Avoir le calendrier plein ne signifie pas nécessairement qu'un logement touristique soit rentable. Les commissions des plateformes, le nettoyage, les fournitures, l'entretien, les impôts et les réparations peuvent réduire considérablement le bénéfice.
Pour savoir combien un logement touristique rapporte réellement, il ne suffit pas de regarder l'argent qui entre sur le compte : il faut calculer tous les revenus et tous les coûts de l'hébergement.
Lecture rapide Gatavia
Un logement touristique est rentable lorsque les revenus couvrent tous ses frais et génèrent un bénéfice suffisant par rapport à l'investissement réalisé.
Pour le calculer correctement, vous devez surveiller, au minimum, les revenus des réservations, les commissions, le nettoyage, les fournitures, l'entretien, les assurances, les impôts, le financement et les périodes sans occupation.
La bonne question n’est pas combien tu factures, mais combien d’argent il te reste après avoir tout payé.
De nombreux propriétaires consultent la facturation d'Airbnb ou de Booking et considèrent que ce chiffre représente le rendement de leur hébergement. Cependant, la facturation n'est que le point de départ.
Vous pouvez recevoir 3 000 euros en réservations pendant un mois et avoir l'impression que l'affaire fonctionne très bien. Mais ensuite viennent les commissions, le nettoyage, l'électricité, l'eau, le chauffage, les réparations, les assurances, l'hypothèque et les impôts.
Un logement peut avoir de nombreuses réservations et, malgré tout, offrir une rentabilité très faible.
La rentabilité d'un logement touristique mesure la relation entre le bénéfice généré par l'hébergement et l'argent investi pour l'acheter, l'aménager et le maintenir en fonctionnement.
Pour évaluer correctement le résultat, nous devons différencier quatre concepts.
C'est le montant total obtenu par les réservations avant déduction des dépenses.
C'est l'argent qui reste après avoir déduit tous les coûts liés à l'activité.
Elle compare le bénéfice obtenu avec l'investissement réalisé dans le logement.
Il reflète l'argent qui entre et sort réellement du compte pendant une période déterminée.
Exemple : deux logements peuvent facturer 40 000 euros par an, mais ne pas être également rentables. Si l'un supporte 15 000 euros de dépenses et l'autre 28 000 euros, leurs résultats sont complètement différents.
Le premier calcul consiste à soustraire toutes les dépenses d'exploitation des revenus obtenus.
Bénéfice = revenus totaux − dépenses totales
Le résultat doit être calculé par mois et également de manière annuelle pour éviter des conclusions erronées liées à la saisonnalité.
Dans un logement touristique, les revenus varient souvent beaucoup entre la haute et la basse saison. C'est pourquoi analyser uniquement un mois avec un bon taux d'occupation ne permet pas de connaître la situation réelle de l'entreprise.
Pour connaître la facturation totale, vous devez enregistrer tous les montants liés à l'exploitation de l'hébergement, indépendamment du canal par lequel ils ont été perçus.
Il est conseillé d'enregistrer les revenus par date, logement, plateforme et réservation. De cette façon, vous pouvez vérifier quel canal génère le plus de chiffre d'affaires et lequel laisse un bénéfice plus important après les commissions.
L'erreur la plus fréquente est de ne considérer que les dépenses les plus visibles, comme le nettoyage ou l'électricité. L'exploitation touristique entraîne de nombreux autres coûts qui doivent également être intégrés.
Les plateformes peuvent appliquer des commissions au propriétaire, au client ou aux deux parties, selon le modèle de contrat. Ces montants réduisent directement le revenu net de chaque réservation.
Pour comparer les canaux, vous ne devez pas analyser uniquement le prix de vente. Vous devez vérifier combien d'argent reste réellement après déduction de la commission correspondante.
Le nettoyage est l'un des coûts les plus importants de l'activité. Vous devez inclure le service de nettoyage, la blanchisserie, les produits utilisés et le temps consacré lorsque la tâche est effectuée par le propriétaire lui-même.
L'électricité, l'eau, le gaz, le chauffage, la climatisation, Internet et autres fournitures peuvent varier considérablement selon l'occupation, la période de l'année et le comportement des clients.
Les appareils électroménagers, le mobilier, la piscine, le jardin, la climatisation et l'équipement subissent une usure supérieure à celle d'un logement à usage personnel. Bien que certaines dépenses ne se produisent pas tous les mois, elles doivent être prises en compte dans l'analyse annuelle.
Les assurances, les taxes, les licences, les services de gestion, les outils de gestion et tout autre coût nécessaire à l'activité doivent également être inclus.
Lorsqu'il y a une hypothèque, il est important de distinguer entre la sortie d'argent mensuelle et le coût financier. Les impôts doivent également être analysés correctement selon la situation du propriétaire et la législation applicable.
Important : tous les frais n'ont pas le même traitement fiscal. D'un côté, il y a le calcul du bénéfice économique de l'hébergement et de l'autre, la détermination des montants qui peuvent être fiscalement déductibles.
Une fois le bénéfice annuel calculé, vous pouvez le comparer à l’investissement total réalisé dans le logement.
Rentabilité = bénéfice annuel ÷ investissement total × 100
L’investissement total ne doit pas se limiter au prix d’achat. Il peut également inclure les impôts, les frais d’acquisition, les rénovations, le mobilier, l’équipement et d’autres dépenses nécessaires pour démarrer l’activité.
En reprenant l’exemple précédent, si l’investissement total avait été de 250.000 euros :
17.500 € ÷ 250.000 € × 100 = 7 %
La rentabilité annuelle avant financement et impôts serait de 7 %.
Pour comprendre le fonctionnement d’un logement touristique, il ne suffit pas de connaître le résultat final. Il est également utile d’analyser les indicateurs qui expliquent comment il a été généré.
Pourcentage de nuits disponibles qui ont été réservées pendant la période.
Tarif moyen journalier obtenu par les nuits vendues.
Revenu obtenu par chaque nuit disponible, qu'elle soit réservée ou non.
Coût moyen associé à chaque séjour, y compris les commissions, le nettoyage et d'autres dépenses.
Ces indicateurs permettent de détecter des problèmes qui ne se remarquent pas uniquement en observant le chiffre d'affaires. Par exemple, une occupation élevée avec un tarif trop bas peut entraîner plus de travail sans améliorer le bénéfice.
Une occupation élevée est généralement considérée comme un signe positif, mais ne garantit pas un bon résultat financier.
Plus de réservations ne signifient pas toujours plus de bénéfices. La clé réside dans la connaissance des réservations, des prix, des canaux et des périodes qui génèrent réellement un résultat positif.
Le montant reçu des réservations n'est pas le bénéfice. Avant, vous devez déduire tous les frais liés à l'activité.
Produits de nettoyage, réapprovisionnements, déplacements, petites réparations et achats ponctuels peuvent sembler sans importance isolément, mais leur somme annuelle peut être significative.
Analyser uniquement la haute saison peut donner une image trop optimiste. La rentabilité doit être calculée en tenant compte de toute l'année.
Lorsque plusieurs logements sont gérés, il est conseillé d'attribuer chaque revenu et chaque dépense à son logement correspondant. Sinon, une propriété rentable peut masquer les pertes d'une autre.
Bien que le propriétaire ne se verse pas un salaire, la gestion des réservations, des incidents, des messages et des fournisseurs nécessite du temps. Cet effort doit être pris en compte pour évaluer si le rendement en vaut la peine.
Attendre la fin de l'exercice pour rassembler les factures et calculer le résultat empêche de détecter les problèmes à temps.
Le contrôle doit être effectué de manière continue.
Plus vous détectez une déviation tôt, plus il sera facile de la corriger. Il peut être nécessaire de réviser les tarifs, de réduire certaines dépenses, de modifier le séjour minimum ou d'analyser quelles plateformes génèrent le meilleur résultat.
L'application Gatavia vous aide à contrôler les revenus, les dépenses, les réservations, les documents, la fiscalité et la rentabilité afin que vous puissiez savoir si votre hébergement génère réellement des bénéfices.
Calculer la rentabilité de mon logementVous devez additionner tous les revenus générés et soustraire toutes les dépenses liées à l'activité. Ensuite, vous pouvez comparer le bénéfice annuel avec l'investissement total réalisé dans le logement.
Pas nécessairement. Un taux d'occupation élevé avec des prix bas, des commissions élevées ou des coûts excessifs peut générer beaucoup d'activité et peu de bénéfices.
Vous devez inclure les commissions, le nettoyage, la blanchisserie, les fournitures, l'entretien, les réparations, les assurances, les taxes, les services professionnels, les outils de gestion, le financement et tout autre coût lié au logement.
Il est conseillé d'utiliser les deux périodes. Le contrôle mensuel permet de détecter les écarts et le calcul annuel offre une vue d'ensemble plus complète de la saisonnalité et du résultat de l'activité.
Le chiffre d'affaires est le total des revenus obtenus. Le bénéfice est le montant restant après avoir soustrait toutes les dépenses.
Oui. Il est recommandé d'attribuer chaque réservation, revenu et dépense à son logement afin de vérifier quels biens sont les plus rentables et lesquels nécessitent des ajustements.
Un logement touristique ne doit pas être évalué à l'aune du nombre de réservations ni de l'argent qui entre sur le compte. La donnée véritablement importante est le bénéfice qui reste après avoir pris en compte tous les coûts.
Contrôler les chiffres de manière continue permet de détecter des problèmes, d'ajuster les prix et de prendre des décisions basées sur des données réelles, et non sur des impressions.
