Alloggi turistici in vista del 29-N: cosa aspetta i proprietari nel 2027?

Marta · Gatavia · Revisione del 16 ottobre 2026

C'è qualcosa che capisco perfettamente di chi possiede un alloggio turistico: la preoccupazione di non sapere quali norme dovrà rispettare tra qualche mese.

Perché dietro un alloggio non c'è sempre una grande azienda. Spesso c'è una famiglia che ha acquistato una casa con i propri risparmi, che continua a pagare un mutuo o che ha investito una somma importante per ristrutturarla e prepararla per accogliere ospiti.

E ci sono anche piccoli gestori che hanno costruito il loro business alloggio dopo alloggio, assumendo personale, lavorando con fornitori e rispondendo ai proprietari che hanno riposto fiducia in loro.

Con le elezioni generali del 29 novembre dietro l'angolo, le domande tornano ad essere le stesse: cosa succederà se Pedro Sánchez rimane al governo? E se vince Feijóo? Potranno limitare ulteriormente gli alloggi turistici? Cosa accadrà alle licenze già esistenti?

Ritengo sia importante parlarne senza allarmismi e, soprattutto, senza promettere ciò che nessuno può garantire.

Perché c'è una differenza enorme tra ciò che propone un partito, ciò che consente una legge e ciò che può effettivamente accadere con un alloggio specifico.

Se Pedro Sánchez continua, cosa possiamo aspettarci?

In questo caso, il PSOE ha lasciato per iscritto una proposta molto concreta.

Nella risoluzione politica del suo 41° Congresso Federale, tenutosi nel 2024, propone di vietare la trasformazione di abitazioni residenziali in alloggi turistici e stagionali in zone di alta domanda.

La proposta esiste. È pubblicata e può essere consultata.

Ma ciò non significa che oggi esista un divieto generale di tutti gli alloggi turistici in Spagna. Non significa nemmeno che, se Sánchez continua a governare, le licenze attuali scompariranno automaticamente.

Si tratta di questioni diverse.

Ciò che conosciamo è l'orientamento che ha difeso il PSOE: dare priorità all'uso residenziale in determinati mercati e rafforzare la regolamentazione dell'attività turistica quando ritiene che influisca sull'accesso all'abitazione.

Ciò che non conosciamo è il contenuto definitivo delle norme che potrebbe approvare un prossimo Parlamento.

E per un proprietario c'è una domanda particolarmente importante: si sta parlando di impedire nuovi alloggi turistici o di modificare le condizioni di quelli già funzionanti legalmente?

Non è un dettaglio da poco. Può cambiare completamente le conseguenze per un investimento.

E se governa il Partito Popolare?

Il PP ha difeso una politica abitativa basata, tra le altre misure, sull'aumento dell'offerta residenziale, sull'accelerazione delle pratiche e sul rafforzamento della sicurezza giuridica dei proprietari.

Questo approccio è diverso da quello proposto dal PSOE in diverse delle sue proposte.

Tuttavia, c'è qualcosa che merita attenzione.

A Málaga, il cui Comune è governato dal Partito Popolare, è stata sospesa dal 23 agosto 2025 l'implementazione di nuovi alloggi a uso turistico, per un massimo di tre anni o fino all'approvazione della modifica urbanistica corrispondente.

E a Madrid, anch'essa governata dal PP, è entrato in vigore nel 2025 il Piano RESIDE, con limitazioni importanti per nuovi alloggi turistici in edifici residenziali.

Perché menziono questi due casi?

Perché mostrano che la realtà municipale può essere molto diversa dal dibattito politico nazionale.

Una città può decidere di limitare nuovi alloggi turistici per motivi urbanistici e residenziali, indipendentemente dal fatto che il suo governo condivida il partito con l'Esecutivo centrale.

Per questo non sarebbe serio dire che una vittoria del PP porrebbe automaticamente fine a tutte le limitazioni.

Non esiste fondamento per promettere qualcosa del genere.

Cosa succede con Vox, Sumar e Podemos?

Le differenze tra queste formazioni sono anche rilevanti.

Vox ha difeso la proprietà privata e la riduzione di determinate imposte. Nel settembre 2024, il suo rappresentante David Muñoz ha espresso una posizione favorevole a regolare gli alloggi turistici in modo più omogeneo, rifiutando il loro divieto generale.

È una dichiarazione documentata, anche se non consente di anticipare tutte le decisioni che potrebbe adottare la formazione in un eventuale accordo di governo.

Sumar ha proposto una regolamentazione più intensa dell'affitto turistico e stagionale. Nelle sue proposte per il Bilancio Generale del 2025, pubblicate nel 2024, ha difeso di elevare al 21% l'IVA per gli appartamenti turistici.

Podemos, dal canto suo, ha proposto di limitare la concentrazione di alloggi turistici in determinati quartieri e di rafforzare il ruolo delle comunità di proprietari e delle amministrazioni nel controllo delle licenze.

Stiamo parlando di proposte e posizioni pubblicate in momenti diversi.

Non possiamo presentarle come se fossero automaticamente le leggi che avremo nel 2027.

E non possiamo dimenticare che qualsiasi cambiamento legislativo dovrà contare con i necessari sostegni parlamentari.

Ci sono cambiamenti fiscali che meritano già la nostra attenzione

Mentre discutiamo su chi governerà dopo novembre, c'è una questione molto più immediata.

Il Real Decreto-legge 29/2026, del 6 ottobre, ha introdotto modifiche importanti relative all'affitto e alla fiscalità immobiliare.

Il suo articolo 7 prevede, con effetti dal 1° dicembre 2026, l'applicazione dell'IVA ridotta del 10% a determinati affitti di appartamenti o abitazioni arredate.

La norma include, tra gli altri casi, gli affitti che non superano le 30 notti per un singolo locatario, con un'eccezione quando si tratta dell'abitazione abituale del locatore. Gli affitti con servizi complementari propri dell'industria alberghiera erano già soggetti a un trattamento specifico in materia di IVA.

È necessario studiare ogni situazione, perché non tutti gli alloggi hanno le stesse caratteristiche né tutti i territori applicano lo stesso regime di imposizione indiretta.

Inoltre, la norma è soggetta al procedimento di convalida parlamentare.

Introduce anche la possibilità che determinati comuni, in municipi situati in zone di mercato residenziale teso, stabiliscano sovrattasse sull'IBI delle abitazioni destinate all'alloggio turistico.

Queste sovrattasse possono raggiungere il 50%, il 100% o il 150%, a seconda del numero di immobili turistici del titolare e delle condizioni legali.

Voglio soffermarmi su un punto: il fatto che una legge consenta una sovrattassa fino al 150% non significa che tutti i proprietari pagheranno tale incremento.

È necessario che siano soddisfatti i requisiti e che il comune corrispondente lo stabilisca tramite la propria ordinanza fiscale.

E qui entra in gioco una preoccupazione che non sempre appare nei titoli.

Se cambiano le tasse, cosa succede alla redditività?

Perché una cosa è parlare di percentuali e un'altra molto diversa è sapere quanto denaro rimane realmente dopo aver pagato tutte le spese.

La comunità di condomini ha molto da dire

Un'altra questione da non dimenticare è la Legge sulla Proprietà Orizzontale.

Dal 3 aprile 2025, la riforma introdotta dalla Legge Organica 1/2025 richiede, per avviare le attività turistiche comprese nel suo articolo 7.3, l'approvazione espressa della comunità di proprietari.

La maggioranza prevista nell'articolo 17.12 è di tre quinti del totale dei proprietari, che devono rappresentare anche i tre quinti delle quote di partecipazione.

La legge prevede un regime specifico per coloro che già esercitavano legalmente l'attività prima di tale data.

Per questo è così importante distinguere un alloggio che funzionava da anni da un altro che intende iniziare ora.

È anche opportuno ricordare che le comunità autonome e i comuni mantengono le proprie competenze sull'attività e sugli usi urbanistici.

Nel maggio 2026, la Corte Suprema ha annullato parti importanti della procedura statale di Registro Unico degli Affitti. Ma quella sentenza non ha fatto scomparire automaticamente i requisiti turistici autonomici né le limitazioni urbanistiche municipali.

Non tutte le autorizzazioni sono uguali. E non tutti gli obblighi provengono dalla stessa amministrazione.

E se lasciassimo l'affitto vacanziero e passassimo a quello stagionale?

Capisco che alcuni proprietari possano considerarlo.

Se una modalità inizia a risultare troppo complicata, è logico esplorare alternative.

Ma l'affitto stagionale non può semplicemente diventare un altro modo di chiamare un affitto turistico.

Il Real Decreto-legge 29/2026 incorpora regole sulla giustificazione della temporalità e sulla durata di determinati contratti. La sua situazione e applicazione devono essere verificate in conformità alla normativa vigente in ogni momento.

Inoltre, è necessario fare i conti.

Un soggiorno più lungo può risparmiare pulizie, ingressi e uscite o determinate commissioni. Ma potrebbe ridurre i ricavi e comportare altri rischi e obblighi.

Non esiste una risposta economica valida per tutti gli alloggi.

Una casa vicino alla spiaggia, un appartamento nel centro di Madrid e un'abitazione destinata a professionisti in trasferta possono avere richieste, costi e possibilità di sfruttamento completamente diverse.

È ragionevole studiare quali modalità siano legalmente possibili e quanto denaro lascerebbe ciascuna durante un anno intero.

C'è qualcosa che mi preoccupa particolarmente: decidere senza conoscere i numeri

Quando parliamo del futuro degli alloggi turistici tendiamo a concentrarci su licenze, divieti e tasse.

E questo è logico.

Ma cosa succede se un alloggio può continuare a funzionare legalmente e, nonostante ciò, smette di essere redditizio?

Facciamo un esempio semplice.

Un alloggio può fatturare 30.000 euro all'anno. Sembra una cifra attraente.

Ma da essa devono essere detratti i costi corrispondenti: commissioni, pulizia, forniture, assicurazioni, manutenzione, gestione e il resto delle spese di esercizio.

Se il suo margine è ridotto, qualsiasi aumento dei costi può cambiare il risultato dell'attività.

E questo può accadere indipendentemente dal partito che governa.

In Gatavia difendiamo che i proprietari e i gestori devono conoscere bene i propri conti per prendere decisioni. Sapere quanto si fattura è importante; sapere quanto rimane e quali rischi può sostenere ciascun alloggio lo è ancora di più.

Un gestore con venti alloggi e uno con duecento non affronteranno gli stessi cambiamenti allo stesso modo. Le loro strutture di costi, obblighi e necessità di tesoreria sono diverse.

Non possiamo controllare tutte le decisioni politiche. Ma possiamo conoscere meglio la nostra situazione economica prima che quelle decisioni ci influenzino.

Cosa farei prima delle elezioni?

Inizierei rivedendo la situazione di ogni alloggio, senza dare nulla per scontato.

È correttamente autorizzato? Rispetta la normativa autonoma e municipale? La comunità di proprietari può imporre qualche limitazione? Ci sono cambiamenti legali in sospeso che potrebbero influenzare la sua attività?

Dopo guarderei i conti.

Quanto denaro lascia realmente l'alloggio all'anno? Cosa accadrebbe se aumentassero determinate tasse o spese? Quanto margine abbiamo per sostenere una stagione con meno prenotazioni?

E, infine, studierei le alternative che fossero legalmente fattibili.

Non è necessario aspettare il risultato elettorale per iniziare quel lavoro.

Dopo il 29-N ci saranno ancora domande

Non sappiamo chi formerà il prossimo governo né quali misure riusciranno ad essere approvate.

Ciò che sappiamo è che la regolamentazione degli alloggi turistici continuerà ad essere un tema importante per le amministrazioni, i residenti, i proprietari e le aziende di gestione.

La preoccupazione per l'accesso all'abitazione è reale. Lo sono anche gli investimenti effettuati da coloro che hanno sviluppato legalmente un'attività turistica.

Trovare un equilibrio tra entrambi gli interessi richiede norme chiare, sicurezza giuridica e decisioni basate su dati.

Ai proprietari direi qualcosa di semplice: informarsi, rivedere bene la propria situazione e evitare decisioni affrettate.

E alle aziende di gestione, di non perdere di vista la redditività di ciascun alloggio e della propria struttura.

Il 29 novembre voteremo un nuovo Parlamento. Ma i conti di ciascun alloggio continueranno ad arrivare ogni mese.

E quei conti meritano tanta attenzione quanto qualsiasi titolo elettorale.

Documentazione consultata

Analisi realizzata con informazioni pubblicate fino al 16 ottobre 2026. Le norme e la loro situazione parlamentare possono cambiare dopo questa data.

• BOE. Real Decreto 806/2026, di convocazione di elezioni generali.
• BOE. Real Decreto-legge 29/2026, in particolare articoli 3, 7 e 8. Il suo contenuto e convalida devono essere riesaminati se si verificano cambiamenti successivi.
• BOE. Legge 49/1960, sulla Proprietà Orizzontale, articoli 7.3 e 17.12 e disposizione aggiuntiva seconda.
• BOE. Sentenza della Corte Suprema del 19 maggio 2026 sul Real Decreto 1312/2024.
• PSOE. Risoluzione politica del 41° Congresso Federale, dicembre 2024.
• Partito Popolare. Comunicazioni e proposte pubbliche in materia di abitazione, 2026.
• Vox. Dichiarazioni di David Muñoz sugli alloggi turistici, settembre 2024.
• Movimento Sumar. Proposte per i Bilanci Generali del 2025, pubblicate nel 2024.
• Podemos. Programma pubblico, misura 207, sugli alloggi turistici.
• Comuni di Madrid e Málaga. Documentazione ufficiale del Piano RESIDE e della sospensione di nuovi alloggi turistici, rispettivamente.