O mercado de habitação na Espanha enfrenta uma nova mudança regulatória de grande alcance.
A partir de 2 de outubro de 2026, o Congresso dos Deputados debate a convalidação ou revogação de duas normas: o Real Decreto-lei 26/2026, sobre habitação e ampliação da oferta acessível, e o Real Decreto-lei 27/2026, centrado na estabilidade dos contratos de aluguel habitual. O primeiro entrou em vigor em 1 de outubro e o segundo em 2 de outubro, embora sua continuidade dependa agora da decisão do Congresso.
Além do debate que envolve qualquer reforma de habitação, é interessante analisar algo muito mais prático: o que realmente muda e como podem reagir proprietários, compradores, investidores e inquilinos se essas medidas permanecerem em vigor.
Porque as diferentes medidas não atuam todas na mesma direção. Algumas reduzem o custo de compra ou incentivam fiscalmente o aluguel residencial. Outras aumentam a duração efetiva dos contratos, limitam determinadas rendas, reduzem a flexibilidade do aluguel temporário ou elevam a fiscalidade do alojamento turístico.
E a consequência final dependerá, em boa medida, de uma questão muito simples: o que cada proprietário fará com sua habitação diante das novas regras.
Uma das mudanças mais importantes está no Real Decreto-lei 27/2026.
Atualmente, os contratos de habitação habitual têm um período mínimo de cinco anos quando o proprietário é pessoa física e de sete quando é pessoa jurídica.
A nova regulamentação estabelece que, uma vez superado esse período, se nenhuma das partes comunicar que deseja finalizar o contrato, este será prorrogado obrigatoriamente por outros cinco anos completos ou sete anos completos, conforme o tipo de proprietário. E esse sistema pode se repetir em sucessivos vencimentos.
Além disso, o proprietário deverá comunicar com seis meses de antecedência sua decisão de não renovar.
Mas há outra modificação ainda mais relevante: se for o locador quem decidir não continuar, deverá indenizar o inquilino, com determinadas exceções.
A compensação será, no mínimo, equivalente a doze mensalidades do aluguel de uma habitação de características similares, calculada quando possível mediante o sistema estatal de referência. Além disso, nunca poderá ser inferior a uma mensalidade por cada ano que o inquilino tenha residido na habitação.
Existem exceções, por exemplo, quando o proprietário precisa da habitação para si mesmo ou determinados familiares, quando o inquilino praticamente não reside nela ou quando dispõe de outra habitação adequada no mesmo município.
Para o proprietário, alugar uma habitação como residência habitual passa a se tornar uma decisão potencialmente mais longa e com um maior custo de saída.
Isso não significa necessariamente que os proprietários abandonem massivamente o aluguel residencial. De fato, a própria norma incorpora importantes incentivos fiscais para tentar evitar isso.
Mas economicamente introduz um novo fator que o proprietário deverá avaliar antes de assinar um contrato.
É razoável esperar uma maior seleção prévia dos inquilinos, porque uma decisão equivocada pode vincular o proprietário durante muitos anos. Também pode aumentar o valor que o proprietário atribui a dispor livremente da habitação no futuro.
Nas áreas onde existe liberdade para fixar a renda inicial, parte desse risco adicional poderia ser incorporada ao preço solicitado. Nas áreas onde o preço está limitado, esse ajuste não poderá ser realizado pela mesma via, portanto, poderá aparecer de outra forma: menor rotatividade, retirada de algumas habitações do aluguel ou escolha de usos alternativos.
A OCDE já advertiu, ao analisar o mercado espanhol, que as políticas que atuam sobre os preços do aluguel podem perder eficácia quando não são acompanhadas de um aumento suficiente da oferta. Também coleta evidências da regulamentação aplicada anteriormente em Barcelona, onde se observou uma redução da oferta e a transferência de algumas habitações para outras modalidades de aluguel.
Portanto, para os inquilinos que já têm habitação alugada, o novo sistema proporciona maior estabilidade. Para aqueles que precisam buscar uma nova habitação, o resultado dependerá especialmente de como evoluirá a quantidade de habitações disponíveis.
O Real Decreto-lei 26/2026 introduz ainda uma limitação extraordinária até 31 de dezembro de 2027.
Quando a renda já estiver acima do limite máximo do índice de referência, não poderá ser atualizada. Quando não o superar, e na falta de um novo acordo entre as partes, a atualização poderá alcançar no máximo 2 %.
A isso deve-se somar as limitações que já operam sobre determinadas novas contratações em áreas declaradas de mercado residencial tensionado.
O efeito imediato é evidente: as rendas dos contratos existentes terão menos capacidade de crescer.
Mas existe uma segunda consequência que merece acompanhamento. Se a demanda continuar crescendo enquanto a oferta disponível não aumenta no mesmo ritmo, o ajuste do mercado pode deixar de ocorrer apenas por meio do preço e passar a se manifestar por meio de mais competição entre potenciais inquilinos por cada habitação disponível.
O Banco da Espanha vem sinalizando precisamente que o crescimento dos preços do aluguel desde 2015 se explica, entre outros fatores, por uma demanda que aumentou mais rapidamente que a oferta disponível.
Outra das mudanças importantes afeta o aluguel temporário.
Para que um contrato possa ser considerado realmente temporário, deverá existir uma causa real, justificada e comprovável pela qual o arrendatário se encontre temporariamente deslocado de sua residência habitual.
A duração deverá superar os 31 dias e, como regra geral, não exceder doze meses, embora possa continuar quando permanecer a causa que justifica a temporalidade.
Isso reduz consideravelmente a possibilidade de utilizar contratos temporários simplesmente como alternativa ao aluguel residencial ordinário.
Nos últimos anos, parte da oferta imobiliária havia se deslocado para aluguéis de temporada porque ofereciam ao proprietário maior flexibilidade contratual.
O Banco da Espanha identificou precisamente o aluguel temporário, o aluguel por quartos e o turístico como usos alternativos que podem limitar o crescimento da oferta de aluguel residencial.
Com a nova regulamentação, a diferença de flexibilidade entre o aluguel habitual e o temporário se reduz.
Isso pode fazer com que determinadas habitações retornem ao aluguel residencial.
Mas também existe outra possibilidade: proprietários que buscavam manter flexibilidade poderiam considerar a venda da habitação ou, quando a normativa autonômica e municipal permitir, o aluguel turístico de curta duração.
A questão é que esta última alternativa também recebe novas cargas fiscais.
A norma incorpora expressamente o aluguel de quartos dentro da regulamentação residencial ou temporária, dependendo do uso real que se faça deles.
Além disso, estabelece uma regra especialmente importante: a soma dos aluguéis de todos os quartos de uma habitação não poderá superar o preço que corresponderia ao aluguel da habitação completa. Nas áreas tensionadas também deverão ser respeitados os limites aplicáveis.
Do ponto de vista econômico, isso reduz um dos principais atrativos do aluguel por quartos: obter uma renda agregada consideravelmente superior à obtida alugando a habitação completa.
Portanto, algumas estratégias de investimento baseadas exclusivamente em maximizar a rentabilidade dividindo uma habitação entre vários contratos poderiam perder atratividade.
Nem todas as medidas aumentam as restrições ao proprietário.
O novo regime de IRPF introduz reduções muito importantes sobre o rendimento líquido positivo obtido com o aluguel residencial, especialmente quando o proprietário mantém o inquilino, reduz a renda ou aluga abaixo de determinados limites.
Em alguns casos, a redução pode alcançar 100 %. Existem também reduções de 95 %, 90 %, 85 % ou 70 % dependendo, entre outras circunstâncias, da localização, da idade do inquilino e do nível de renda pactuado.
Por outro lado, se ao celebrar um novo contrato o proprietário aumenta a renda em relação ao contrato anterior, o incentivo fiscal se reduz progressivamente, podendo situar-se entre 40 % e 15 % dependendo de quanto tenha aumentado o aluguel.
Também se estabelece uma redução de 80 % durante determinadas prorrogações quando a renda não exceder o limite de referência e o proprietário não tiver a consideração de grande detentor.
Aqui aparece um dos contrapesos mais importantes da reforma.
Um proprietário deverá comparar não apenas o aluguel mensal que pode obter, mas sua rentabilidade líquida após impostos.
Uma habitação alugada por um valor um pouco menor, mas com uma redução fiscal muito elevada pode acabar oferecendo uma rentabilidade líquida mais próxima a outra alugada a um preço superior.
Por isso, esses incentivos poderiam evitar que parte dos proprietários abandone o aluguel residencial, especialmente pequenos proprietários sujeitos a IRPF.
Também se introduz uma dedução estatal de 10 % das quantias pagas pelo aluguel da habitação habitual para contribuintes com uma base tributável inferior a 33.007,20 euros.
A base máxima da dedução alcança 11.630 euros para bases tributáveis de até 23.007,20 euros e se reduz progressivamente a partir dessa quantia.
Para o inquilino, isso significa reduzir o custo efetivo do aluguel.
Do ponto de vista do mercado, no entanto, uma ajuda à demanda produz resultados diferentes dependendo da oferta disponível. Se a quantidade de habitações aumenta, facilita o acesso sem necessidade de produzir grandes distorções. Se a oferta permanecer praticamente fixa enquanto aumenta a capacidade de pagamento dos demandantes, parte do benefício pode acabar se refletindo em preços mais elevados ou em uma maior competição pelas habitações.
A OCDE já advertiu precisamente sobre esse mecanismo ao apontar que as ajudas à demanda, quando aplicadas em mercados com escassez de oferta, podem acabar se refletindo parcialmente em preços e rendas mais altos.
Para os proprietários e gestores de habitações turísticas, este é provavelmente um dos aspectos mais relevantes.
A partir de 1 de dezembro de 2026, os arrendamentos de apartamentos ou habitações mobiliadas deixarão de estar isentos de IVA quando prestarem serviços próprios da indústria hoteleira ou quando a estadia for de 30 noites ou menos e o alojamento for diferente da habitação habitual do proprietário. Essas operações passam a ter a alíquota reduzida de 10 % de IVA.
Isso introduz dois possíveis comportamentos.
Se o proprietário repassar completamente o imposto ao hóspede, o preço final da estadia aumentará.
Se o mercado ou a concorrência não permitirem repassar completamente ao cliente, será o proprietário quem absorverá parte do imposto por meio de uma redução de sua margem líquida.
Na prática, é provável que ocorra uma combinação de ambas as situações dependendo de cada destino, época do ano, ocupação e elasticidade da demanda.
Em destinos com demanda turística muito forte, uma parte importante do IVA poderia ser incorporada aos preços finais. Em mercados mais competitivos ou com baixa ocupação, o proprietário terá menos capacidade para fazê-lo.
A segunda modificação relevante para as habitações de uso turístico afeta ao IBI.
Nos municípios situados em zonas de mercado residencial tensionado, os municípios poderão estabelecer um recargo de até 50 % da quota líquida do IBI para imóveis residenciais destinados a alojamento turístico.
O recargo poderá alcançar 100 % para titulares de duas ou mais habitações turísticas e até 150 % quando o titular tiver quatro ou mais. Sua aplicação dependerá de cada município e da correspondente ordenança fiscal.
Aqui o efeito será especialmente diferente entre pequenos proprietários e gestores com carteiras de várias habitações.
Para uma única habitação, o aumento de custos pode ser assumível em determinados mercados. Para operadores com várias propriedades em um mesmo município, o impacto acumulado pode ser considerável.
Isso provavelmente obrigará a revisar três variáveis fundamentais: preço médio por noite, ocupação mínima necessária e margem líquida por habitação.
Alguns alojamentos poderão compensá-lo com preços superiores. Outros precisarão melhorar a ocupação e a eficiência operacional. E algumas habitações com uma rentabilidade turística pequena poderiam abandonar esse uso.
Não necessariamente em toda a Espanha.
O Banco da Espanha estima que em 2025 existiam cerca de 355.000 habitações turísticas, aproximadamente 1,5 % do parque total de habitações, mas cerca de 10 % do mercado considerado de aluguel. Sua distribuição, além disso, é extraordinariamente desigual: em determinados centros turísticos, seu peso sobre o mercado de aluguel é muito superior.
Por isso, o efeito dessas medidas será fundamentalmente local.
Em destinos com uma demanda turística muito elevada e preços altos, o mercado pode absorver uma parte considerável do aumento fiscal.
Em destinos onde a rentabilidade já seja reduzida, o efeito pode ser distinto: alguns proprietários poderiam vender, passar ao aluguel residencial ou abandonar uma atividade que deixe de ser suficientemente rentável.
E surge uma consequência interessante: se diminui o número de habitações turísticas, mas a demanda turística continua elevada, as habitações que permanecerem podem ganhar ocupação e capacidade para aumentar preços.
Portanto, uma redução da oferta turística não implica necessariamente menores preços turísticos. Pode produzir justamente o efeito contrário em determinados destinos.
O Real Decreto-lei 26/2026 cria ainda o mecanismo TUA CASA, gerido pelo ICO.
Permite complementar uma hipoteca privada por meio de um empréstimo público que poderá cobrir o menor valor entre 20 % do valor da habitação e 50.000 euros.
O empréstimo terá uma taxa de 0 % e não terá comissões. As condições concretas de beneficiários e acesso deverão ser desenvolvidas. As habitações adquiridas por meio deste mecanismo ficarão ainda sujeitas permanentemente a um preço máximo de transmissão vinculado ao preço de compra atualizado.
O objetivo econômico é reduzir uma das grandes barreiras para acessar uma primeira habitação: dispor da poupança inicial necessária.
Isso pode produzir duas consequências simultâneas.
Por um lado, determinados lares que atualmente permanecem em aluguel poderão passar ao mercado de compra e venda, reduzindo parcialmente a demanda de aluguel.
Mas, por outro, introduzem novos compradores solventes no mercado. Se a oferta de habitação à venda não aumentar no mesmo ritmo, uma parte da melhoria financeira pode acabar se refletindo nos preços de venda, especialmente no segmento de habitação de entrada.
A própria OCDE identifica a insuficiente reação da oferta frente ao crescimento da demanda como um dos principais problemas estruturais do mercado espanhol.
Até 31 de dezembro de 2028, as entidades cuja atividade inclua a aquisição de imóveis terão limitada a compra de habitações quando o preço for inferior a 70 % de seu valor de avaliação de mercado, salvo determinadas exceções, entre elas alguns destinos de habitação social ou acessível.
Não se trata, portanto, de uma proibição geral para que as empresas comprem habitação.
Seu efeito se concentra principalmente em operações com grandes descontos: ativos problemáticos, determinadas carteiras, vendas distressed ou aquisições muito abaixo do valor de mercado.
Pode reduzir a concorrência institucional nesse segmento, mas também diminuir a liquidez e o capital disponível para adquirir e reabilitar determinados ativos.
Seu efeito sobre o preço médio da habitação deve ser, em princípio, muito mais limitado do que o das medidas que afetam diretamente ao crédito, à oferta ou ao aluguel.
A reforma inclui ainda outras modificações que, individualmente, podem parecer menores, mas que somadas alteram a gestão econômica de uma habitação alugada.
Os gastos de gestão imobiliária e formalização do contrato não poderão ser repassados direta ou indiretamente ao inquilino. Também não poderá ser obrigado o arrendatário a contratar um seguro de inadimplência de rendas.
Além disso, ampliam-se determinadas obrigações relativas a reparações, garantias, estado de entrega da habitação e direitos de aquisição preferencial.
Cada uma dessas medidas implica um custo relativamente pequeno frente ao valor de uma habitação, mas todas afetam o cálculo que realmente realiza o proprietário: rentabilidade esperada menos impostos, custos, risco e perda de flexibilidade.
E esse cálculo é o que termina decidindo se uma habitação é alugada, vendida, mantida vazia ou destinada a outro uso.
Seria incompleto analisar os novos decretos apenas do lado das restrições.
O Real Decreto-lei 26/2026 contempla também uma linha de até 2.000 milhões de euros em garantias, canalizada por meio do ICO, destinada a financiar promotores públicos e privados para aumentar ou melhorar o parque de habitação em aluguel social ou acessível.
Também se desenvolvem mecanismos relacionados com habitação pública, construção industrializada e promoção de nova habitação acessível.
Essas são medidas que atuam diretamente sobre a oferta e, se conseguirem gerar habitação adicional, podem aliviar parte da pressão existente.
O problema é fundamentalmente temporal: uma modificação contratual ou fiscal produz efeitos praticamente imediatos; construir milhares de novas habitações requer anos.
Por isso, os efeitos de curto e longo prazo podem ser muito distintos.
Não existe uma única resposta.
Para os contratos que já estão em vigor, as medidas exercem uma clara pressão para conter o crescimento das rendas e prolongar sua duração.
Mas para as pessoas que tiverem que acessar uma nova habitação, o elemento decisivo será a oferta.
Se os incentivos fiscais compensarem suficientemente as novas obrigações e mais proprietários incorporarem habitações ao aluguel residencial, o aumento da oferta poderia conter os preços.
Se acontecer o contrário e parte dos proprietários decidir não entrar no mercado de aluguel habitual, a menor disponibilidade pode intensificar a competição por cada habitação.
Nesse cenário, embora determinados preços estejam regulados, a escassez não desaparece: simplesmente deixa de se expressar apenas por meio do preço.
Aqui o cenário também tem duas forças opostas.
Por um lado, o aluguel temporário e por quartos perde parte de sua vantagem em relação ao aluguel habitual. Isso pode fazer com que alguns proprietários que buscam flexibilidade valorizem o aluguel turístico quando legalmente puderem exercê-lo.
Mas, ao mesmo tempo, o turístico enfrenta um 10 % de IVA em muitas estadias de curta duração e possíveis recargos de IBI de até 150 % em determinadas áreas e para determinados proprietários.
Portanto, é difícil esperar um deslocamento massivo e generalizado para a habitação turística.
O mais provável é uma maior diferenciação entre mercados.
Em destinos turísticos fortes, com elevada demanda e boas ocupações, os alojamentos com melhor gestão poderão repassar parte dos novos custos ao preço.
Em mercados turísticos fracos ou muito sazonais, algumas habitações podem deixar de ser rentáveis.
Isso poderia acabar provocando menos oferta turística, mas mais profissionalizada, com preços médios superiores naqueles destinos onde a demanda continuar forte.
Talvez a consequência mais interessante de todo o pacote normativo seja precisamente esta.
Até agora, um proprietário podia se mover com relativa facilidade entre aluguel habitual, temporada, quartos e turístico.
As novas medidas reduzem progressivamente as diferenças regulatórias e fiscais entre essas alternativas.
O aluguel habitual oferece importantes incentivos fiscais, mas em troca de maior estabilidade contratual e menor flexibilidade.
O aluguel temporário fica muito mais vinculado a uma causa demonstrável.
O aluguel por quartos perde parte de sua capacidade de multiplicar a renda total.
E o aluguel turístico mantém sua flexibilidade, mas suportará maiores custos fiscais.
O mercado pode, portanto, avançar em direção a uma maior especialização: proprietários que realmente queiram permanecer muitos anos no aluguel residencial e operadores turísticos capazes de gerenciar profissionalmente uma atividade cada vez mais exigente.
O Banco da Espanha e a OCDE coincidem em apontar um elemento estrutural do mercado espanhol: nos últimos anos a demanda por habitação cresceu mais rapidamente que a oferta em numerosas áreas da Espanha.
Por isso, nenhuma medida isolada permite antecipar por si só uma redução ou um aumento geral de preços.
As limitações podem conter determinadas rendas.
Os incentivos fiscais podem atrair habitação ao aluguel habitual.
As ajudas à compra podem deslocar lares do aluguel para a propriedade, mas também aumentar a demanda por habitação à venda.
A nova fiscalidade turística pode reduzir a rentabilidade das VUT, mas uma menor oferta turística também pode elevar o preço das que permanecerem.
E as medidas de construção e financiamento podem aumentar a oferta, embora seus efeitos necessitem de mais tempo.
Por isso, nos próximos meses, provavelmente será mais importante observar quantas habitações mudam de uso do que se limitar a observar o preço médio.
O número de habitações que permanecerão em aluguel habitual, as que passarão à venda, as que abandonarão o aluguel temporário e a evolução do parque turístico permitirão verificar qual será o verdadeiro efeito dessa nova regulamentação sobre o mercado espanhol de habitação.
Artigo elaborado a partir do Real Decreto-lei 26/2026 e do Real Decreto-lei 27/2026 publicados no BOE, junto com dados e análises do Banco da Espanha e da OCDE. Os efeitos econômicos descritos são cenários razoáveis derivados dos incentivos criados pelas normas e da evidência disponível, não previsões certas sobre a evolução futura dos preços.
