Fixer le prix d'un logement touristique ne consiste pas à regarder combien facture l'hébergement voisin, copier le tarif recommandé par une plateforme ou appliquer une remise pour remplir le calendrier.
Avant de décider combien facturer par nuit, vous devez connaître un chiffre essentiel : le prix minimum rentable de votre hébergement. Autrement dit, le tarif en dessous duquel une réservation peut générer du travail, de l'occupation et des revenus, mais pas suffisamment de bénéfice.
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Le prix minimum par nuit doit couvrir les coûts variables de la réservation, une partie proportionnelle des dépenses fixes et la marge de bénéfice que vous espérez obtenir.
Pour le calculer, vous devez connaître les commissions, le nettoyage, la blanchisserie, les fournitures, l'entretien, les assurances, les taxes, le financement et le nombre réel de nuits que vous pouvez vendre.
Si vous ne connaissez pas votre prix minimum rentable, vous pourriez perdre de l'argent sur chaque réservation sans vous en rendre compte.
Lorsque des dates restent libres, il est courant de baisser le tarif pour obtenir des réservations. À première vue, tout revenu peut sembler mieux que de laisser le logement vide.
Cependant, chaque séjour génère des coûts : commission de la plateforme, nettoyage, blanchisserie, fournitures, produits de bienvenue, usure, gestion et éventuels incidents.
Une réservation peut augmenter l'occupation tout en réduisant en même temps le bénéfice de l'hébergement.
Le prix minimum rentable est le montant minimum que vous devez obtenir par nuit ou par séjour pour couvrir les coûts de l'hébergement et atteindre la marge que vous avez établie.
Il ne doit pas être confondu avec le prix le plus bas que vous êtes prêt à annoncer. Il s'agit d'un chiffre calculé avec des données réelles.
Prix minimum rentable = coûts du séjour + part des dépenses fixes + bénéfice souhaité
Le tarif publié doit être supérieur s'il reste des commissions ou des promotions à déduire.
La concurrence peut vous aider à comprendre le marché, mais elle ne connaît pas vos coûts.
Deux logements situés dans la même rue peuvent nécessiter des prix minimums très différents.
L'un peut avoir une hypothèque et l'autre être entièrement payé.
Le coût dépend de la taille, de la capacité et du prestataire utilisé.
Piscine, jardin, climatisation ou jacuzzi augmentent les dépenses et l'entretien.
Les commissions et remises peuvent varier selon la plateforme.
Le prix du voisin indique combien il essaie de facturer. Il ne prouve pas combien il gagne ni si son hébergement est réellement rentable.
Les coûts variables sont ceux qui apparaissent ou augmentent lorsqu'un invité entre.
Ils comprennent généralement :
Avant de payer des commissions et de couvrir les frais fixes, cette réservation doit déjà générer au moins 190 euros.
Les frais fixes existent même si vous n'avez aucune réservation.
Parmi eux, on peut trouver :
Important : pour analyser le flux de trésorerie, vous devez prendre en compte la mensualité complète de financement. Pour analyser le résultat économique et fiscal, il est bon de différencier intérêts, remboursement de capital et traitement fiscal.
L'une des erreurs les plus courantes est de diviser les frais annuels par 365 nuits.
Un logement touristique ne se vend généralement pas tous les jours de l'année. Il peut y avoir une saison basse, des jours bloqués, de la maintenance, un usage par le propriétaire ou des limitations de demande.
Frais fixes par nuit vendue = frais fixes annuels ÷ nuits vendues prévues
Imaginons un logement avec 12.000 euros de frais fixes annuels et une prévision raisonnable de 180 nuits vendues.
12.000 € ÷ 180 nuits = 66,67 € par nuit
Chaque nuit vendue devrait apporter environ 66,67 euros pour couvrir la part proportionnelle des dépenses fixes.
Si finalement tu ne vends que 120 nuits, chaque nuit devra supporter une part plus importante des dépenses fixes. C'est pourquoi le taux d'occupation prévu doit être réaliste.
Les pannes ne surviennent pas tous les mois, mais elles finissent par arriver.
Les appareils électroménagers, la climatisation, le mobilier, la piscine, le jardin et l'équipement subissent une usure. Si tu ne réserves pas une partie des revenus pour ces situations, une réparation importante peut annuler le bénéfice de plusieurs mois.
Couvert tous les frais ne signifie pas que le logement est un bon investissement. Si le résultat final est zéro, tu as travaillé pour maintenir l'activité sans obtenir de rendement.
Le prix doit inclure une marge qui compense :
Le prix d'équilibre couvre les coûts. Le prix rentable couvre les coûts et laisse un bénéfice.
Les coûts de nettoyage et de blanchisserie se produisent par séjour, pas nécessairement par nuit. C'est pourquoi, le prix minimum dépend aussi de la durée de la réservation.
Imaginons les données suivantes :
125 € + 2 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 385 €
Prix minimum du séjour avant commissions : 385 euros.
Le prix minimum moyen serait de 192,50 euros par nuit.
125 € + 5 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 775 €
Prix minimum du séjour avant commissions : 775 euros.
Le prix minimum moyen serait de 155 euros par nuit.
La réservation longue nécessite un prix moyen par nuit inférieur car le coût de nettoyage se répartit sur plus de jours.
Si une plateforme prélève une commission, il ne suffit pas d'ajouter ce pourcentage au prix minimum.
Pour connaître le prix que vous devez publier, vous pouvez utiliser cette formule :
Prix publié = revenu net nécessaire ÷ (1 − pourcentage de commission)
Si vous devez recevoir 775 euros net :
775 € ÷ 0,85 = 911,76 €
Vous devriez publier le séjour à environ 912 euros pour recevoir 775 euros après la commission.
Vous devez également vérifier s'il existe des remises, des promotions ou des programmes qui réduisent encore plus le montant reçu.
Une stratégie de prix nécessite plus d'une seule valeur.
Tarif en dessous duquel vous ne devriez pas vendre dans des conditions normales.
Tarif ajusté à la demande, à la concurrence, à la saison et aux caractéristiques.
Montant le plus élevé que le marché acceptera probablement à cette période.
Le prix minimum est calculé à partir de vos coûts. Le prix recommandé et le prix maximum dépendent également du marché.
La durée minimale de séjour peut protéger la marge lorsque les coûts de rotation sont élevés.
Une propriété avec 120 euros de frais de nettoyage peut avoir des difficultés à rentabiliser des réservations d'une seule nuit, même avec un tarif élevé.
Cela ne signifie pas que vous devez toujours exiger des séjours longs. La condition doit s'adapter à la demande et au coût réel de chaque changement de client.
Dans certaines circonstances, il peut être acceptable d'accepter une marge inférieure, mais cela doit être une décision consciente.
Par exemple :
Baisser la marge n'est pas la même chose que de vendre en dessous du coût. Avant d'appliquer une remise, vous devez connaître le montant minimum que vous devez recevoir.
Les autres hébergements n'ont pas vos dépenses, financements ni objectifs de rentabilité.
Une plateforme peut vous aider à estimer la demande, mais elle ne connaît pas necessarily tous vos coûts.
Le prix annoncé ne correspond pas toujours au montant que le propriétaire finit par recevoir.
Vous devez utiliser une estimation réaliste des nuits vendues, pas la disponibilité théorique totale.
L'électricité, le nettoyage, les assurances et d'autres coûts peuvent augmenter. Votre prix minimum doit également être révisé.
Un logement rempli à des prix insuffisants peut générer moins de bénéfice qu'un logement avec une moindre occupation et un meilleur tarif moyen.
Si vous gérez plusieurs hébergements, vous ne devez pas appliquer le même prix minimum à tous.
Chaque logement peut avoir :
L'application Gatavia t'aide à contrôler les revenus, les dépenses, les réservations et la rentabilité afin que tu puisses fixer des prix avec des données réelles et savoir combien de bénéfice chaque hébergement génère.
Calculer la rentabilité de mon logementVous devez additionner les coûts variables du séjour, la part proportionnelle des dépenses fixes, une provision pour maintenance et le bénéfice que vous souhaitez obtenir. Ensuite, vous devez ajuster le tarif pour couvrir les commissions et remises.
Vous pouvez l'utiliser comme référence de marché, mais pas comme prix minimum. Chaque logement a des dépenses, financements, occupations et objectifs distincts.
Oui. Les coûts de nettoyage et de blanchisserie sont répartis entre plus de nuits lorsque le séjour est long, ce qui peut réduire le prix minimum moyen par nuit.
Divisez le revenu net dont vous avez besoin par un moins le pourcentage de commission. Vous obtiendrez ainsi le prix à publier pour recevoir le montant souhaité.
La meilleure combinaison est celle qui génère le plus de bénéfices. Un taux d'occupation élevé avec des prix trop bas peut s'avérer moins rentable.
Oui. Le prix minimum dépend des frais, de la capacité, du financement, de la consommation, de l'occupation prévue et des caractéristiques de chaque hébergement.
Le marché aide à décider combien vous pouvez facturer, mais vos chiffres déterminent combien vous devez facturer.
Connaître le prix minimum rentable vous permet d'appliquer des réductions judicieusement, de protéger le bénéfice et d'éviter les réservations qui remplissent le calendrier mais vident la rentabilité.
