avec certaines exceptions.
La compensation sera, au minimum, équivalente à douze mensualités de loyer d'un logement de caractéristiques similaires, calculée lorsque cela est possible par le biais du système d'État de référence. De plus, elle ne pourra jamais être inférieure à une mensualité pour chaque année que le locataire a résidé dans le logement.
Il existe des exceptions, par exemple, lorsque le propriétaire a besoin du logement pour lui-même ou certains membres de sa famille, lorsque le locataire ne réside pratiquement pas dans le logement ou lorsqu'il dispose d'un autre logement adéquat dans la même municipalité.
Pour le propriétaire, louer un logement comme résidence habituelle devient une décision potentiellement plus longue et avec un coût de sortie plus élevé.
Cela ne signifie pas nécessairement que les propriétaires abandonnent massivement la location résidentielle. En fait, la norme elle-même incorpore d'importants incitatifs fiscaux pour essayer de l'éviter.
Mais économiquement, cela introduit un nouveau facteur que le propriétaire devra évaluer avant de signer un contrat.
Il est raisonnable de s'attendre à une plus grande sélection préalable des locataires, car une décision erronée peut lier le propriétaire pendant de nombreuses années. Cela peut également augmenter la valeur que le propriétaire attribue à la possibilité de disposer librement du logement à l'avenir.
Dans les zones où il existe une liberté pour fixer le loyer initial, une partie de ce risque supplémentaire pourrait être intégrée au prix demandé. Dans les zones où le prix est limité, cet ajustement ne pourra pas se faire de la même manière, ce qui pourrait se manifester autrement : moins de rotation, retrait de certains logements de la location ou choix d'usages alternatifs.
L'OCDE a déjà averti, en analysant le marché espagnol, que les politiques qui agissent sur les prix des loyers peuvent perdre de leur efficacité lorsqu'elles ne sont pas accompagnées d'une augmentation suffisante de l'offre. Elle recueille également des preuves de la réglementation appliquée précédemment à Barcelone, où une réduction de l'offre a été observée et le transfert de certains logements vers d'autres modalités de location.
Par conséquent, pour les locataires qui ont déjà un logement loué, le nouveau système offre une plus grande stabilité. Pour ceux qui doivent chercher un nouveau logement, le résultat dépendra particulièrement de l'évolution de la quantité de logements disponibles.
Le Décret royal 26/2026 introduit également une limitation extraordinaire jusqu'au 31 décembre 2027.
Lorsque le loyer est déjà au-dessus du plafond maximum de l'indice de référence, il ne pourra pas être mis à jour. Lorsqu'il ne le dépasse pas, et en l'absence d'un nouvel accord entre les parties, l'augmentation pourra atteindre au maximum 2 %.
À cela s'ajoutent les limitations qui s'appliquent déjà à certaines nouvelles locations dans des zones déclarées de marché résidentiel tendu.
L'effet immédiat est évident : les loyers des contrats existants auront moins de capacité à croître.
Mais il existe une seconde conséquence qui mérite d'être suivie. Si la demande continue de croître tandis que l'offre disponible n'augmente pas au même rythme, l'ajustement du marché peut ne plus se produire uniquement par le prix et se manifester par une plus grande concurrence entre les locataires potentiels pour chaque logement disponible.
La Banque d'Espagne a précisément signalé que la croissance des prix des loyers depuis 2015 s'explique, entre autres facteurs, par une demande qui a augmenté plus rapidement que l'offre disponible.
Un autre des changements importants concerne la location temporaire.
Pour qu'un contrat puisse être considéré comme réellement temporaire, il doit exister une cause réelle, justifiée et vérifiable pour laquelle le locataire est temporairement éloigné de son domicile habituel.
La durée doit dépasser 31 jours et, en règle générale, ne pas excéder douze mois, bien qu'elle puisse se poursuivre tant que la cause justifiant la temporalité demeure.
Cela réduit considérablement la possibilité d'utiliser des contrats temporaires simplement comme alternative à la location résidentielle ordinaire.
Au cours des dernières années, une partie de l'offre immobilière s'était déplacée vers des locations saisonnières car elles offraient au propriétaire une plus grande flexibilité contractuelle.
La Banque d'Espagne a précisément identifié la location temporaire, la location par chambres et la location touristique comme des usages alternatifs qui peuvent limiter la croissance de l'offre de location résidentielle.
Avec la nouvelle réglementation, la différence de flexibilité entre la location habituelle et la location temporaire se réduit.
Cela peut faire en sorte que certains logements reviennent à la location résidentielle.
Mais il existe également une autre possibilité : des propriétaires qui cherchaient à maintenir leur flexibilité pourraient envisager de vendre le logement ou, lorsque la réglementation autonome et municipale le permettra, de louer à des fins touristiques à court terme.
La question est que cette dernière alternative reçoit également de nouvelles charges fiscales.
La norme intègre expressément la location de chambres dans la réglementation résidentielle ou temporaire, selon l'usage réel qui en est fait.
De plus, elle établit une règle particulièrement importante : la somme des loyers de toutes les chambres d'un logement ne pourra pas dépasser le prix qui correspondrait à la location de l'ensemble du logement. Dans les zones tendues, les limites applicables devront également être respectées.
Du point de vue économique, cela réduit l'un des principaux attraits de la location par chambres : obtenir un revenu agrégé considérablement supérieur à celui obtenu en louant l'ensemble du logement.
Par conséquent, certaines stratégies d'investissement basées uniquement sur la maximisation de la rentabilité en divisant un logement entre plusieurs contrats pourraient perdre de leur attrait.
Toutes les mesures n'augmentent pas les restrictions pour le propriétaire.
Le nouveau régime de l'IRPF introduit des réductions très importantes sur le rendement net positif obtenu avec la location résidentielle, en particulier lorsque le propriétaire maintient le locataire, réduit le loyer ou loue en dessous de certains plafonds.
Dans certains cas, la réduction peut atteindre 100 %. Il existe également des réductions de 95 %, 90 %, 85 % ou 70 % selon, entre autres circonstances, la localisation, l'âge du locataire et le niveau de loyer convenu.
En revanche, si lors de la signature d'un nouveau contrat le propriétaire augmente le loyer par rapport au contrat précédent, l'incitation fiscale se réduit progressivement, pouvant se situer entre 40 % et 15 % selon l'augmentation du loyer.
Une réduction de 80 % pendant certaines prorogations est également établie lorsque le loyer ne dépasse pas le plafond de référence et que le propriétaire n'est pas considéré comme un grand détenteur.
Ici apparaît l'un des contrepoids les plus importants de la réforme.
Un propriétaire devra comparer non seulement le loyer mensuel qu'il peut obtenir, mais aussi sa rentabilité nette après impôts.
Un logement loué pour un montant légèrement inférieur mais avec une réduction fiscale très élevée peut finir par offrir une rentabilité nette plus proche d'un autre loué à un prix supérieur.
Pour cette raison, ces incitations pourraient éviter que certains propriétaires abandonnent la location résidentielle, en particulier les petits propriétaires soumis à l'IRPF.
Une déduction d'État de 10 % des montants payés pour la location de la résidence habituelle est également introduite pour les contribuables ayant un revenu imposable inférieur à 33.007,20 euros.
La base maximale de la déduction atteint 11.630 euros pour des revenus imposables allant jusqu'à 23.007,20 euros et se réduit progressivement à partir de ce montant.
Pour le locataire, cela signifie réduire le coût effectif de la location.
Du point de vue du marché, cependant, une aide à la demande produit des résultats différents selon l'offre disponible. Si la quantité de logements augmente, cela facilite l'accès sans nécessité de produire de grandes distorsions. Si l'offre reste pratiquement fixe tandis que la capacité de paiement des demandeurs augmente, une partie du bénéfice peut finir par se traduire par des prix plus élevés ou une plus grande concurrence pour les logements.
L'OCDE a précisément averti de ce mécanisme en signalant que les aides à la demande, lorsqu'elles sont appliquées dans des marchés avec une offre rare, peuvent finir par se refléter partiellement dans des prix et des loyers plus élevés.
Pour les propriétaires et gestionnaires de logements touristiques, c'est probablement l'un des aspects les plus pertinents.
À partir du 1er décembre 2026, les locations d'appartements ou de logements meublés ne seront plus exonérées de TVA lorsque des services propres à l'industrie hôtelière sont fournis ou lorsque le séjour est de 30 nuits ou moins et que le logement est différent de la résidence habituelle du propriétaire. Ces opérations passent au taux réduit de 10 % de TVA.
Cela introduit deux comportements possibles.
Si le propriétaire répercute complètement l'impôt sur le client, le prix final du séjour augmentera.
Si le marché ou la concurrence ne permettent pas de le transférer complètement au client, ce sera le propriétaire qui absorbera une partie de l'impôt par une réduction de sa marge nette.
Dans la pratique, il est probable qu'une combinaison des deux se produise selon chaque destination, période de l'année, occupation et élasticité de la demande.
Dans les destinations avec une forte demande touristique, une part importante de la TVA pourrait être intégrée aux prix finaux. Dans des marchés plus compétitifs ou avec une faible occupation, le propriétaire aura moins de capacité à le faire.
La seconde modification pertinente pour les logements à usage touristique concerne l'IBI.
Dans les municipalités situées dans des zones de marché résidentiel tendu, les municipalités pourront établir une majoration allant jusqu'à 50 % de la cotisation nette de l'IBI pour les biens résidentiels destinés à l'hébergement touristique.
La majoration pourra atteindre 100 % pour les titulaires de deux logements touristiques ou plus et jusqu'à 150 % lorsque le titulaire en possède quatre ou plus. Son application dépendra de chaque municipalité et de l'ordonnance fiscale correspondante.
Ici, l'effet sera particulièrement différent entre les petits propriétaires et les gestionnaires ayant plusieurs logements.
Pour un seul logement, l'augmentation des coûts peut être supportable dans certains marchés. Pour les opérateurs ayant plusieurs propriétés dans une même municipalité, l'impact cumulé peut être considérable.
Cela obligera probablement à revoir trois variables fondamentales : prix moyen par nuit, occupation minimale nécessaire et marge nette par logement.
Certains logements pourront compenser cela par des prix supérieurs. D'autres devront améliorer l'occupation et l'efficacité opérationnelle. Et certains logements avec une rentabilité touristique faible pourraient abandonner cet usage.
Pas nécessairement dans toute l'Espagne.
La Banque d'Espagne estime qu'en 2025, il y avait environ 355.000 logements touristiques, soit environ 1,5 % du parc total de logements, mais près de 10 % du marché considéré comme locatif. Leur distribution, de plus, est extraordinairement inégale : dans certains centres touristiques, leur poids sur le marché locatif est très supérieur.
C'est pourquoi l'effet de ces mesures sera fondamentalement local.
Dans les destinations avec une demande touristique très élevée et des prix élevés, le marché peut absorber une partie considérable de l'augmentation fiscale.
Dans les destinations où la rentabilité est déjà faible, l'effet peut être différent : certains propriétaires pourraient vendre, passer à la location résidentielle ou abandonner une activité qui ne s'avère plus suffisamment rentable.
Et une conséquence intéressante apparaît : si le nombre de logements touristiques diminue mais que la demande touristique continue d'être élevée, les logements qui restent peuvent gagner en occupation et en capacité d'augmenter les prix.
Par conséquent, une réduction de l'offre touristique n'implique pas nécessairement des prix touristiques plus bas. Cela peut produire exactement l'effet inverse dans certaines destinations.
Le Décret royal 26/2026 crée également le mécanisme TA MAISON, géré par l'ICO.
Il permettra de compléter une hypothèque privée par un prêt public qui pourra couvrir le montant le plus bas entre 20 % de la valeur du logement et 50.000 euros.
Le prêt aura un intérêt de 0 % et n'aura pas de commissions. Les conditions concrètes pour les bénéficiaires et l'accès devront être développées. Les logements acquis par ce mécanisme seront également soumis en permanence à un prix maximum de transmission lié au prix d'achat actualisé.
L'objectif économique est de réduire l'une des grandes barrières à l'accès à un premier logement : disposer de l'épargne initiale nécessaire.
Cela peut produire deux conséquences simultanées.
D'une part, certains ménages qui restent actuellement en location pourront passer au marché de la vente, réduisant partiellement la demande de location.
Mais, d'autre part, de nouveaux acheteurs solvables sont introduits sur le marché. Si l'offre de logements à vendre n'augmente pas au même rythme, une partie de l'amélioration financière peut finir par se traduire par des prix de vente plus élevés, en particulier dans le segment des logements d'entrée.
L'OCDE elle-même identifie la réaction insuffisante de l'offre face à la croissance de la demande comme l'un des principaux problèmes structurels du marché espagnol.
Jusqu'au 31 décembre 2028, les entités dont l'activité inclut l'acquisition de biens immobiliers auront une limitation sur l'achat de logements lorsque le prix est inférieur à 70 % de sa valeur d'évaluation de marché, sauf certaines exceptions, dont certains logements sociaux ou abordables.
Il ne s'agit donc pas d'une interdiction générale pour les entreprises d'acheter des logements.
Son effet se concentre principalement sur les opérations avec de fortes remises : actifs problématiques, certains portefeuilles, ventes distressed ou acquisitions très en dessous de la valeur de marché.
Elle peut réduire la concurrence institutionnelle dans ce segment, mais aussi diminuer la liquidité et le capital disponible pour acquérir et réhabiliter certains actifs.
Son effet sur le prix moyen des logements devrait être, en principe, beaucoup plus limité que celui des mesures qui affectent directement le crédit, l'offre ou la location.
La réforme inclut également d'autres modifications qui, individuellement, peuvent sembler mineures mais qui, cumulées, altèrent la gestion économique d'un logement loué.
Les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat ne pourront pas être transférés directement ou indirectement au locataire. Le locataire ne pourra pas non plus être contraint de souscrire une assurance contre les impayés de loyers.
De plus, certaines obligations relatives aux réparations, garanties, état de livraison du logement et droits de préemption sont élargies.
Chacune de ces mesures représente un coût relativement faible par rapport à la valeur d'un logement, mais toutes affectent le calcul que réalise réellement le propriétaire : rentabilité attendue moins impôts, coûts, risques et perte de flexibilité.
Et ce calcul est celui qui finit par décider si un logement est loué, vendu, maintenu vide ou destiné à un autre usage.
Il serait incomplet d'analyser les nouveaux décrets uniquement du côté des restrictions.
Le Décret royal 26/2026 prévoit également une ligne de jusqu'à 2.000 millions d'euros en garanties, canalisée par l'ICO, destinée à financer des promoteurs publics et privés pour augmenter ou améliorer le parc de logements en location sociale ou abordable.
Des mécanismes liés au logement public, à la construction industrialisée et à la promotion de nouveaux logements abordables sont également développés.
Ce sont des mesures qui agissent directement sur l'offre et, si elles parviennent à générer des logements supplémentaires, peuvent alléger une partie de la pression existante.
Le problème est fondamentalement temporel : une modification contractuelle ou fiscale produit des effets pratiquement immédiats ; construire des milliers de nouveaux logements nécessite des années.
C'est pourquoi les effets à court et à long terme peuvent être très différents.
Il n'existe pas une seule réponse.
Pour les contrats déjà en vigueur, les mesures exercent une pression claire pour contenir la croissance des loyers et prolonger leur durée.
Mais pour les personnes qui doivent accéder à un nouveau logement, l'élément décisif sera l'offre.
Si les incitations fiscales compensent suffisamment les nouvelles obligations et que plus de propriétaires intègrent des logements à la location résidentielle, l'augmentation de l'offre pourrait contenir les prix.
Si la situation est inverse et qu'une partie des propriétaires décide de ne pas entrer sur le marché de la location habituelle, la moindre disponibilité peut intensifier la concurrence pour chaque logement.
Dans ce scénario, bien que certains prix soient réglementés, la rareté ne disparaît pas : elle cesse simplement de s'exprimer uniquement par le prix.
Ici, le scénario a également deux forces opposées.
D'une part, la location temporaire et par chambres perd une partie de son avantage par rapport à la location habituelle. Cela peut amener certains propriétaires cherchant de la flexibilité à valoriser la location touristique lorsqu'ils peuvent légalement l'exercer.
Mais, en même temps, le tourisme fait face à une TVA de 10 % sur de nombreux séjours de courte durée et à des possibles majorations de l'IBI allant jusqu'à 150 % dans certaines zones et pour certains propriétaires.
Par conséquent, il est difficile d'attendre un transfert massif et généralisé vers le logement touristique.
Il est plus probable qu'il y ait une plus grande différenciation entre les marchés.
Dans les destinations touristiques fortes, avec une demande élevée et de bonnes occupations, les logements mieux gérés pourront transférer une partie des nouveaux coûts au prix.
Dans les marchés touristiques faibles ou très saisonniers, certains logements peuvent cesser d'être rentables.
Cela pourrait finir par provoquer moins d'offre touristique, mais plus professionnalisée, avec des prix moyens supérieurs dans les destinations où la demande reste forte.
Peut-être que la conséquence la plus intéressante de l'ensemble du paquet réglementaire est précisément celle-ci.
Jusqu'à présent, un propriétaire pouvait se déplacer relativement facilement entre la location habituelle, saisonnière, par chambres et touristique.
Les nouvelles mesures réduisent progressivement les différences réglementaires et fiscales entre ces alternatives.
La location habituelle offre d'importants incitatifs fiscaux, mais en échange d'une plus grande stabilité contractuelle et d'une moindre flexibilité.
La location temporaire est beaucoup plus liée à une cause démontrable.
La location par chambres perd une partie de sa capacité à multiplier le revenu total.
Et la location touristique conserve sa flexibilité, mais supportera des coûts fiscaux plus élevés.
Le marché peut donc avancer vers une plus grande spécialisation : des propriétaires qui souhaitent réellement rester de nombreuses années dans la location résidentielle et des opérateurs touristiques capables de gérer professionnellement une activité de plus en plus exigeante.
La Banque d'Espagne et l'OCDE s'accordent à signaler un élément structurel du marché espagnol : au cours des dernières années, la demande de logements a crû plus rapidement que l'offre dans de nombreuses zones d'Espagne.
C'est pourquoi aucune mesure isolée ne permet d'anticiper à elle seule une réduction ou une augmentation générale des prix.
Les limitations peuvent contenir certains loyers.
Les incitations fiscales peuvent attirer des logements vers la location habituelle.
Les aides à l'achat peuvent transférer des ménages de la location à la propriété, mais aussi augmenter la demande de logements à vendre.
La nouvelle fiscalité touristique peut réduire la rentabilité des VUT, mais une offre touristique réduite peut également faire augmenter le prix de ceux qui restent.
Et les mesures de construction et de financement peuvent augmenter l'offre, bien que leurs effets nécessitent plus de temps.
C'est pourquoi, au cours des prochains mois, il sera probablement plus important d'observer combien de logements changent d'usage que de se limiter à observer le prix moyen.
Le nombre de logements qui resteront en location habituelle, ceux qui passeront à la vente, ceux qui abandonneront la location temporaire et l'évolution du parc touristique permettront de vérifier quel sera le véritable effet de cette nouvelle réglementation sur le marché espagnol du logement.
Article élaboré à partir du Décret royal 26/2026 et du Décret royal 27/2026 publiés au BOE, ainsi que des données et analyses de la Banque d'Espagne et de l'OCDE. Les effets économiques décrits sont des scénarios raisonnables dérivés des incitations créées par les normes et des preuves disponibles, et non des prévisions certaines sur l'évolution future des prix.
