Il mercato immobiliare in Spagna affronta un nuovo cambiamento normativo di grande portata.
Alla data del 2 ottobre 2026, il Congresso dei Deputati sta discutendo la convalida o la revoca di due norme: il Decreto Reale-legge 26/2026, sulla casa e l'ampliamento dell'offerta accessibile, e il Decreto Reale-legge 27/2026, incentrato sulla stabilità dei contratti di affitto abituale. Il primo è entrato in vigore il 1 ottobre e il secondo il 2 ottobre, anche se la sua continuità dipende ora dalla decisione del Congresso.
Oltre al dibattito che circonda qualsiasi riforma della casa, è interessante analizzare qualcosa di molto più pratico: cosa cambia realmente e come possono reagire proprietari, acquirenti, investitori e inquilini se queste misure rimangono in vigore.
Perché le diverse misure non agiscono tutte nella stessa direzione. Alcune riducono il costo di acquisto o incentivano fiscalmente l'affitto residenziale. Altre aumentano la durata effettiva dei contratti, limitano determinati affitti, riducono la flessibilità dell'affitto temporaneo o aumentano la fiscalità degli alloggi turistici.
E la conseguenza finale dipenderà, in buona misura, da una questione molto semplice: cosa farà ogni proprietario con la propria abitazione di fronte alle nuove regole.
Uno dei cambiamenti più importanti è nel Decreto Reale-legge 27/2026.
Attualmente, i contratti di affitto per abitazione abituale hanno un periodo minimo di cinque anni quando il proprietario è una persona fisica e di sette quando è una persona giuridica.
La nuova regolamentazione stabilisce che, una volta superato quel periodo, se nessuna delle parti comunica di voler terminare il contratto, questo sarà automaticamente prorogato per altri cinque anni completi o sette anni completi, a seconda del tipo di proprietario. E questo sistema può ripetersi in successivi rinnovi.
Inoltre, il proprietario dovrà comunicare con sei mesi di preavviso la sua decisione di non rinnovare.
Ma c'è un'altra modifica ancora più rilevante: se è l'affittuario a decidere di non continuare, dovrà indennizzare l'inquilino, con determinate eccezioni.
La compensazione sarà, come minimo, equivalente a dodici mensilità dell'affitto di un'abitazione con caratteristiche simili, calcolata quando possibile mediante il sistema statale di riferimento. Inoltre, non potrà mai essere inferiore a una mensilità per ogni anno in cui l'inquilino ha risieduto nell'abitazione.
Esistono eccezioni, ad esempio, quando il proprietario ha bisogno dell'abitazione per sé o per determinati familiari, quando l'inquilino praticamente non vi risiede o quando dispone di un'altra abitazione adeguata nello stesso comune.
Per il proprietario, affittare un'abitazione come residenza abituale diventa una decisione potenzialmente più lunga e con un maggiore costo di uscita.
Ciò non significa necessariamente che i proprietari abbandonino massicciamente l'affitto residenziale. Infatti, la stessa norma incorpora importanti incentivi fiscali per cercare di evitarlo.
Ma economicamente introduce un nuovo fattore che il proprietario dovrà valutare prima di firmare un contratto.
È ragionevole aspettarsi una maggiore selezione preventiva degli inquilini, perché una decisione sbagliata può vincolare il proprietario per molti anni. Può anche aumentare il valore che il proprietario attribuisce alla possibilità di disporre liberamente dell'abitazione in futuro.
Nelle zone dove esiste libertà di fissare l'affitto iniziale, parte di quel rischio aggiuntivo potrebbe essere incorporato nel prezzo richiesto. Nelle zone dove il prezzo è limitato, quel aggiustamento non potrà essere effettuato nella stessa maniera, quindi potrebbe manifestarsi in altro modo: minore rotazione, ritiro di alcune abitazioni dall'affitto o scelta di usi alternativi.
L'OCSE ha già avvertito, analizzando il mercato spagnolo, che le politiche che agiscono sui prezzi degli affitti possono perdere efficacia quando non sono accompagnate da un aumento sufficiente dell'offerta. Raccoglie anche evidenze della regolamentazione applicata in precedenza a Barcellona, dove si è osservata una riduzione dell'offerta e il trasferimento di alcune abitazioni verso altre modalità di affitto.
Quindi, per gli inquilini che hanno già un'abitazione in affitto, il nuovo sistema fornisce maggiore stabilità. Per coloro che devono cercare una nuova abitazione, il risultato dipenderà in particolare da come evolverà la quantità di abitazioni disponibili.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 introduce inoltre una limitazione straordinaria fino al 31 dicembre 2027.
Quando l'affitto è già sopra il limite massimo dell'indice di riferimento, non potrà essere aggiornato. Quando non lo supera, e in assenza di un nuovo accordo tra le parti, l'aggiornamento potrà raggiungere al massimo il 2 %.
A questo si aggiungono le limitazioni già operative su determinate nuove assunzioni in zone dichiarate di mercato residenziale teso.
L'effetto immediato è evidente: gli affitti dei contratti esistenti avranno meno capacità di crescere.
Ma esiste una seconda conseguenza che merita attenzione. Se la domanda continua a crescere mentre l'offerta disponibile non aumenta allo stesso ritmo, l'aggiustamento del mercato potrebbe smettere di avvenire esclusivamente tramite il prezzo e passare a manifestarsi tramite maggiore competizione tra potenziali inquilini per ogni abitazione disponibile.
La Banca di Spagna ha sottolineato proprio che la crescita dei prezzi degli affitti dal 2015 si spiega, tra gli altri fattori, da una domanda che è aumentata più rapidamente dell'offerta disponibile.
Un altro dei cambiamenti importanti riguarda l'affitto temporaneo.
Affinché un contratto possa essere considerato realmente temporaneo, deve esistere una causa reale, giustificata e documentabile per cui l'affittuario si trova temporaneamente lontano dalla propria abitazione abituale.
La durata deve superare i 31 giorni e, come regola generale, non superare i dodici mesi, anche se potrà continuare quando permane la causa che giustifica la temporaneità.
Questo riduce considerevolmente la possibilità di utilizzare contratti temporanei semplicemente come alternativa all'affitto residenziale ordinario.
Negli ultimi anni, parte dell'offerta immobiliare si era spostata verso affitti stagionali perché offrivano al proprietario maggiore flessibilità contrattuale.
La Banca di Spagna ha identificato proprio l'affitto temporaneo, l'affitto per stanze e quello turistico come usi alternativi che possono limitare la crescita dell'offerta di affitto residenziale.
Con la nuova regolamentazione, la differenza di flessibilità tra l'affitto abituale e quello temporaneo si riduce.
Questo può fare in modo che determinate abitazioni tornino all'affitto residenziale.
Ma esiste anche un'altra possibilità: i proprietari che cercavano di mantenere flessibilità potrebbero considerare la vendita dell'abitazione o, quando la normativa autonoma e municipale lo consente, l'affitto turistico a breve termine.
La questione è che quest'ultima alternativa riceve anche nuovi oneri fiscali.
La norma incorpora espressamente l'affitto di stanze all'interno della regolamentazione residenziale o temporanea, a seconda dell'uso reale che se ne fa.
Inoltre, stabilisce una regola particolarmente importante: la somma degli affitti di tutte le stanze di un'abitazione non potrà superare il prezzo che corrisponderebbe all'affitto dell'abitazione completa. Nelle zone tese dovranno essere rispettati anche i limiti applicabili.
Dal punto di vista economico, questo riduce uno dei principali vantaggi dell'affitto per stanze: ottenere un reddito aggregato notevolmente superiore a quello ottenuto affittando l'abitazione completa.
Pertanto, alcune strategie di investimento basate esclusivamente sulla massimizzazione della redditività dividendo un'abitazione tra più contratti potrebbero perdere attrattiva.
Non tutte le misure aumentano le restrizioni per il proprietario.
Il nuovo regime di IRPEF introduce riduzioni molto significative sul reddito netto positivo ottenuto con l'affitto residenziale, specialmente quando il proprietario mantiene l'inquilino, riduce l'affitto o affitta al di sotto di determinati limiti.
In alcuni casi, la riduzione può raggiungere il 100 %. Esistono anche riduzioni del 95 %, 90 %, 85 % o 70 % a seconda, tra le altre circostanze, della localizzazione, dell'età dell'inquilino e del livello di reddito concordato.
Al contrario, se al momento di stipulare un nuovo contratto il proprietario aumenta l'affitto rispetto al contratto precedente, l'incentivo fiscale si riduce progressivamente, potendo situarsi tra il 40 % e il 15 % a seconda di quanto sia aumentato l'affitto.
È prevista anche una riduzione dell'80 % durante determinate proroghe quando l'affitto non supera il limite di riferimento e il proprietario non ha la qualifica di grande detentore.
Qui appare uno dei contrappesi più importanti della riforma.
Un proprietario dovrà confrontare non solo l'affitto mensile che può ottenere, ma anche la sua redditività netta dopo le tasse.
Un'abitazione affittata per un importo leggermente inferiore ma con una riduzione fiscale molto elevata può finire per offrire una redditività netta più vicina a un'altra affittata a un prezzo superiore.
Per questo motivo, questi incentivi potrebbero evitare che parte dei proprietari abbandoni l'affitto residenziale, specialmente i piccoli proprietari soggetti a IRPEF.
Viene inoltre introdotta una deduzione statale del 10 % delle somme pagate per l'affitto dell'abitazione abituale per i contribuenti con un reddito imponibile inferiore a 33.007,20 euro.
La base massima della deduzione raggiunge 11.630 euro per redditi imponibili fino a 23.007,20 euro e si riduce progressivamente a partire da tale importo.
Per l'inquilino ciò significa ridurre il costo effettivo dell'affitto.
Dal punto di vista del mercato, tuttavia, un aiuto alla domanda produce risultati diversi a seconda dell'offerta disponibile. Se la quantità di abitazioni aumenta, facilita l'accesso senza necessità di produrre grandi distorsioni. Se l'offerta rimane praticamente fissa mentre aumenta la capacità di pagamento dei richiedenti, parte del beneficio può finire per riflettersi in prezzi più elevati o in una maggiore competizione per le abitazioni.
L'OCSE ha avvertito proprio di questo meccanismo, sottolineando che gli aiuti alla domanda, quando si applicano in mercati con scarsità di offerta, possono finire per riflettersi parzialmente in prezzi e affitti più alti.
Per i proprietari e i gestori di abitazioni turistiche, questo è probabilmente uno dei punti più rilevanti.
A partire dal 1 dicembre 2026, gli affitti di appartamenti o abitazioni arredate smetteranno di essere esenti da IVA quando vengono forniti servizi propri dell'industria alberghiera o quando il soggiorno è di 30 notti o meno e l'alloggio è diverso dall'abitazione abituale del proprietario. Queste operazioni passeranno all'aliquota ridotta del 10 % di IVA.
Questo introduce due possibili comportamenti.
Se il proprietario trasferisce completamente l'imposta all'ospite, il prezzo finale del soggiorno aumenterà.
Se il mercato o la concorrenza non consentono di trasferirlo completamente al cliente, sarà il proprietario a sopportare parte dell'imposta mediante una riduzione del proprio margine netto.
In pratica, è probabile che si verifichi una combinazione di entrambe le cose a seconda di ogni destinazione, periodo dell'anno, occupazione ed elasticità della domanda.
In destinazioni con una domanda turistica molto forte, una parte importante dell'IVA potrebbe essere incorporata nei prezzi finali. Nei mercati più competitivi o con bassa occupazione, il proprietario avrà meno capacità di farlo.
La seconda modifica rilevante per le abitazioni di uso turistico riguarda l'IBI.
Nei comuni situati in zone di mercato residenziale teso, i comuni potranno stabilire un sovrapprezzo fino al 50 % della quota netta dell'IBI per immobili residenziali destinati ad alloggio turistico.
Il sovrapprezzo potrà raggiungere il 100 % per i titolari di due o più abitazioni turistiche e fino al 150 % quando il titolare ha quattro o più. La sua applicazione dipenderà da ciascun comune e dalla corrispondente ordinanza fiscale.
Qui l'effetto sarà particolarmente diverso tra piccoli proprietari e gestori con portafogli di più abitazioni.
Per un'unica abitazione, l'aumento dei costi può essere sostenibile in determinati mercati. Per gli operatori con più proprietà nello stesso comune, l'impatto cumulativo può essere considerevole.
Questo probabilmente costringerà a rivedere tre variabili fondamentali: prezzo medio per notte, occupazione minima necessaria e margine netto per abitazione.
Alcuni alloggi potranno compensarlo con prezzi superiori. Altri dovranno migliorare l'occupazione e l'efficienza operativa. E alcune abitazioni con una redditività turistica bassa potrebbero abbandonare questo uso.
Non necessariamente in tutta la Spagna.
La Banca di Spagna stima che nel 2025 esistessero circa 355.000 abitazioni turistiche, circa l'1,5 % del parco totale di abitazioni, ma quasi il 10 % del mercato considerato di affitto. La loro distribuzione, inoltre, è straordinariamente disuguale: in determinati centri turistici il loro peso sul mercato dell'affitto è molto superiore.
Per questo motivo, l'effetto di queste misure sarà fondamentalmente locale.
In destinazioni con una domanda turistica molto elevata e prezzi alti, il mercato può assorbire una parte considerevole dell'aumento fiscale.
In destinazioni dove la redditività è già ridotta, l'effetto può essere diverso: alcuni proprietari potrebbero vendere, passare all'affitto residenziale o abbandonare un'attività che smette di risultare sufficientemente redditizia.
E appare una conseguenza interessante: se diminuisce il numero di abitazioni turistiche ma la domanda turistica continua a essere elevata, le abitazioni che rimangono possono guadagnare occupazione e capacità di aumentare i prezzi.
Quindi, una riduzione dell'offerta turistica non implica necessariamente prezzi turistici più bassi. Può produrre proprio l'effetto opposto in determinate destinazioni.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 crea inoltre il meccanismo LA TUA CASA, gestito dall'ICO.
Permetterà di integrare un mutuo privato mediante un prestito pubblico che potrà coprire il minore importo tra il 20 % del valore dell'abitazione e 50.000 euro.
Il prestito avrà un interesse del 0 % e non avrà commissioni. Le condizioni specifiche per i beneficiari e l'accesso dovranno essere sviluppate. Le abitazioni acquistate tramite questo meccanismo saranno inoltre soggette permanentemente a un prezzo massimo di trasferimento legato al prezzo di acquisto aggiornato.
L'obiettivo economico è ridurre una delle grandi barriere per accedere a una prima abitazione: disporre del risparmio iniziale necessario.
Questo può produrre due conseguenze simultanee.
Da un lato, alcune famiglie che attualmente rimangono in affitto potranno passare al mercato della compravendita, riducendo parzialmente la domanda di affitto.
Ma, dall'altro, si introducono nuovi acquirenti solventi nel mercato. Se l'offerta di abitazioni in vendita non aumenta allo stesso ritmo, una parte del miglioramento finanziario può finire per riflettersi nei prezzi di compravendita, specialmente nel segmento delle abitazioni di ingresso.
La stessa OCSE identifica la reazione insufficiente dell'offerta di fronte alla crescita della domanda come uno dei principali problemi strutturali del mercato spagnolo.
Fino al 31 dicembre 2028, le entità la cui attività include l'acquisto di immobili avranno limitata l'acquisto di abitazioni quando il prezzo è inferiore al 70 % del loro valore di stima di mercato, salvo determinate eccezioni, tra cui alcune destinazioni di abitazioni sociali o accessibili.
Non si tratta, quindi, di un divieto generale per le aziende di acquistare abitazioni.
Il suo effetto si concentra principalmente su operazioni con forti sconti: attivi problematici, determinate portafogli, vendite distressed o acquisizioni molto al di sotto del valore di mercato.
Può ridurre la concorrenza istituzionale in quel segmento, ma anche diminuire la liquidità e il capitale disponibile per acquisire e riabilitare determinati attivi.
Il suo effetto sul prezzo medio delle abitazioni dovrebbe essere, in linea di principio, molto più limitato rispetto a quello delle misure che influenzano direttamente il credito, l'offerta o l'affitto.
La riforma include anche altre modifiche che, singolarmente, possono sembrare minori ma che sommate alterano la gestione economica di un'abitazione in affitto.
Le spese di gestione immobiliare e formalizzazione del contratto non potranno essere trasferite direttamente o indirettamente all'inquilino. Non si potrà nemmeno obbligare l'affittuario a stipulare un'assicurazione contro il mancato pagamento degli affitti.
Inoltre, si ampliano determinate obbligazioni relative a riparazioni, garanzie, stato di consegna dell'abitazione e diritti di prelazione.
Ognuna di queste misure comporta un costo relativamente piccolo rispetto al valore di un'abitazione, ma tutte influenzano il calcolo che realmente effettua il proprietario: redditività attesa meno tasse, costi, rischio e perdita di flessibilità.
E quel calcolo è quello che finisce per decidere se un'abitazione viene affittata, venduta, mantenuta vuota o destinata a un altro uso.
Sarebbe incompleto analizzare i nuovi decreti solo dal lato delle restrizioni.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 prevede anche una linea di fino a 2.000 milioni di euro in garanzie, canalizzata tramite l'ICO, destinata a finanziare promotori pubblici e privati per incrementare o migliorare il parco di abitazioni in affitto sociale o accessibile.
Vengono inoltre sviluppati meccanismi relativi all'abitazione pubblica, costruzione industrializzata e promozione di nuove abitazioni accessibili.
Queste sono misure che agiscono direttamente sull'offerta e, se riescono a generare abitazioni aggiuntive, possono alleviare parte della pressione esistente.
Il problema è fondamentalmente temporale: una modifica contrattuale o fiscale produce effetti praticamente immediati; costruire migliaia di nuove abitazioni richiede anni.
Per questo motivo, gli effetti a breve e lungo termine possono essere molto diversi.
Non esiste una risposta unica.
Per i contratti già in vigore, le misure esercitano una chiara pressione per contenere la crescita degli affitti e prolungarne la durata.
Ma per le persone che devono accedere a una nuova abitazione, l'elemento decisivo sarà l'offerta.
Se gli incentivi fiscali compensano sufficientemente i nuovi obblighi e più proprietari incorporano abitazioni all'affitto residenziale, l'aumento dell'offerta potrebbe contenere i prezzi.
Se succede il contrario e parte dei proprietari decide di non entrare nel mercato degli affitti abituali, la minore disponibilità può intensificare la competizione per ogni abitazione.
In questo scenario, anche se determinati prezzi sono regolati, la scarsità non scompare: semplicemente smette di esprimersi esclusivamente tramite il prezzo.
Qui lo scenario ha anche due forze contrapposte.
Da un lato, l'affitto temporaneo e per stanze perde parte del suo vantaggio rispetto all'affitto abituale. Questo può fare in modo che alcuni proprietari che cercano flessibilità valutino l'affitto turistico quando legalmente possono esercitarlo.
Ma, allo stesso tempo, il turistico affronta un 10 % di IVA in molti soggiorni di breve durata e possibili sovrapprezzi di IBI fino al 150 % in determinate zone e per determinati proprietari.
Pertanto, è difficile aspettarsi un trasferimento massiccio e generalizzato verso l'abitazione turistica.
È più probabile una maggiore differenziazione tra i mercati.
In destinazioni turistiche forti, con elevata domanda e buone occupazioni, gli alloggi con una migliore gestione potranno trasferire parte dei nuovi costi al prezzo.
Nei mercati turistici deboli o molto stagionali, alcune abitazioni potrebbero smettere di risultare redditizie.
Questo potrebbe finire per provocare meno offerta turistica, ma più professionale, con prezzi medi superiori in quelle destinazioni dove la domanda continua a essere forte.
Forse la conseguenza più interessante di tutto il pacchetto normativo è proprio questa.
Fino ad ora un proprietario poteva muoversi con relativa facilità tra affitto abituale, temporaneo, stanze e turistico.
Le nuove misure riducono progressivamente le differenze normative e fiscali tra queste alternative.
L'affitto abituale offre importanti incentivi fiscali, ma a fronte di maggiore stabilità contrattuale e minore flessibilità.
L'affitto temporaneo è molto più legato a una causa dimostrabile.
L'affitto per stanze perde parte della sua capacità di moltiplicare il reddito totale.
E l'affitto turistico mantiene la sua flessibilità, ma subirà maggiori costi fiscali.
Il mercato può, quindi, avanzare verso una maggiore specializzazione: proprietari che vogliono realmente rimanere per molti anni nell'affitto residenziale e operatori turistici capaci di gestire professionalmente un'attività sempre più esigente.
La Banca di Spagna e l'OCSE concordano nel sottolineare un elemento strutturale del mercato spagnolo: negli ultimi anni la domanda di abitazioni è cresciuta più rapidamente dell'offerta in numerose zone della Spagna.
Per questo motivo, nessuna misura isolata consente di anticipare da sola una riduzione o un incremento generale dei prezzi.
Le limitazioni possono contenere determinati affitti.
Gli incentivi fiscali possono attrarre abitazioni all'affitto abituale.
Gli aiuti all'acquisto possono trasferire famiglie dall'affitto alla proprietà, ma anche aumentare la domanda di abitazioni in vendita.
La nuova fiscalità turistica può ridurre la redditività delle VUT, ma una minore offerta turistica può anche elevare il prezzo di quelle che rimangono.
E le misure di costruzione e finanziamento possono aumentare l'offerta, anche se i loro effetti richiederanno più tempo.
Per questo motivo, nei prossimi mesi, probabilmente sarà più importante osservare quante abitazioni cambiano uso piuttosto che limitarsi a osservare il prezzo medio.
Il numero di abitazioni che rimarranno in affitto abituale, quelle che passeranno in vendita, quelle che abbandoneranno l'affitto temporaneo e l'evoluzione del parco turistico permetteranno di verificare quale sarà il vero effetto di questa nuova regolamentazione sul mercato immobiliare spagnolo.
Articolo elaborato a partire dal Decreto Reale-legge 26/2026 e dal Decreto Reale-legge 27/2026 pubblicati nel BOE, insieme a dati e analisi della Banca di Spagna e dell'OCSE. Gli effetti economici descritti sono scenari ragionevoli derivati dagli incentivi creati dalle norme e dalle evidenze disponibili, non previsioni certe sull'evoluzione futura dei prezzi.
