Ter o calendário cheio não significa necessariamente que uma residência turística seja rentável. As comissões das plataformas, a limpeza, os suprimentos, a manutenção, os impostos e os reparos podem reduzir consideravelmente o lucro.
Para saber quanto realmente ganha uma residência turística, não basta olhar para o dinheiro que entra na conta: é preciso calcular todas as receitas e todos os custos da acomodação.
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Uma residência turística é rentável quando as receitas cobrem todos os seus gastos e geram um lucro suficiente em relação ao investimento realizado.
Para calculá-la corretamente, você deve controlar, no mínimo, as receitas por reservas, as comissões, a limpeza, os suprimentos, a manutenção, os seguros, os impostos, o financiamento e os períodos sem ocupação.
A pergunta correta não é quanto fatura, mas quanto dinheiro sobra depois de pagar tudo.
Muitos proprietários consultam a faturação do Airbnb ou Booking e consideram que esse número representa o rendimento de sua acomodação. No entanto, a faturação é apenas o ponto de partida.
Você pode receber 3.000 euros em reservas durante um mês e ter a sensação de que o negócio está indo muito bem. Mas, em seguida, aparecem as comissões, a limpeza, a eletricidade, a água, o aquecimento, os reparos, os seguros, a hipoteca e os impostos.
Uma residência pode ter muitas reservas e, mesmo assim, oferecer uma rentabilidade muito baixa.
A rentabilidade de uma residência turística mede a relação entre o lucro gerado pela acomodação e o dinheiro investido para comprá-la, prepará-la e mantê-la em funcionamento.
Para avaliar corretamente o resultado, devemos diferenciar quatro conceitos.
É o valor total obtido pelas reservas antes de descontar os gastos.
É o dinheiro que sobra depois de subtrair todos os custos relacionados à atividade.
Compara o lucro obtido com o investimento realizado na residência.
Reflete o dinheiro que realmente entra e sai da conta durante um período determinado.
Exemplo: duas residências podem faturar 40.000 euros ao ano, mas não serem igualmente rentáveis. Se uma suporta 15.000 euros de despesas e outra 28.000 euros, seus resultados são completamente distintos.
O primeiro cálculo consiste em subtrair todos os gastos operacionais das receitas obtidas.
Lucro = receitas totais − despesas totais
O resultado deve ser calculado mensalmente e também de forma anual para evitar conclusões erradas derivadas da sazonalidade.
Em uma residência turística, as receitas costumam variar muito entre alta e baixa temporada. Por isso, analisar apenas um mês com boa ocupação não permite conhecer a situação real do negócio.
Para conhecer a faturação total, você deve registrar todos os valores relacionados à exploração da acomodação, independentemente do canal pelo qual foram cobrados.
É importante registrar as receitas por data, imóvel, plataforma e reserva. Dessa forma, você pode verificar qual canal gera mais faturamento e qual deixa um maior lucro após as comissões.
O erro mais comum é contabilizar apenas as despesas mais visíveis, como a limpeza ou a eletricidade. A exploração turística gera muitos outros custos que também devem ser considerados.
As plataformas podem aplicar comissões ao proprietário, ao hóspede ou a ambas as partes, dependendo do modelo de contratação. Esses valores reduzem diretamente a receita líquida de cada reserva.
Para comparar canais, você não deve analisar apenas o preço de venda. É necessário verificar quanto dinheiro realmente sobra após descontar a comissão correspondente.
A limpeza é um dos custos mais importantes da atividade. Você deve incluir o serviço de limpeza, a lavanderia, os produtos utilizados e o tempo dedicado quando a tarefa é realizada pelo próprio proprietário.
Eletricidade, água, gás, aquecimento, ar-condicionado, internet e outros suprimentos podem variar consideravelmente de acordo com a ocupação, a época do ano e o comportamento dos hóspedes.
Eletrodomésticos, móveis, piscina, jardim, climatização e equipamentos sofrem um desgaste maior do que um imóvel de uso particular. Embora algumas despesas não ocorram todos os meses, devem ser contempladas na análise anual.
Devem ser incluídos também os seguros, as taxas, as licenças, os serviços de contabilidade, as ferramentas de gestão e qualquer outro custo necessário para manter a atividade.
Quando há uma hipoteca, é necessário distinguir entre a saída de dinheiro mensal e o custo financeiro. Os impostos também devem ser analisados corretamente, de acordo com a situação do proprietário e a normativa aplicável.
Importante: não todas as despesas têm o mesmo tratamento fiscal. Uma coisa é calcular o lucro econômico do alojamento e outra é determinar quais valores podem ser deduzidos fiscalmente.
Uma vez calculado o lucro anual, você pode compará-lo com o investimento total realizado no imóvel.
Rentabilidade = lucro anual ÷ investimento total × 100
O investimento total não precisa se limitar ao preço de compra. Pode incluir também impostos, despesas de aquisição, reformas, mobiliário, equipamentos e outros desembolsos necessários para iniciar a atividade.
Seguindo o exemplo anterior, se o investimento total tivesse sido de 250.000 euros:
17.500 € ÷ 250.000 € × 100 = 7 %
A rentabilidade anual antes de financiamento e impostos seria de 7 %.
Para entender o funcionamento de um imóvel turístico, não basta conhecer o resultado final. Também é conveniente analisar os indicadores que explicam como foi gerado.
Porcentagem de noites disponíveis que foram reservadas durante o período.
Tarifa média diária obtida pelas noites vendidas.
Rendimento obtido por cada noite disponível, esteja reservada ou não.
Custo médio associado a cada estadia, incluindo comissões, limpeza e outras despesas.
Esses indicadores permitem detectar problemas que não são percebidos observando apenas a faturação. Por exemplo, uma alta ocupação com uma tarifa muito baixa pode gerar mais trabalho sem melhorar o lucro.
Uma alta ocupação costuma ser considerada um sinal positivo, mas não garante um bom resultado financeiro.
Mais reservas nem sempre significam mais lucro. A chave está em saber quais reservas, preços, canais e períodos realmente geram um resultado positivo.
O valor recebido pelas reservas não é o lucro. Antes, é preciso descontar todas as despesas da atividade.
Produtos de limpeza, reposições, deslocamentos, pequenos reparos e compras pontuais podem parecer irrelevantes de forma isolada, mas sua soma anual pode ser significativa.
Analisar apenas a alta temporada pode oferecer uma imagem excessivamente otimista. A rentabilidade deve ser calculada levando em consideração todo o ano.
Quando se gerencia vários alojamentos, é necessário atribuir cada receita e cada despesa ao imóvel correspondente. Caso contrário, uma propriedade lucrativa pode estar ocultando as perdas de outra.
Embora o proprietário não receba um salário, a gestão de reservas, ocorrências, mensagens e fornecedores requer tempo. Esse esforço deve ser considerado ao avaliar se o desempenho compensa.
Esperar até o final do exercício para reunir faturas e calcular o resultado impede detectar os problemas a tempo.
O controle deve ser realizado de forma contínua.
Quanto antes detectar uma variação, mais fácil será corrigi-la. Pode ser necessário revisar as tarifas, reduzir determinados gastos, modificar a estadia mínima ou analisar quais plataformas geram um melhor resultado.
Gatavia App te ajuda a controlar receitas, despesas, reservas, documentos, fiscalidade e rentabilidade para que você possa saber se sua acomodação realmente gera dinheiro.
Calcular a rentabilidade da minha propriedadeVocê deve somar todas as receitas geradas e subtrair todas as despesas relacionadas à atividade. Depois, pode comparar o lucro anual com o investimento total realizado na propriedade.
Não necessariamente. Uma alta ocupação com preços baixos, comissões altas ou custos excessivos pode gerar muita atividade e pouco lucro.
Você deve incluir comissões, limpeza, lavanderia, suprimentos, manutenção, reparos, seguros, taxas, serviços profissionais, ferramentas de gestão, financiamento e qualquer outro custo relacionado à propriedade.
É conveniente usar ambos os períodos. O controle mensal permite detectar desvios e o cálculo anual oferece uma visão mais completa da sazonalidade e dos resultados do negócio.
O faturamento é o total de receitas obtidas. O lucro é a quantidade que sobra após subtrair todas as despesas.
Sim. É recomendável atribuir cada reserva, receita e despesa à sua propriedade para verificar quais são mais rentáveis e quais precisam de ajustes.
Uma propriedade turística não deve ser avaliada pelo número de reservas ou pelo dinheiro que entra na conta. O dado realmente importante é o lucro que sobra após assumir todos os custos.
Controlar os números continuamente permite detectar problemas, ajustar preços e tomar decisões baseadas em dados reais, não em sensações.
