Una casa vacanze può avere prenotazioni, buone valutazioni e persino un fatturato elevato e, nonostante ciò, lasciare molto meno profitto del previsto.
Il problema non risiede solo in ciò che si addebita per notte. Spesso si trova nelle spese che si accumulano senza che il proprietario le registri, le analizzi o verifichi quanto realmente riducono la redditività dell’alloggio.
Lettura veloce Gatavia
Le spese che riducono maggiormente la redditività di una casa vacanze sono solitamente le commissioni delle piattaforme, la pulizia, le forniture, la manutenzione, le sostituzioni, il finanziamento e la fiscalità.
Fatturare di più non serve a molto se ogni nuova prenotazione aumenta anche i costi e il proprietario ignora quanto profitto rimane alla fine.
Le entrate di una prenotazione sono solitamente chiare: arriva il pagamento di Airbnb, Booking o dell'ospite diretto e il proprietario sa quanto ha incassato.
Le spese, invece, si presentano poco per volta. Una fattura dell'elettricità, una pulizia, una commissione, un set di asciugamani, un guasto, un acquisto urgente o una bolletta annuale.
Quando non vengono registrate in modo ordinato, sembrano piccole. Ma sommando tutto l'anno possono consumare una parte molto importante del fatturato.
Non esiste una cifra unica valida per tutti gli alloggi. Le spese dipendono dalla posizione, dalle dimensioni, dalla capacità, dal livello di attrezzature, dall'occupazione, dalla climatizzazione, dai servizi inclusi e dal tipo di ospite.
Tuttavia, c'è una regola che si ripete:
Più prenotazioni gestisci, più è importante controllare il costo di ciascuna soggiorno
L'occupazione può crescere contemporaneamente alla diminuzione del margine di profitto.
Le commissioni delle piattaforme riducono direttamente l'importo che rimane da ciascuna prenotazione. A seconda del canale e del modello applicato, il proprietario può dover sostenere una parte significativa del prezzo pagato dall'ospite.
L'errore consiste nel valorizzare una prenotazione in base al suo importo lordo. Per sapere se realmente interessa, è necessario calcolare il reddito netto dopo aver detratto la commissione.
esempio: una prenotazione di 1.000 euro non genera necessariamente 1.000 euro di reddito reale. Se la piattaforma detrae 150 euro, l'alloggio parte con un reddito netto di 850 euro prima di pagare la pulizia, le forniture e altre spese.
La pulizia è una delle spese più importanti di una casa vacanze, specialmente quando prevalgono i soggiorni brevi.
Una prenotazione di due notti può richiedere praticamente la stessa pulizia di un soggiorno di una settimana. Per questo motivo, aumentare l'occupazione con molte prenotazioni brevi non sempre migliora il profitto.
All'interno di questo costo devono essere inclusi:
Importo pagato per preparare la casa dopo ogni partenza.
Lavaggio, asciugatura, stiratura e trasporto di lenzuola e asciugamani.
Detergenti, disinfettanti, sacchetti, carta e altri consumabili.
Ore dedicate dal proprietario quando esegue personalmente i compiti.
Attenzione: addebitare un supplemento per le pulizie all'ospite non significa necessariamente che il costo sia completamente coperto. Devi confrontare quanto è stato addebitato con la spesa reale di ogni soggiorno.
Le forniture possono diventare una delle spese più imprevedibili per l'alloggio.
L’ospite non consuma sempre come farebbe a casa propria. Può lasciare l’aria condizionata accesa con le finestre aperte, usare il riscaldamento per molte ore o fare un uso intensivo di piscine, vasche idromassaggio e altri impianti.
Le principali forniture che devi controllare sono:
Analizzare le forniture per mese e confrontarle con l'occupazione aiuta a rilevare consumi eccessivi e a calcolare quanto costa realmente ogni notte riservata.
Una casa turistica subisce un'usura maggiore rispetto a una casa di uso privato. Ogni soggiorno implica arrivi, partenze, uso intensivo di mobili, elettrodomestici e attrezzature.
Alcune spese sono piccole e frequenti. Altre appaiono in modo imprevisto e possono influenzare tutto il reddito del mese.
Frigorifero, lavatrice, lavastoviglie, forno o piccoli apparecchi.
Caldaie, condizionatori, termosifoni e pompe di calore.
Letti, divani, tavoli, sedie, armadi e elementi decorativi.
Piscina, giardino, terrazza, barbecue, chiusure e aree comuni.
Anche se una riparazione non avviene ogni mese, deve essere inclusa nell'analisi annuale. Ignorare questi costi fornisce un'immagine artificialmente alta della redditività.
I piccoli acquisti sono facili da dimenticare perché ognuno rappresenta poco denaro. Il problema si presenta quando si accumulano durante tutto l'anno.
Tra le spese più comuni ci sono:
Una spesa di 20 o 30 euro sembra poco rilevante. Cinquanta piccoli acquisti durante l'anno possono già rappresentare un'importo significativo.
Le spese fisse esistono anche quando la casa non ha prenotazioni. Per questo motivo sono particolarmente importanti durante la bassa stagione.
Tra queste possono trovarsi:
Per analizzare correttamente il finanziamento è utile distinguere tra il denaro che esce dal conto, gli interessi pagati e il rimborso del capitale del prestito.
La fiscalità può ridurre in modo significativo il risultato finale di una casa turistica. Il problema aumenta quando il proprietario aspetta fino alla fine del trimestre o dell'anno per organizzare la documentazione.
Fatture perse, spese non giustificate, movimenti non classificati o una previsione insufficiente possono far sì che il profitto disponibile sia inferiore a quanto previsto.
Importante: il profitto economico e il risultato fiscale non sono esattamente la stessa cosa. Non tutte le spese hanno lo stesso trattamento né risultano deducibili alle stesse condizioni.
I soggiorni brevi possono aumentare l'occupazione e il fatturato, ma moltiplicano anche alcuni costi.
Ogni nuova entrata può comportare:
Un soggiorno di sei notti può risultare più redditizio di tre prenotazioni di due notti, anche se il fatturato totale è simile.
Registrare le spese non serve solo a conoscere il risultato alla fine dell'anno. Permette anche di rilevare deviazioni mentre possono ancora essere corrette.
È opportuno confrontare:
Le piccole spese riducono comunque il profitto. Se non vengono registrate, il risultato sembra migliore di quello che è realmente.
Quando tutti i movimenti escono dallo stesso conto e non vengono classificati, risulta difficile sapere quanto costa realmente l'attività turistica.
Se gestisci diversi alloggi, devi sapere quale immobile genera ogni spesa. Altrimenti, una proprietà redditizia può nascondere i cattivi risultati di un'altra.
Quando si esaminano le spese troppo tardi, non è più possibile correggere i prezzi, ridurre i consumi o modificare le condizioni delle prenotazioni di quel periodo.
L'occupazione è importante, ma deve essere analizzata insieme al prezzo medio, alle commissioni e ai costi generati da ogni soggiorno.
Non si tratta di eliminare tutte le spese. Molte sono necessarie per offrire una buona esperienza e mantenere la casa in buone condizioni.
L'obiettivo è sapere quanto costano, come evolvono e se il prezzo delle prenotazioni consente di coprirle.
L'app Gatavia ti aiuta a registrare entrate, spese, prenotazioni e documenti per conoscere il profitto e la redditività reale di ogni alloggio turistico.
Controllare le spese della mia casaLe principali solitamente sono le commissioni delle piattaforme, la pulizia, la lavanderia, le forniture, la manutenzione, le riparazioni, i rifornimenti, le assicurazioni, le tasse e i servizi professionali.
Normalmente sì. Ogni nuova prenotazione può richiedere un'altra pulizia, più lavanderia, più materiali di consumo e più lavoro di gestione.
Devi assegnare alla prenotazione la commissione della piattaforma, la pulizia, la lavanderia e gli altri costi direttamente correlati. Conviene anche distribuire una parte delle spese fisse.
Perché la fatturazione non sottrae le spese. Un' alta occupazione può generare molte commissioni, pulizie, forniture e riparazioni che riducono il profitto finale.
Sì. Il controllo mensile permette di rilevare gli aumenti dei costi in tempo, mentre l'analisi annuale mostra il risultato globale e la stagionalità.
Sì. Quando si gestiscono più alloggi, ogni entrata e spesa deve essere assegnata alla propria casa per conoscere quali sono redditizie e quali necessitano di aggiustamenti.
Le spese non sono un problema solo quando sono alte. Lo sono anche quando il proprietario non sa che esistono o non può misurare quanto riducono il profitto.
La redditività inizia con la registrazione di ogni movimento e la comprensione di dove va il denaro della casa turistica.
