TVA de 10 % sur les logements touristiques à partir de décembre 2026 : ce qui change pour les propriétaires en Espagne
La question n'est plus de savoir si un logement touristique génère beaucoup ou peu de revenus : à partir du 1er décembre 2026, la fiscalité de la réservation elle-même peut changer. Le décret royal 29/2026 modifie la loi sur la TVA pour inclure certains loyers d'appartements ou de logements meublés de jusqu'à 30 nuits dans le taux réduit de 10 %.
L'article 7 du décret royal 29/2026 stipule qu'à partir de cette date, certains baux d'appartements ou de logements meublés ne seront plus exonérés lorsque le séjour d'un même locataire ne dépasse pas 30 nuits. Ces opérations passeront au taux réduit de 10 %.
Quels loyers sont concernés par la nouvelle TVA ?
La nouvelle rédaction inclut deux grands cas dans l'exception à l'exonération :
- Lorsque le bailleur fournit des services complémentaires propres à l'industrie hôtelière, tels que restaurant, nettoyage, blanchisserie ou autres services analogues.
- Lorsque la durée du bail en faveur d'un même locataire ne dépasse pas 30 nuits.
Il existe une exception importante : si le bail se produit dans l'appartement ou le logement où le bailleur a sa résidence habituelle, le texte maintient l'exonération pour les séjours allant jusqu'à 30 nuits.
Est-ce que cela signifie que tous les logements touristiques devront augmenter leur prix de 10 % ?
Non. C'est précisément l'une des erreurs à éviter.
La TVA n'est pas automatiquement un "coût supplémentaire de 10 %" qui doit être ajouté sans faire de calculs. L'effet économique dépendra de la façon dont le prix affiché au client est fixé, de si le prix est communiqué avec les taxes incluses, de la possibilité de déduire la TVA supportée sur certains frais et de la structure fiscale concrète du propriétaire ou du gestionnaire.
Si vous souhaitez conserver un prix final au client de 220 € TVA incluse :
Base imposable = 220 / 1,10 = 200 €
TVA facturée = 20 €
Cela signifie que si vous interprétiez auparavant les 220 € complets comme un revenu avant d'autres frais, votre compte économique change.
Le véritable problème : prix final, marge et commissions OTA
Pour un propriétaire, la décision importante n'est pas "j'ajoute 10 % ou non". La bonne question est :
Quel prix final le client verra-t-il et combien d'argent me restera-t-il après la TVA, la commission du canal et les coûts variables ?
| Concept | Avant révision | Après révision |
|---|---|---|
| Prix final au client | 220 € | 220 € |
| Base avant TVA | Non séparée dans l'exemple | 200 € |
| TVA 10 % | — | 20 € |
| Commission OTA | Dépend du canal | Doit être recalculée sur la structure applicable |
| Marge finale | Peut sembler plus grande | Doit être recalculée avec le nouveau scénario |
Important : l'exemple est pédagogique. La liquidation réelle dépend de l'opération et de la situation fiscale de chaque titulaire.
Ce qu'il faut vérifier avant le 1er décembre
- Classez vos séjours : identifiez quelles réservations sont de 30 nuits ou moins.
- Vérifiez votre résidence habituelle : la norme inclut une exception spécifique pour ce cas.
- Vérifiez comment les impôts sont affichés sur Airbnb, Booking et votre site : ne partez pas du principe que les trois canaux se comporteront de la même manière.
- Recalculez le prix net : séparez le prix final, la base, la TVA, la commission et les coûts de séjour.
- Vérifiez la facturation et le logiciel : les modèles, factures, exportations et conciliations doivent être prêts.
- Parlez à votre conseiller fiscal : surtout si jusqu'à présent vous traitiez la location comme une opération exonérée.
Le décret royal entre en vigueur de manière générale le lendemain de sa publication, mais la modification concrète de la TVA pour ces locations a des effets à partir du 1er décembre 2026.
Et si j'ai déjà des réservations confirmées pour décembre ?
C'est l'une des questions les plus importantes pour les semaines à venir. Il ne suffit pas de regarder quand la réservation a été faite : il faut déterminer correctement le moment de l'exigibilité de la TVA et comment l'opération sera documentée. Si vous avez déjà des réservations qui seront effectuées à partir du 1er décembre, il est conseillé de les vérifier avant de modifier les prix ou d'émettre des documents.
Le risque d'augmenter les prix à l'aveugle
Si vous augmentez automatiquement le prix de 10 %, vous pouvez détériorer la conversion. Si vous absorbez toute la taxe sans recalculer, vous pouvez détériorer la marge. La solution est de comparer trois scénarios :
- Absorber toute la TVA : même prix final, revenu inférieur avant d'autres coûts.
- Transférer toute la charge au client : prix final plus élevé et impact possible sur la conversion.
- Répartir l'impact : ajuster le prix et les coûts pour conserver la compétitivité.
Ne attendez pas le 1er décembre pour faire le calcul.
Recalculez maintenant chaque canal avec le prix final que le client verra. Le logement qui continue à ne regarder que le "prix par nuit" peut croire qu'il maintient ses revenus tout en perdant de la marge à cause de la TVA, des commissions et des coûts.
Questions fréquentes
Depuis quand s'applique le 10 % ?
La modification de la TVA prévue à l'article 7 du décret royal 29/2026 a des effets à partir du 1er décembre 2026.
Est-ce que cela affecte les séjours de 31 nuits ?
La nouvelle règle spécifique incluse dans la norme concerne les baux dont la durée en faveur d'un même locataire ne dépasse pas 30 nuits. D'autres cas doivent être analysés conformément au reste de la loi sur la TVA.
Y a-t-il une exception si je loue ma propre résidence habituelle ?
Oui. Le texte établit une exception pour l'appartement ou le logement loué dans lequel le bailleur a sa résidence habituelle.
Dois-je augmenter exactement mes tarifs de 10 % ?
Pas nécessairement. Vous devez d'abord décider quel prix final vous souhaitez maintenir et calculer la base, la TVA, les commissions et la marge.
Source et méthodologie
Source primaire : BOE · Décret royal 29/2026, du 6 octobre, article 7 et disposition finale onzième. Consulter le texte officiel.
Les exemples numériques sont des hypothèses de Gatavia et ne remplacent pas un conseil fiscal individuel.
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