Uma casa de turismo pode ter reservas, boas avaliações e até uma faturação elevada e, mesmo assim, deixar muito menos lucro do que o esperado.
O problema não está apenas no que é cobrado por noite. Muitas vezes, está nos gastos que se acumulam sem que o proprietário os registre, analise ou verifique quanto realmente reduzem a rentabilidade do alojamento.
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Os gastos que mais reduzem a rentabilidade de uma casa de turismo geralmente são as comissões das plataformas, a limpeza, os suprimentos, a manutenção, as reposições, o financiamento e a tributação.
Faturar mais não adianta muito se cada nova reserva também aumenta os custos e o proprietário desconhece quanto lucro sobra no final.
As receitas de uma reserva costumam ser claras: chega o pagamento do Airbnb, Booking ou do hóspede direto e o proprietário sabe quanto recebeu.
Os gastos, por outro lado, surgem aos poucos. Uma fatura de eletricidade, uma limpeza, uma comissão, um jogo de toalhas, uma avaria, uma compra urgente ou um recibo anual.
Quando não são registrados de forma ordenada, parecem pequenos. Mas ao somar tudo ao longo do ano, podem consumir uma parte muito importante da faturação.
Não existe um valor único válido para todos os alojamentos. Os gastos dependem da localização, do tamanho, da capacidade, do nível de equipagem, da ocupação, da climatização, dos serviços incluídos e do tipo de hóspede.
No entanto, há uma regra que se repete:
Quanto mais reservas você gerencia, mais importante é controlar o custo de cada estadia
A ocupação pode crescer ao mesmo tempo que diminui a margem de lucro.
As comissões das plataformas reduzem diretamente o valor que resta de cada reserva. Dependendo do canal e do modelo aplicado, o proprietário pode assumir uma parte significativa do preço pago pelo hóspede.
O erro consiste em valorizar uma reserva pelo seu valor bruto. Para saber se realmente compensa, você deve calcular a receita líquida após descontar a comissão.
Exemplo: uma reserva de 1.000 euros não gera necessariamente 1.000 euros de receita real. Se a plataforma desconta 150 euros, o alojamento começa com uma receita líquida de 850 euros antes de pagar limpeza, suprimentos e outros custos.
A limpeza é um dos gastos mais importantes de uma casa de turismo, especialmente quando predominam as estadias curtas.
Uma reserva de duas noites pode exigir praticamente a mesma limpeza que uma estadia de uma semana. Por isso, aumentar a ocupação com muitas reservas curtas nem sempre melhora o lucro.
Dentro deste custo, devem ser incluídos:
Valor pago para preparar a casa após cada saída.
Lavagem, secagem, passadoria e transporte de lençóis e toalhas.
Detergentes, desinfetantes, sacos, papel e outros consumíveis.
Horas dedicadas pelo proprietário quando realiza pessoalmente as tarefas.
Atenção: cobrar um suplemento de limpeza ao hóspede não significa necessariamente que o custo esteja completamente coberto. Você deve comparar o que foi cobrado com a despesa real de cada estadia.
Os suprimentos podem se tornar uma das despesas mais imprevisíveis do alojamento.
O hóspede nem sempre consome como faria em sua própria casa. Ele pode deixar o ar-condicionado ligado com as janelas abertas, utilizar o aquecimento por muitas horas ou fazer uso intensivo de piscinas, jacuzzis e outros equipamentos.
Os principais suprimentos que você deve controlar são:
Analisar os suprimentos por meses e compará-los com a ocupação ajuda a detectar consumos excessivos e a calcular quanto realmente custa cada noite reservada.
Uma residência turística sofre um desgaste maior do que uma residência de uso particular. Cada estadia implica entradas, saídas, uso intensivo do mobiliário, eletrodomésticos e equipamentos.
Algumas despesas são pequenas e frequentes. Outras aparecem de forma inesperada e podem afetar todo o resultado do mês.
Geladeira, máquina de lavar, lava-louças, forno ou pequenos aparelhos.
Caldeiras, ar-condicionados, radiadores e bombas de calor.
Camas, sofás, mesas, cadeiras, armários e elementos decorativos.
Piscina, jardim, terraço, churrasqueira, fechamentos e áreas comuns.
Embora um reparo não ocorra todos os meses, deve ser incluído na análise anual. Ignorar esses custos oferece uma imagem artificialmente alta da rentabilidade.
As pequenas compras são fáceis de esquecer porque cada uma representa pouco dinheiro. O problema aparece quando se acumulam durante todo o ano.
Entre as despesas mais habituais estão:
Uma compra de 20 ou 30 euros parece pouco relevante. Cinquenta compras pequenas durante o ano já podem representar uma quantidade significativa.
Os gastos fixos existem mesmo quando a casa não tem reservas. Por isso, são especialmente importantes durante a baixa temporada.
Entre eles, podem-se encontrar:
Para analisar corretamente o financiamento, é importante distinguir entre o dinheiro que sai da conta, os juros pagos e a devolução do capital do empréstimo.
A fiscalidade pode reduzir de forma significativa o resultado final de uma casa de turismo. O problema aumenta quando o proprietário espera até o final do trimestre ou do ano para organizar a documentação.
Faturas perdidas, despesas não justificadas, movimentos não classificados ou uma previsão insuficiente podem fazer com que o lucro disponível seja menor do que o esperado.
Importante: o lucro econômico e o resultado fiscal não são exatamente a mesma coisa. Nem todas as despesas têm o mesmo tratamento nem são dedutíveis nas mesmas condições.
As estadias curtas podem aumentar a ocupação e a faturação, mas também multiplicam determinados custos.
Cada nova entrada pode implicar:
Uma estadia de seis noites pode resultar mais rentável do que três reservas de duas noites, embora a faturação total seja parecida.
Registrar gastos não serve apenas para conhecer o resultado ao final do ano. Também permite detectar desvios enquanto ainda podem ser corrigidos.
Convém comparar:
Os pequenos gastos também reduzem o benefício. Se não forem registrados, o resultado parece melhor do que realmente é.
Quando todos os movimentos saem da mesma conta e não são classificados, resulta difícil saber quanto custa realmente a atividade turística.
Se você gerencia vários alojamentos, deve saber qual habitação gera cada gasto. Caso contrário, uma propriedade rentável pode ocultar os maus resultados de outra.
Quando se revisam as despesas muito tarde, já não é possível corrigir preços, reduzir consumos ou modificar as condições das reservas desse período.
A ocupação é importante, mas deve ser analisada junto com o preço médio, as comissões e o custo gerado por cada estadia.
Não se trata de eliminar todas as despesas. Muitas são necessárias para oferecer uma boa experiência e manter a casa em condições.
O objetivo é saber quanto custam, como evoluem e se o preço das reservas permite cobri-las.
Gatavia App ajuda você a registrar receitas, despesas, reservas e documentos para conhecer o lucro e a rentabilidade real de cada imóvel turístico.
Controlar os gastos da minha casaAs principais geralmente são as comissões das plataformas, a limpeza, a lavanderia, os suprimentos, a manutenção, as reparações, os reposições, os seguros, as taxas e os serviços profissionais.
Normalmente sim. Cada nova reserva pode exigir outra limpeza, mais lavanderia, mais consumíveis e mais trabalho de gestão.
Você deve atribuir à reserva a comissão da plataforma, a limpeza, a lavanderia e os demais custos diretamente relacionados. Também é aconselhável distribuir uma parte das despesas fixas.
Porque a faturação não desconta as despesas. Uma alta ocupação pode gerar muitas comissões, limpezas, suprimentos e reparos que reduzem o lucro final.
Sim. O controle mensal permite detectar aumentos de custos a tempo, enquanto a análise anual mostra o resultado global e a sazonalidade.
Sim. Quando se gerenciam vários alojamentos, cada receita e despesa deve ser atribuída ao seu imóvel para saber quais são rentáveis e quais precisam de ajustes.
As despesas não são um problema apenas quando são altas. Também são um problema quando o proprietário não sabe que existem ou não consegue medir quanto reduzem o lucro.
A rentabilidade começa por registrar cada movimento e entender onde o dinheiro da casa turística está indo.
