Despesas dedutíveis de uma casa de turismo na Espanha em 2026: o que você pode deduzir no IRPF e o que não pode
Se você tributa o aluguel turístico como rendimento do capital imobiliário, a Agência Tributária permite deduzir as despesas necessárias para obter esses rendimentos e a amortização que for pertinente. Entre os conceitos habituais estão juros e financiamento, conservação e reparo, seguros, tributos não sancionadores, serviços de terceiros e amortização. Mas o rateio pelos dias realmente alugados é fundamental.
O que diz a Fazenda
A AEAT estabelece que o rendimento líquido do capital imobiliário é obtido subtraindo das receitas brutas as despesas dedutíveis e as amortizações que forem pertinentes. Para os aluguéis turísticos, a redução aplicável à residência habitual não se aplica porque cobre uma necessidade temporária.
Despesas que podem ser dedutíveis
| Conceito | Tratamento geral | Atenção |
|---|---|---|
| Juros e financiamento | Podem ser dedutíveis se estiverem vinculados à aquisição ou melhoria | Submetidos a limites e correlação com rendimentos |
| Conservação e reparo | Pintura, consertos e instalações para manter o uso normal | Não confundir reparo com melhoria |
| Seguros | Podem ser despesas necessárias | Deve haver vinculação com o imóvel alugado |
| IBI e outros tributos | Podem ser dedutíveis se cumprirem requisitos | Sem sanções ou encargos sancionadores |
| Serviços de terceiros | Administração, vigilância, gestão e similares | Necessários para obter rendimentos |
| Amortização | Pode ser deduzida conforme as regras fiscais | Apenas se corresponder à depreciação efetiva |
O rateio é onde muitos proprietários erram
A AEAT lembra que, para as despesas anuais, apenas é dedutível a parte correspondente ao período em que o imóvel está alugado e gera rendas.
Seguro anual: 600 €.
Dias efetivamente alugados: 183.
Rateio orientativo do exemplo: 600 × 183 / 365 = 300,82 €.
A aplicação exata deve ser revisada conforme a natureza da despesa e a legislação vigente.
Reparo não é o mesmo que melhoria
Uma despesa para manter o uso normal do imóvel pode ser conservação ou reparo. Uma ação que aumenta a capacidade, habitabilidade ou valor pode ter tratamento distinto e não ser deduzida integralmente como reparo do exercício.
E a limpeza?
Se a limpeza estiver vinculada à obtenção dos rendimentos e fizer parte da exploração do aluguel, deve ser analisada como despesa relacionada à atividade do imóvel. A chave continua sendo comprovar a necessidade, o valor e a correlação com os rendimentos.
E a comissão do Airbnb ou Booking?
As comissões suportadas para obter reservas fazem parte do custo econômico do canal. Fiscalmente, devem ser documentadas e analisadas conforme o regime aplicável ao proprietário.
O que você não deve fazer
- Deducir 365 dias de uma despesa anual quando o imóvel esteve alugado apenas uma parte do ano.
- Incluir uma reforma de melhoria como se fosse um simples reparo.
- Perder faturas ou comprovantes.
- Confundir despesa contábil, despesa econômica e despesa fiscalmente dedutível.
- Aplicar a redução de residência habitual ao aluguel turístico.
Não basta guardar faturas: você precisa atribuí-las corretamente ao imóvel, ao período e ao tipo de despesa.
A melhor forma de evitar erros é separar cada despesa por imóvel, conceito e período de geração de rendimentos. Isso melhora a declaração e também permite saber a rentabilidade real.
Metodologia e fontes
Agência Tributária: cálculo do rendimento do aluguel de um imóvel e despesas dedutíveis, páginas atualizadas em 2026.
Agência Tributária: tributação do aluguel de apartamentos turísticos.
Normativa: artigos 22 e 23 da Lei do IRPF e Regulamento do IRPF.
Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal individual.
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