Un logement touristique peut avoir des réservations, de bonnes évaluations et même un chiffre d'affaires élevé et, pourtant, générer beaucoup moins de bénéfice que prévu.
Le problème ne se situe souvent pas uniquement dans le montant facturé par nuit. Bien des fois, il se trouve dans les dépenses qui s'accumulent sans que le propriétaire les enregistre, les analyse ou vérifie combien elles réduisent réellement la rentabilité de l'hébergement.
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Les dépenses qui réduisent le plus la rentabilité d’un logement touristique sont souvent les commissions des plateformes, le nettoyage, les fournitures, l'entretien, les réapprovisionnements, le financement et la fiscalité.
Facturer plus ne sert pas à grand-chose si chaque nouvelle réservation augmente également les coûts et que le propriétaire ignore combien de bénéfice reste à la fin.
Les revenus d'une réservation sont généralement clairs : le paiement d'Airbnb, Booking ou d'un client direct arrive et le propriétaire sait combien il a perçu.
Les dépenses, en revanche, apparaissent petit à petit. Une facture d'électricité, un nettoyage, une commission, un jeu de serviettes, une panne, un achat urgent ou une facture annuelle.
Lorsqu'elles ne sont pas enregistrées de manière ordonnée, elles semblent petites. Mais en additionnant tout au long de l'année, elles peuvent représenter une part très importante du chiffre d'affaires.
Il n'existe pas de chiffre unique valable pour tous les hébergements. Les dépenses dépendent de l'emplacement, de la taille, de la capacité, du niveau d'équipement, du taux d'occupation, du chauffage, des services inclus et du type de client.
Cependant, il y a une règle qui se répète :
Plus vous gérez de réservations, plus il est important de contrôler le coût de chaque séjour
Le taux d'occupation peut augmenter en même temps que la marge de bénéfice diminue.
Les commissions des plateformes réduisent directement le montant qui reste de chaque réservation. Selon le canal et le modèle appliqué, le propriétaire peut assumer une part significative du prix payé par le client.
L'erreur consiste à évaluer une réservation en fonction de son montant brut. Pour savoir si elle en vaut vraiment la peine, vous devez calculer le revenu net après avoir déduit la commission.
Exemple : une réservation de 1.000 euros ne génère pas nécessairement 1.000 euros de revenu réel. Si la plateforme déduit 150 euros, l'hébergement commence avec un revenu net de 850 euros avant de payer le nettoyage, les fournitures et autres coûts.
Le nettoyage est l'une des dépenses les plus importantes d'un logement touristique, surtout lorsque les séjours courts prédominent.
Une réservation de deux nuits peut nécessiter pratiquement le même nettoyage qu'un séjour d'une semaine. C'est pourquoi, augmenter le taux d'occupation avec de nombreuses réservations courtes ne améliore pas toujours le bénéfice.
Dans ce coût, il faut inclure :
Montant payé pour préparer le logement après chaque sortie.
Lavage, séchage, repassage et transport des draps et serviettes.
Détergents, désinfectants, sacs, papier et autres consommables.
Heures consacrées par le propriétaire lorsqu'il effectue personnellement les tâches.
Attention : facturer un supplément de nettoyage à l'invité ne signifie pas nécessairement que le coût soit totalement couvert. Vous devez comparer ce qui est facturé avec la dépense réelle de chaque séjour.
Les fournitures peuvent devenir l'un des coûts les plus imprévisibles de l'hébergement.
L'invité ne consomme pas toujours comme il le ferait chez lui. Il peut laisser la climatisation fonctionner avec les fenêtres ouvertes, utiliser le chauffage pendant de nombreuses heures ou faire un usage intensif des piscines, jacuzzis et autres équipements.
Les principales fournitures que vous devez contrôler sont :
Analyser les fournitures par mois et les comparer avec l'occupation aide à détecter des consommations excessives et à calculer combien coûte réellement chaque nuit réservée.
Un logement touristique subit une usure plus importante qu'un logement d'usage particulier. Chaque séjour implique des entrées, des sorties, une utilisation intensive du mobilier, des appareils électroménagers et de l'équipement.
Certaines dépenses sont petites et fréquentes. D'autres apparaissent de manière inattendue et peuvent affecter l'ensemble du résultat du mois.
Réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, four ou petits appareils.
Chaudières, climatiseurs, radiateurs et pompes à chaleur.
Lits, canapés, tables, chaises, armoires et éléments décoratifs.
Piscine, jardin, terrasse, barbecue, fermetures et espaces communs.
Bien qu'une réparation ne se produise pas tous les mois, elle doit être incluse dans l'analyse annuelle. Ignorer ces coûts donne une image artificiellement élevée de la rentabilité.
Les petits achats sont faciles à oublier car chacun représente peu d'argent. Le problème survient lorsqu'ils s'accumulent tout au long de l'année.
Parmi les dépenses les plus courantes, on trouve :
Un achat de 20 ou 30 euros peut sembler peu pertinent. Cinquante petits achats durant l'année peuvent déjà représenter une somme significative.
Les dépenses fixes existent même lorsque le logement n'a pas de réservations. C'est pourquoi elles sont particulièrement importantes pendant la basse saison.
On peut y trouver :
Pour analyser correctement le financement, il convient de distinguer entre l'argent qui sort du compte, les intérêts payés et le remboursement du capital du prêt.
La fiscalité peut réduire de manière significative le résultat final d'un logement touristique. Le problème s'aggrave lorsque le propriétaire attend la fin du trimestre ou de l'année pour organiser la documentation.
Factures perdues, dépenses non justifiées, mouvements non classés ou prévisions insuffisantes peuvent entraîner une baisse du bénéfice disponible par rapport aux attentes.
Important : le bénéfice économique et le résultat fiscal ne sont pas exactement la même chose. Tous les frais n'ont pas le même traitement ni ne sont déductibles dans les mêmes conditions.
Les séjours courts peuvent augmenter l'occupation et le chiffre d'affaires, mais multiplient également certains coûts.
Chaque nouvelle entrée peut impliquer :
Un séjour de six nuits peut être plus rentable que trois réservations de deux nuits, même si le chiffre d'affaires total est similaire.
Enregistrer les dépenses ne sert pas uniquement à connaître le résultat à la fin de l'année. Cela permet également de détecter des écarts pendant qu'il est encore possible de les corriger.
Il est conseillé de comparer :
Les petites dépenses réduisent également le bénéfice. Si elles ne sont pas enregistrées, le résultat semble meilleur qu'il ne l'est réellement.
Lorsque tous les mouvements proviennent du même compte et ne sont pas classés, il devient difficile de savoir combien coûte réellement l'activité touristique.
Si vous gérez plusieurs logements, vous devez savoir quel logement génère chaque dépense. Sinon, une propriété rentable peut masquer les mauvais résultats d'une autre.
Lorsque les dépenses sont examinées trop tard, il n'est plus possible de corriger les prix, de réduire les consommations ou de modifier les conditions des réservations de cette période.
Le taux d'occupation est important, mais il doit être analysé en conjonction avec le prix moyen, les commissions et le coût généré par chaque séjour.
Il ne s'agit pas d'éliminer toutes les dépenses. Beaucoup sont nécessaires pour offrir une bonne expérience et maintenir la maison en bon état.
L'objectif est de savoir combien elles coûtent, comment elles évoluent et si le prix des réservations permet de les couvrir.
L'application Gatavia vous aide à enregistrer les revenus, les dépenses, les réservations et les documents pour connaître le bénéfice et la rentabilité réelle de chaque logement touristique.
Contrôler les dépenses de mon logementLes principaux sont généralement les commissions des plateformes, le nettoyage, la blanchisserie, les fournitures, l'entretien, les réparations, les réapprovisionnements, les assurances, les taxes et les services professionnels.
Normalement oui. Chaque nouvelle réservation peut nécessiter un autre nettoyage, plus de blanchisserie, plus de consommables et plus de travail de gestion.
Vous devez attribuer à la réservation la commission de la plateforme, le nettoyage, la blanchisserie et les autres coûts directement liés. Il est également utile de répartir une partie des frais fixes.
Parce que la facturation ne déduit pas les dépenses. Un taux d'occupation élevé peut générer beaucoup de commissions, de nettoyages, de fournitures et de réparations qui réduisent le bénéfice final.
Oui. Le contrôle mensuel permet de détecter les augmentations de coûts à temps, tandis que l'analyse annuelle montre le résultat global et la saisonnalité.
Oui. Lorsque plusieurs hébergements sont gérés, chaque revenu et dépense doit être attribué à son logement pour connaître ceux qui sont rentables et ceux qui nécessitent des ajustements.
Les dépenses ne sont pas un problème uniquement lorsqu'elles sont élevées. Elles le sont aussi lorsque le propriétaire ne sait pas qu'elles existent ou ne peut pas mesurer combien elles réduisent le bénéfice.
La rentabilité commence par l'enregistrement de chaque mouvement et la compréhension de l'endroit où va l'argent du logement touristique.
