Imóveis turísticos antes do 29-N: o que espera os proprietários em 2027?

Marta · Gatavia · Revisado em 16 de outubro de 2026

Há algo que entendo perfeitamente de quem possui um imóvel turístico: a preocupação de não saber quais normas terá que cumprir dentro de alguns meses.

Porque por trás de uma acomodação nem sempre há uma grande empresa. Muitas vezes, há uma família que comprou um imóvel com suas economias, que ainda paga uma hipoteca ou que investiu uma quantia significativa em reformá-lo e prepará-lo para receber hóspedes.

E também há pequenas gestoras que construíram seu negócio imóvel por imóvel, contratando pessoal, trabalhando com fornecedores e respondendo perante os proprietários que confiaram nelas.

Com as eleições gerais de 29 de novembro se aproximando, as perguntas voltam a ser as mesmas: o que acontecerá se Pedro Sánchez continuar no governo? E se Feijóo vencer? Poderão limitar ainda mais os imóveis turísticos? O que acontecerá com as licenças que já existem?

Considero importante falar sobre isso sem alarmismos e, acima de tudo, sem prometer o que ninguém pode garantir.

Porque há uma diferença enorme entre o que um partido propõe, o que uma lei permite e o que pode realmente acontecer com um imóvel específico.

Se Pedro Sánchez continuar, o que podemos esperar?

Neste caso, o PSOE realmente deixou por escrito uma proposta muito concreta.

Na resolução política de seu 41.º Congresso Federal, realizado em 2024, propõe proibir a transformação de imóveis residenciais em imóveis turísticos e de temporada em áreas de alta demanda.

A proposta existe. Está publicada e pode ser consultada.

Mas isso não significa que hoje exista uma proibição geral de todos os imóveis turísticos na Espanha. Também não significa que, se Sánchez continuar no governo, as licenças atuais desapareçam automaticamente.

São questões diferentes.

O que conhecemos é a orientação que o PSOE defendeu: dar prioridade ao uso residencial em determinados mercados e reforçar a regulação da atividade turística quando considera que afeta o acesso à habitação.

O que não conhecemos é o conteúdo definitivo das normas que um próximo Parlamento poderia aprovar.

E para um proprietário, há uma pergunta especialmente importante: está se falando em impedir novos imóveis turísticos ou em modificar as condições dos que já funcionam legalmente?

Não é um detalhe menor. Pode mudar completamente as consequências para um investimento.

E se o Partido Popular governar?

O PP defendeu uma política de habitação baseada, entre outras medidas, em aumentar a oferta residencial, agilizar trâmites e reforçar a segurança jurídica dos proprietários.

Esse enfoque é distinto do proposto pelo PSOE em várias de suas propostas.

Agora, há algo que merece ser observado.

Em Málaga, cujo município é governado pelo Partido Popular, foi suspensa desde 23 de agosto de 2025 a implantação de novos imóveis de uso turístico, por um máximo de três anos ou até que a modificação urbanística correspondente seja aprovada.

E em Madrid, também governada pelo PP, entrou em vigor em 2025 o Plano RESIDE, com limitações importantes para novos imóveis turísticos em edifícios residenciais.

Por que menciono esses dois casos?

Porque mostram que a realidade municipal pode ser muito diferente do debate político nacional.

Uma cidade pode decidir restringir novos imóveis turísticos por razões urbanísticas e residenciais, independentemente de seu governo compartilhar partido com o Executivo central.

Por isso, não seria sério dizer que uma vitória do PP acabaria automaticamente com todas as limitações.

Não há fundamento para prometer algo assim.

O que acontece com Vox, Sumar e Podemos?

As diferenças entre essas formações também são relevantes.

O Vox defendeu a propriedade privada e a redução de determinadas cargas fiscais. Em setembro de 2024, seu representante David Muñoz expressou uma posição favorável a regular os imóveis turísticos de forma mais homogênea, rejeitando sua proibição geral.

É uma declaração documentada, embora não permita antecipar todas as decisões que a formação poderia adotar em um eventual acordo de governo.

O Sumar propôs uma regulação mais intensa do aluguel turístico e de temporada. Em suas propostas para os Orçamentos Gerais de 2025, publicadas em 2024, defendeu elevar para 21% o IVA dos imóveis turísticos.

O Podemos, por sua vez, propôs limitar a concentração de acomodações turísticas em determinados bairros e reforçar o papel das comunidades de proprietários e das administrações no controle das licenças.

Estamos falando de propostas e posições publicadas em diferentes momentos.

Não podemos apresentá-las como se fossem automaticamente as leis que teremos em 2027.

E também não podemos esquecer que qualquer mudança legislativa deverá contar com os apoios parlamentares necessários.

Há mudanças fiscais que já merecem nossa atenção

Enquanto discutimos quem governará depois de novembro, há uma questão muito mais imediata.

O Real Decreto-lei 29/2026, de 6 de outubro, introduziu modificações importantes relacionadas ao aluguel e à fiscalidade imobiliária.

Seu artigo 7 prevê, com efeitos a partir de 1 de dezembro de 2026, a aplicação do IVA reduzido de 10% a determinados arrendamentos de apartamentos ou imóveis mobiliados.

A norma inclui, entre outros casos, os aluguéis que não superem 30 noites para um mesmo arrendatário, com uma exceção quando se trata da residência habitual do arrendador. Os arrendamentos com serviços complementares próprios da indústria hoteleira já estavam sujeitos a um tratamento específico no IVA.

É preciso estudar cada situação, porque nem todos os alojamentos têm as mesmas características nem todos os territórios aplicam o mesmo regime de imposição indireta.

Além disso, a norma está sujeita ao procedimento de convalidação parlamentar.

Também introduz a possibilidade de que determinados municípios, em áreas de mercado residencial tensionado, estabeleçam acréscimos sobre o IBI de imóveis destinados ao alojamento turístico.

Esses acréscimos podem alcançar 50%, 100% ou 150%, dependendo do número de imóveis turísticos do titular e das condições legais.

Quero me deter em algo: o fato de uma lei permitir um acréscimo de até 150% não significa que todos os proprietários vão pagar esse aumento.

É necessário que os requisitos sejam cumpridos e que o município correspondente o estabeleça por meio de sua ordem fiscal.

E aqui entra uma preocupação que nem sempre aparece nas manchetes.

Se os impostos mudam, o que acontece com a rentabilidade?

Porque uma coisa é falar de porcentagens e outra muito distinta é saber quanto dinheiro realmente sobra após pagar todas as despesas.

A comunidade de proprietários também tem muito a dizer

Outra questão que não deve ser esquecida é a Lei de Propriedade Horizontal.

Desde 3 de abril de 2025, a reforma introduzida pela Lei Orgânica 1/2025 exige, para iniciar as atividades turísticas compreendidas em seu artigo 7.3, a aprovação expressa da comunidade de proprietários.

A maioria prevista no artigo 17.12 é de três quintos do total de proprietários, que devem representar também os três quintos das quotas de participação.

A lei contempla um regime específico para aqueles que já exerciam legalmente a atividade antes dessa data.

Por isso é tão importante distinguir um imóvel que funcionava há anos de outro que pretende começar agora.

Também convém lembrar que as comunidades autônomas e os municípios mantêm suas próprias competências sobre a atividade e os usos urbanísticos.

Em maio de 2026, o Tribunal Supremo anulou partes importantes do procedimento estatal de Registro Único de Arrendamentos. Mas essa sentença não fez desaparecer automaticamente os requisitos turísticos autonômicos nem as limitações urbanísticas municipais.

Nem todas as autorizações são iguais. E nem todas as obrigações provêm da mesma administração.

E se deixarmos o aluguel de férias e passarmos para o de temporada?

Entendo que alguns proprietários considerem isso.

Se uma modalidade começa a se tornar complicada demais, é lógico estudar alternativas.

Mas o aluguel de temporada não pode se tornar simplesmente outra maneira de chamar um aluguel turístico.

O Real Decreto-lei 29/2026 incorpora regras sobre a justificação da temporalidade e a duração de determinados contratos. Sua situação e aplicação devem ser verificadas conforme a normativa vigente em cada momento.

Também é preciso fazer contas.

Uma estadia mais longa pode economizar limpezas, entradas e saídas ou determinadas comissões. Mas pode reduzir a receita e trazer outros riscos e obrigações.

Não há uma resposta econômica válida para todos os imóveis.

Uma casa perto da praia, um apartamento no centro de Madrid e um imóvel destinado a profissionais deslocados podem ter demandas, custos e possibilidades de exploração completamente diferentes.

O razoável é estudar quais modalidades são legalmente possíveis e quanto dinheiro cada uma deixaria durante um ano completo.

Há algo que me preocupa especialmente: decidir sem conhecer os números

Quando falamos sobre o futuro dos imóveis turísticos, costumamos nos concentrar em licenças, proibições e impostos.

E é lógico.

Mas o que acontece se uma acomodação pode continuar funcionando legalmente e, mesmo assim, deixa de ser rentável?

Vamos a um exemplo simples.

Um imóvel pode faturar 30.000 euros por ano. Parece uma cifra atraente.

Mas disso é preciso descontar os custos correspondentes: comissões, limpeza, suprimentos, seguros, manutenção, gestão e o restante das despesas de exploração.

Se sua margem é reduzida, qualquer aumento de custos pode mudar o resultado do negócio.

E isso pode acontecer independentemente do partido que governe.

Em Gatavia defendemos que proprietários e gestores precisam conhecer bem suas contas para tomar decisões. Saber quanto se fatura é importante; saber quanto sobra e quais riscos cada acomodação pode suportar é ainda mais.

Uma gestora com vinte imóveis e outra com duzentos também não enfrentarão as mesmas mudanças da mesma maneira. Suas estruturas de custos, obrigações e necessidades de tesouraria são diferentes.

Não podemos controlar todas as decisões políticas. Mas podemos conhecer melhor nossa situação econômica antes que essas decisões nos afetem.

O que eu faria antes das eleições?

Começaria revisando a situação de cada imóvel, sem dar nada por certo.

Está corretamente autorizada? Cumpre a normativa autonômica e municipal? A comunidade de proprietários pode impor alguma limitação? Há mudanças legais pendentes que possam afetar sua atividade?

Depois, olharia as contas.

Quanto dinheiro realmente deixa o imóvel por ano? O que aconteceria se determinados impostos ou despesas aumentassem? Quanto margem temos para suportar uma temporada com menos reservas?

E, finalmente, estudaria as alternativas que fossem legalmente viáveis.

Não é necessário esperar o resultado eleitoral para começar esse trabalho.

Depois do 29-N, ainda haverá perguntas

Não sabemos quem formará o próximo governo nem quais medidas conseguirão ser aprovadas.

O que sabemos é que a regulação do alojamento turístico continuará sendo um assunto importante para as administrações, os residentes, os proprietários e as empresas gestoras.

A preocupação com o acesso à habitação é real. Também são reais os investimentos realizados por aqueles que desenvolveram legalmente uma atividade turística.

Encontrar um equilíbrio entre ambos os interesses exige normas claras, segurança jurídica e decisões baseadas em dados.

Aos proprietários, diria algo simples: informar-se, revisar bem sua situação e evitar decisões precipitadas.

E às empresas gestoras, que não percam de vista a rentabilidade de cada imóvel e de sua própria estrutura.

No dia 29 de novembro, votaremos em um novo Parlamento. Mas as contas de cada acomodação continuarão chegando todo mês.

E essas contas merecem tanta atenção quanto qualquer manchete eleitoral.

Documentação consultada

Análise realizada com informações publicadas até 16 de outubro de 2026. As normas e sua situação parlamentar podem mudar após essa data.

• BOE. Real Decreto 806/2026, de convocação de eleições gerais.
• BOE. Real Decreto-lei 29/2026, especialmente artigos 3, 7 e 8. Seu conteúdo e convalidação devem ser revisados se ocorrerem mudanças posteriores.
• BOE. Lei 49/1960, sobre Propriedade Horizontal, artigos 7.3 e 17.12 e disposição adicional segunda.
• BOE. Sentença do Tribunal Supremo de 19 de maio de 2026 sobre o Real Decreto 1312/2024.
• PSOE. Resolução política do 41.º Congresso Federal, dezembro de 2024.
• Partido Popular. Comunicações e propostas públicas em matéria de habitação, 2026.
• Vox. Declarações de David Muñoz sobre imóveis turísticos, setembro de 2024.
• Movimento Sumar. Propostas para os Orçamentos Gerais de 2025, publicadas em 2024.
• Podemos. Programa público, medida 207, sobre imóveis turísticos.
• Municípios de Madrid e Málaga. Documentação oficial do Plano RESIDE e da suspensão de novos imóveis turísticos, respectivamente.