Os Reais Decretos-lei 26/2026 e 27/2026, publicados esta semana e que introduziam importantes modificações em matéria de habitação, aluguel residencial, aluguel temporário, fiscalidade e habitações turísticas, não foram aprovados pelo Congresso dos Deputados.
O resultado muda completamente o cenário que analisávamos apenas algumas horas antes.
Um real decreto-lei entra em vigor após sua publicação, mas tem caráter provisório. A Constituição obriga o Congresso a se pronunciar posteriormente sobre sua validação ou revogação. Quando não obtém a validação parlamentar, a norma deixa de ter efeito no ordenamento.
Neste caso, existe, além disso, uma circunstância pouco habitual: o Real Decreto-lei 26/2026 estava em vigor desde 1 de outubro e o Real Decreto-lei 27/2026 desde 2 de outubro. Ou seja, tiveram uma vida jurídica extraordinariamente curta.
Isso obriga a diferenciar duas questões.
Por um lado, as medidas que estavam previstas para o futuro deixam de se consolidar.
Por outro, as ações ou situações jurídicas que possam ter ocorrido durante as horas ou dias em que os decretos estiveram em vigor não devem ser consideradas automaticamente inexistentes.
Existe um precedente claro em matéria de habitação: um real decreto-lei pode entrar em vigor e ser posteriormente rejeitado pelo Congresso, ficando então sem efeito as modificações introduzidas.
Portanto, além do resultado da votação, será necessário verificar a publicação formal do acordo de revogação e, em casos concretos ocorridos durante este breve período de vigência, analisar a situação individualmente.
Mas para o futuro, o cenário já é muito mais claro.
Uma das mudanças de maior alcance estava no Real Decreto-lei 27/2026.
A norma pretendia que, uma vez superado o período mínimo inicial de um contrato de aluguel, se as partes não comunicavam sua finalização, o contrato passasse a ser prorrogado por períodos completos sucessivos de cinco anos quando o proprietário fosse pessoa física e sete anos quando fosse pessoa jurídica.
Também elevava para seis meses o aviso prévio exigido ao proprietário e estabelecia, com determinadas exceções, uma indenização ao inquilino quando fosse o arrendador quem decidisse não continuar.
Essas medidas não se consolidam.
Uma vez efetiva a revogação, volta a ser aplicável a redação anterior da Lei de Arrendamentos Urbanos.
O sistema anterior estabelece um período mínimo de cinco anos para proprietários pessoas físicas e sete para pessoas jurídicas e, posteriormente, se nenhuma das partes manifesta sua intenção de finalizar, prorrogações anuais até um máximo de três anos adicionais.
O aviso prévio ordinário do proprietário volta a ser de quatro meses e desaparece a nova indenização geral que contemplava o RDL 27/2026.
O proprietário recupera uma maior previsibilidade sobre o momento em que poderá voltar a dispor da habitação.
Isso reduz um dos novos riscos que analisávamos anteriormente: que entrar em aluguel residencial implicasse assumir uma vinculação potencialmente muito mais longa e um custo elevado para recuperar posteriormente o imóvel.
Em teoria, uma maior flexibilidade pode tornar mais atraente manter determinadas habitações em aluguel habitual, porque diminui o custo econômico associado a uma futura saída.
Mas também não convém concluir automaticamente que aumentará a oferta.
O pacote normativo que agora desaparece também continha incentivos fiscais importantes para os proprietários que mantivessem suas habitações em aluguel residencial.
Portanto, desaparece simultaneamente uma restrição e um incentivo.
O resultado líquido dependerá novamente da rentabilidade que cada proprietário encontrar nas diferentes alternativas.
O Real Decreto-lei 26/2026 introduzia também novas limitações sobre a atualização de determinadas rendas até o final de 2027.
Com a revogação, esse regime extraordinário não continuará a ser aplicado.
As atualizações voltarão a ser realizadas conforme o regime que corresponder a cada contrato e à legislação geral vigente, sem o novo limite específico criado por este Real Decreto-lei.
Do ponto de vista do mercado, isso elimina uma nova restrição sobre a evolução das rendas existentes.
Para os proprietários, isso significa manter uma maior capacidade de adaptar as rendas dentro dos limites que já estabelecia a legislação anterior.
Para os inquilinos, desaparece a proteção adicional que incorporava esta norma.
O possível efeito sobre os preços futuros continuará dependendo, fundamentalmente, da relação entre oferta e demanda.
O Real Decreto-lei 26/2026 pretendia estabelecer uma regulação muito mais detalhada do aluguel temporário.
Para utilizar esta modalidade, deveria existir uma causa temporal real e comprovável, com uma duração geralmente compreendida entre 31 dias e doze meses.
A finalidade era diferenciar claramente entre um deslocamento temporal autêntico e um arrendamento que, por suas características reais, deveria ser considerado habitação habitual.
Ao não se consolidar o decreto, essa nova regulação estatal específica desaparece.
Isso não significa que o aluguel temporário fique sem regulação.
Continuam aplicando-se a Lei de Arrendamentos Urbanos, o Código Civil e o restante das normas estaduais, autonômicas e municipais que correspondam.
Mas desaparece o novo marco adicional que pretendia restringir consideravelmente o uso desta modalidade.
O aluguel de temporada conserva uma de suas principais vantagens em relação ao aluguel residencial: uma maior flexibilidade contratual quando realmente existir uma utilização temporal.
Portanto, um dos movimentos que poderia ter sido provocado pela nova regulação — o retorno de algumas habitações do aluguel temporário para o residencial — perde força.
Isso pode fazer com que parte da oferta que atualmente funciona por meio de contratos temporários continue a fazê-lo.
Do ponto de vista do aluguel habitual, tem uma dupla leitura: elimina uma medida que poderia obrigar algumas habitações a retornar ao mercado residencial, mas também desaparecem outras restrições que poderiam ter provocado que proprietários abandonassem diretamente esse mercado.
O resultado final não é, portanto, automático.
O decreto estabelecia outra modificação relevante.
A soma das rendas obtidas por alugar individualmente os quartos de uma habitação não poderia superar o preço que corresponderia ao aluguel completo dessa mesma habitação.
Essa limitação também não se consolida.
Portanto, o aluguel de quartos seguirá submetido ao marco jurídico anterior e não terá o novo limite econômico previsto pelo RDL 26/2026.
Para determinados proprietários e investidores, isso mantém o apelo econômico desta modalidade em relação ao aluguel tradicional da habitação completa.
E isso pode continuar influenciando sobre a distribuição da oferta entre aluguel residencial completo e aluguel por quartos.
Uma das peculiaridades do RDL 26/2026 era que combinava restrições com incentivos.
Previam-se reduções muito elevadas no IRPF sobre o rendimento líquido do aluguel residencial, chegando em determinados casos até 100 %, junto a reduções de 95 %, 90 %, 85 %, 80 % ou 70 % dependendo das circunstâncias.
Também se contemplava uma nova dedução estatal para determinados inquilinos.
Essas modificações não se consolidam com a revogação do Real Decreto-lei.
Portanto, proprietários e inquilinos continuarão submetidos ao regime fiscal existente antes da aprovação do pacote.
Esse ponto é importante para analisar o mercado.
A revogação reduz a rigidez contratual que introduziam os decretos, mas também elimina parte da compensação econômica projetada precisamente para manter habitações dentro do aluguel habitual.
Um proprietário volta a ter maior flexibilidade, mas já não contará com essas novas vantagens fiscais para escolher o aluguel residencial em relação a outras alternativas.
Para o mercado de aluguel de férias, esta é provavelmente a consequência econômica mais imediata.
O Real Decreto-lei 26/2026 modificava a Lei do IVA com efeitos previstos a partir de 1 de dezembro de 2026.
A reforma estabelecia que os arrendamentos de apartamentos ou habitações mobiliadas de 30 noites ou menos deixariam de estar isentos de IVA, mesmo que não se prestassem serviços próprios da indústria hoteleira, salvo determinadas exceções relacionadas com a habitação habitual do proprietário.
Essas operações passariam a ter a taxa reduzida de 10 %.
Como a medida ainda não havia alcançado sequer sua data prevista de efeitos, a revogação impede que chegue a se consolidar.
Mantém-se o sistema anterior.
O arrendamento de uma habitação está, em caráter geral, isento de IVA quando não se prestam serviços complementares próprios da indústria hoteleira.
Quando sim se fornecem serviços próprios de hospedagem — por exemplo, determinados serviços periódicos de limpeza, restauração ou atendimento hoteleiro — a situação fiscal é diferente e pode existir sujeição ao imposto.
A legislação anterior não converte automaticamente uma estadia turística curta em uma operação sujeita ao 10 % simplesmente por durar menos de 30 noites.
Para uma parte importante dos proprietários de VUT, essa é uma diferença econômica considerável.
No análise anterior, levantávamos dois possíveis efeitos do novo IVA.
O proprietário poderia repassar esse 10 % ao hóspede por meio de preços superiores ou assumir parte do imposto reduzindo sua margem.
Esse novo fator desaparece.
Portanto, elimina-se uma pressão adicional sobre os preços finais das estadias turísticas que teria começado em 1 de dezembro.
Isso não significa que os preços do alojamento de férias vão cair.
Continuarão dependendo da demanda, temporada, ocupação, concorrência, custos operacionais e regulação local.
O que desaparece é uma causa concreta de aumento de custos que poderia ter levado muitos proprietários a revisar suas tarifas.
O RDL 26/2026 permitia que determinados municípios situados em zonas de mercado residencial tensionado estabelecessem encargos específicos sobre o IBI de habitações destinadas ao alojamento turístico.
O aumento poderia chegar a 50 %, a 100 % para determinados proprietários com várias habitações e até 150 % em certos casos com carteiras maiores.
Essa nova possibilidade também não se consolida.
Os municípios continuarão dispondo das competências fiscais que já tinham anteriormente, mas desaparece o novo encargo específico introduzido por este Real Decreto-lei para as habitações turísticas.
Para proprietários e gestores de várias VUT, isso evita um novo aumento potencial do custo fixo anual de exploração.
E, assim como ocorre com o IVA, reduz a pressão imediata para repassar novos custos ao preço das estadias.
A combinação de ambas as medidas teria introduzido uma mudança importante na economia de muitos alojamentos.
Por um lado, um possível 10 % de IVA em estadias curtas.
Por outro, potenciais encargos de IBI.
Sua desaparecimento significa que o aluguel turístico não enfrentará, por causa desses dois decretos, o aumento de custos que analisávamos anteriormente.
Isso pode ter várias consequências.
Os alojamentos com margens reduzidas terão menos pressão para abandonar a atividade.
Os proprietários terão menos necessidade de aumentar preços exclusivamente para compensar esses novos impostos.
E diminui um dos incentivos econômicos que poderia ter provocado que determinadas habitações turísticas retornassem ao aluguel residencial.
Portanto, a revogação pode favorecer a continuidade de parte da oferta turística atual.
É importante diferenciar ambas as coisas.
A revogação desses decretos não significa que as habitações turísticas fiquem desreguladas.
Continuam plenamente vigentes as normativas autonômicas e municipais, a regulação urbanística, as obrigações de registro e comercialização, as normas sobre comunidades de proprietários e todas as demais obrigações existentes anteriormente.
O único que desaparece são as modificações adicionais introduzidas especificamente pelos RDL 26/2026 e 27/2026.
Para os proprietários, portanto, não muda a necessidade de verificar qual normativa concreta se aplica em sua comunidade autônoma e município.
O Real Decreto-lei 26/2026 incorporava ainda o programa TU CASA, destinado a facilitar a aquisição da primeira habitação.
O mecanismo permitiria complementar uma hipoteca privada por meio de financiamento público de até o menor valor entre 20 % do valor do imóvel e 50.000 euros, com uma taxa de 0 %.
Essa medida também não chegará a se consolidar por meio deste Real Decreto-lei.
Do ponto de vista do mercado de compra e venda, desaparece, portanto, uma nova fonte potencial de demanda.
No análise anterior, apontávamos que essa ajuda poderia permitir o acesso à compra a lares que atualmente não dispunham da economia necessária para a entrada, mas que, se a oferta permanecesse limitada, uma parte desse aumento de capacidade aquisitiva poderia acabar se refletindo nos preços.
Esse efeito potencial desaparece também junto com a medida.
O pacote estabelecia limites temporais para determinadas aquisições de habitações por empresas cuja atividade incluísse a compra de imóveis quando o preço fosse inferior a 70 % de seu valor de avaliação.
A revogação elimina igualmente essa restrição adicional.
Portanto, esse segmento do mercado seguirá funcionando sob as regras anteriores.
Isso mantém uma maior liberdade para realizar operações sobre ativos com descontos importantes, embora também signifique que desaparece um dos mecanismos que pretendia modificar quem poderia adquirir determinados imóveis.
Pode influenciar, mas não existe uma resposta única.
Do ponto de vista do proprietário, desaparecem algumas das medidas que aumentavam a rigidez do aluguel habitual:
não haverá novas prorrogações sucessivas de cinco ou sete anos;
desaparece a nova indenização geral por não renovar;
desaparece o novo limite extraordinário introduzido pelo pacote;
e o aluguel temporário mantém uma maior flexibilidade.
Isso poderia reduzir o incentivo de alguns proprietários para retirar suas habitações do aluguel habitual ou vendê-las.
Mas ao mesmo tempo desaparecem as novas reduções fiscais projetadas precisamente para tornar mais atraente esse aluguel residencial.
Também permanecem as alternativas existentes: aluguel temporário, quartos, venda e, quando for legalmente possível, aluguel turístico.
Por isso, o efeito sobre a oferta provavelmente será diferente segundo cada mercado.
A desaparecimento dos novos limites proporciona maior capacidade de ajuste aos contratos que permanecerem submetidos ao regime anterior.
Mas o fator fundamental continuará sendo o mesmo: a relação entre o número de habitações disponíveis e o número de pessoas que querem alugá-las.
Se a oferta residencial aumentar mais rapidamente que a demanda, a pressão sobre os preços pode ser reduzida.
Se a oferta continuar sendo insuficiente, os preços continuarão sob pressão alta, embora desapareçam ou se introduzam regulações.
Portanto, a revogação muda os incentivos, mas não modifica por si só as variáveis estruturais do mercado.
Aqui as consequências são um pouco mais fáceis de identificar.
Dois custos que poderiam afetar diretamente a rentabilidade — o novo IVA generalizado a muitas estadias curtas e os novos encargos específicos de IBI — não chegarão a se consolidar por meio desses decretos.
Isso reduz o risco imediato de aumento de custos para os proprietários.
Também diminui a possibilidade de que alguns alojamentos marginalmente rentáveis abandonem a atividade exclusivamente por essas novas obrigações.
E, se a oferta turística se mantiver mais elevada do que teria ocorrido com as novas cargas, a concorrência entre alojamentos será também maior.
Em termos puramente econômicos, isso elimina uma das pressões que poderiam favorecer aumentos de preços no alojamento turístico.
Nem todo o pacote atuava sobre contratos e impostos.
O RDL 26/2026 contemplava também uma linha de até 2.000 milhões de euros em garantias destinada a financiar ações relacionadas com habitação social e acessível.
Também incluía outras medidas dirigidas a incrementar o parque residencial.
Essas iniciativas também não continuam por meio do decreto rejeitado.
Portanto, desaparecem simultaneamente medidas restritivas e medidas destinadas a aumentar a oferta.
Isso volta a demonstrar por que é demasiado simples interpretar qualquer modificação normativa apenas como favorável ou prejudicial para o preço da habitação.
Cada medida atua sobre uma parte diferente do mercado.
Esta é provavelmente a forma mais simples de entender o que ocorreu.
Durante apenas algumas horas se abriu a possibilidade de uma modificação profunda do funcionamento do aluguel espanhol.
Contratos potencialmente muito mais longos.
Novas indenizações.
Mais regulação do aluguel temporário e por quartos.
Novos incentivos fiscais.
Mudanças para compradores.
Um novo tratamento fiscal para as habitações turísticas.
E novos instrumentos destinados a aumentar a oferta.
Com a rejeição parlamentar, esse novo marco não se consolida.
Uma vez formalizada a revogação, as relações jurídicas voltarão a ser regidas pela legislação que estava vigente antes dessas modificações, sem prejuízo dos efeitos concretos que possam ter ocorrido durante o breve período em que os decretos tiveram força de lei.
Para o mercado, a pergunta de fundo continua sendo a mesma que levantávamos em nossa análise anterior.
Qual uso resulta mais atraente para cada habitação?
Aluguel habitual.
Aluguel temporário.
Aluguel por quartos.
Habitação turística.
Venda.
Manter para uso próprio.
O pacote agora rejeitado modificava simultaneamente os custos, a fiscalidade e a flexibilidade de quase todas essas alternativas.
Seu desaparecimento evita essa mudança imediata.
Mas não elimina a concorrência entre usos.
E enquanto existirem diferenças importantes de rentabilidade, risco e flexibilidade entre as diferentes modalidades, os proprietários continuarão comparando-as antes de decidir onde colocar suas habitações.
Em termos práticos, convém evitar tomar decisões baseadas em medidas que finalmente não vão se consolidar.
Em particular, os proprietários de habitações turísticas não deveriam modificar sua estratégia de preços pensando no novo IVA de 10 % previsto para dezembro pelo RDL 26/2026, nem incorporar a suas previsões os novos encargos de IBI previstos especificamente nessa norma.
Os proprietários de aluguel residencial também não deveriam assumir como permanentes as novas prorrogações de cinco ou sete anos ou a indenização introduzida pelo RDL 27/2026.
A exceção são aquelas operações, contratos ou ações concretas realizadas durante o breve período de vigência dos decretos. Nesses casos, será prudente verificar individualmente qual regime resulta aplicável uma vez que se publique formalmente o acordo de revogação.
A votação não determina por si só para onde irão os preços.
O que faz é eliminar um conjunto muito amplo de mudanças que teriam alterado os incentivos de proprietários, compradores, investidores e inquilinos.
A partir de agora, será necessário observar fundamentalmente três variáveis:
a evolução da oferta residencial, o comportamento do aluguel temporário e a evolução das habitações turísticas.
Se aumentar a oferta de aluguel habitual, será um sinal de que a maior flexibilidade contratual pesa mais do que os incentivos fiscais que finalmente não entrarão em funcionamento.
Se continuarem crescendo o aluguel temporário e o aluguel por quartos, significará que muitos proprietários continuam valorizando especialmente a flexibilidade.
E no mercado de férias, será necessário verificar se manter o tratamento fiscal anterior favorece a continuidade da oferta e limita parte da pressão sobre os preços que poderiam ter produzido as novas cargas fiscais.
Em qualquer caso, o cenário que começava a se desenhar com os RDL 26/2026 e 27/2026 durou apenas alguns dias.
O mercado de habitação volta agora, em grande medida, ao marco normativo anterior.
E volta também a questão fundamental: conseguir que exista oferta suficiente para responder a uma demanda que continua sendo elevada.
Artigo atualizado em 2 de outubro de 2026. O Congresso dos Deputados rejeitou a validação dos Reais Decretos-lei 26/2026 e 27/2026. Ao preparar esta análise, ainda está pendente a publicação formal das correspondentes resoluções de revogação. Os possíveis efeitos produzidos durante seu breve período de vigência deverão ser analisados individualmente quando for o caso.
