I Decreti Reali-legge 26/2026 e 27/2026, pubblicati questa settimana e che introducevano importanti modifiche in materia di abitazione, affitto residenziale, affitto temporaneo, fiscalità e abitazioni turistiche, non hanno superato la convalida al Congresso dei Deputati.
Il risultato cambia completamente lo scenario che analizzavamo poche ore prima.
Un decreto legge entra in vigore dopo la sua pubblicazione, ma ha carattere provvisorio. La Costituzione obbliga il Congresso a pronunciarsi successivamente sulla sua convalida o abrogazione. Quando non ottiene la convalida parlamentare, la norma cessa di avere effetto nell'ordinamento.
In questo caso esiste, inoltre, una circostanza poco abituale: il Decreto Reale-legge 26/2026 era in vigore dal 1 ottobre e il Decreto Reale-legge 27/2026 dal 2 ottobre. Vale a dire, hanno avuto una vita giuridica straordinariamente breve.
Questo obbliga a differenziare due questioni.
Da un lato, le misure previste per il futuro non si consolidano.
Dall'altro, le azioni o situazioni giuridiche che possono essersi verificate durante le ore o i giorni in cui i decreti erano in vigore non devono essere considerate automaticamente inesistenti.
Esiste un chiaro precedente in materia di abitazione: un decreto legge può entrare in vigore e poi essere respinto dal Congresso, rimanendo quindi senza effetto le modifiche introdotte.
Pertanto, al di là del risultato della votazione, sarà necessario verificare la pubblicazione formale dell'accordo di abrogazione e, in casi concreti verificatisi durante questo brevissimo periodo di vigenza, analizzare la situazione singolarmente.
Ma per il futuro lo scenario è già molto più chiaro.
Uno dei cambiamenti di maggiore portata era nel Decreto Reale-legge 27/2026.
La norma prevedeva che, una volta superato il periodo minimo iniziale di un contratto di affitto, se le parti non comunicavano la sua conclusione, il contratto si prorogasse per periodi completi successivi di cinque anni quando il proprietario fosse una persona fisica e sette anni quando fosse una persona giuridica.
Elevava anche a sei mesi il preavviso richiesto al proprietario e stabiliva, con determinate eccezioni, un'indennità all'inquilino quando fosse l'affittuario a decidere di non continuare.
Queste misure non si consolidano.
Una volta effettiva l'abrogazione, torna ad applicarsi la redazione precedente della Legge sugli Affitti Urbani.
Il sistema precedente stabilisce un periodo minimo di cinque anni per i proprietari persone fisiche e sette per le persone giuridiche e, successivamente, se nessuna delle parti manifesta la propria intenzione di concludere, proroghe annuali fino a un massimo di tre anni aggiuntivi.
Il preavviso ordinario del proprietario torna ad essere di quattro mesi e scompare la nuova indennità generale prevista dal RDL 27/2026.
Il proprietario recupera una maggiore prevedibilità sul momento in cui potrà tornare a disporre dell'abitazione.
Questo riduce uno dei nuovi rischi che analizzavamo in precedenza: che entrare in affitto residenziale comportasse assumere un vincolo potenzialmente molto più lungo e un costo elevato per recuperare successivamente l'immobile.
In teoria, una maggiore flessibilità può rendere più attraente mantenere determinate abitazioni in affitto abituale, poiché diminuisce il costo economico associato a una futura uscita.
Ma non conviene concludere automaticamente che aumenterà l'offerta.
Il pacchetto normativo che ora scompare conteneva anche incentivi fiscali importanti per i proprietari che mantenessero le loro abitazioni in affitto residenziale.
Pertanto, scompare simultaneamente una restrizione e un incentivo.
Il risultato netto dipenderà nuovamente dalla redditività che ogni proprietario troverà nelle diverse alternative.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 introduceva anche nuove limitazioni sull'aggiornamento di determinate rendite fino alla fine del 2027.
Con l'abrogazione, quel regime straordinario non continuerà ad applicarsi.
Le aggiornamenti torneranno ad essere effettuati secondo il regime che corrisponde a ciascun contratto e alla legislazione generale vigente, senza il nuovo limite specifico creato da questo Decreto Reale-legge.
Dal punto di vista del mercato, questo elimina una nuova restrizione sull'evoluzione delle rendite esistenti.
Per i proprietari significa mantenere una maggiore capacità di adattare le rendite entro i limiti già stabiliti dalla legislazione precedente.
Per gli inquilini scompare la protezione aggiuntiva che incorporava questa norma.
Il possibile effetto sui prezzi futuri continuerà a dipendere, fondamentalmente, dalla relazione tra offerta e domanda.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 intendeva stabilire una regolamentazione molto più dettagliata dell'affitto temporaneo.
Per utilizzare questa modalità doveva esistere una causa temporale reale e accreditabile, con una durata generalmente compresa tra 31 giorni e dodici mesi.
La finalità era differenziare chiaramente tra un spostamento temporale autentico e un affitto che, per le sue caratteristiche reali, doveva essere considerato abitazione abituale.
Non consolidandosi il decreto, quella nuova regolamentazione statale specifica scompare.
Ciò non significa che l'affitto temporaneo rimanga senza regolamentazione.
Continua ad applicarsi la Legge sugli Affitti Urbani, il Codice Civile e il resto delle norme statali, regionali e municipali che corrispondono.
Ma scompare il nuovo quadro aggiuntivo che intendeva restringere considerevolmente l'uso di questa modalità.
L'affitto stagionale conserva uno dei suoi principali vantaggi rispetto all'affitto residenziale: una maggiore flessibilità contrattuale quando esiste realmente un utilizzo temporaneo.
Pertanto, uno dei movimenti che avrebbe potuto provocare la nuova regolamentazione —il ritorno di alcune abitazioni dall'affitto temporaneo a quello residenziale— perde forza.
Questo può fare in modo che parte dell'offerta che attualmente funziona mediante contratti temporanei continui a farlo.
Dal punto di vista dell'affitto abituale, ha una doppia lettura: si elimina una misura che poteva obbligare alcune abitazioni a tornare sul mercato residenziale, ma scompaiono anche altre restrizioni che avrebbero potuto provocare che i proprietari abbandonassero direttamente quel mercato.
Il risultato finale non è, quindi, automatico.
Il decreto stabiliva un'altra modifica rilevante.
La somma dei canoni ottenuti affittando singolarmente le stanze di un'abitazione non potrebbe superare il prezzo che corrisponderebbe all'affitto completo di quella stessa abitazione.
Questa limitazione non si consolida nemmeno.
Pertanto, l'affitto di stanze continuerà a essere soggetto al quadro giuridico precedente e non avrà il nuovo limite economico previsto dal RDL 26/2026.
Per determinati proprietari e investitori, questo mantiene l'attrattiva economica di questa modalità rispetto all'affitto tradizionale dell'intera abitazione.
E questo può continuare a influenzare la distribuzione dell'offerta tra affitto residenziale completo e affitto per stanze.
Una delle peculiarità del RDL 26/2026 era che combinava restrizioni con incentivi.
Erano previste riduzioni molto elevate nell'IRPEF sul rendimento netto dell'affitto residenziale, arrivando in determinati casi fino al 100 %, insieme a riduzioni del 95 %, 90 %, 85 %, 80 % o 70 % a seconda delle circostanze.
Era prevista anche una nuova deduzione statale per determinati inquilini.
Queste modifiche non si consolidano con l'abrogazione del Decreto Reale-legge.
Pertanto, proprietari e inquilini continueranno a essere soggetti al regime fiscale esistente prima dell'approvazione del pacchetto.
Questo punto è importante per analizzare il mercato.
L'abrogazione riduce la rigidità contrattuale che introducevano i decreti, ma elimina anche parte della compensazione economica progettata proprio per mantenere le abitazioni all'interno dell'affitto abituale.
Un proprietario torna ad avere maggiore flessibilità, ma non avrà più quei nuovi vantaggi fiscali per scegliere l'affitto residenziale rispetto ad altre alternative.
Per il mercato dell'affitto vacanziero, questa è probabilmente la conseguenza economica più immediata.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 modificava la Legge sull'IVA con effetti previsti dal 1 dicembre 2026.
La riforma stabiliva che gli affitti di appartamenti o abitazioni arredate per 30 notti o meno non sarebbero più stati esenti da IVA anche se non venivano forniti servizi propri dell'industria alberghiera, salvo determinate eccezioni relative all'abitazione abituale del proprietario.
Queste operazioni passerebbero all'aliquota ridotta del 10 %.
Poiché la misura non aveva ancora raggiunto nemmeno la sua data prevista di effetti, l'abrogazione impedisce che venga a consolidarsi.
Si mantiene il sistema precedente.
L'affitto di un'abitazione è, in linea generale, esente da IVA quando non vengono forniti servizi complementari propri dell'industria alberghiera.
Quando vengono forniti servizi propri di ospitalità —ad esempio, determinati servizi periodici di pulizia, ristorazione o assistenza alberghiera— la situazione fiscale è diversa e può esistere soggezione all'imposta.
La legislazione precedente non trasforma automaticamente un soggiorno turistico breve in un'operazione soggetta al 10 % semplicemente per durare meno di 30 notti.
Per una parte importante dei proprietari di VUT, questa è una differenza economica considerevole.
Nell'analisi precedente abbiamo sollevato due possibili effetti del nuovo IVA.
Il proprietario poteva trasferire quel 10 % all'ospite mediante prezzi superiori o assumere parte dell'imposta riducendo il suo margine.
Quel nuovo fattore scompare.
Pertanto, scompare una pressione aggiuntiva sui prezzi finali dei soggiorni turistici che sarebbe iniziata il 1 dicembre.
Questo non significa che i prezzi dell'alloggio vacanziero scenderanno.
Continueranno a dipendere da domanda, stagione, occupazione, concorrenza, costi operativi e regolamentazione locale.
Ciò che scompare è una causa concreta di incremento dei costi che avrebbe potuto portare molti proprietari a rivedere le loro tariffe.
Il RDL 26/2026 consentiva a determinati comuni situati in zone di mercato residenziale teso di stabilire sovraccosti specifici sull'IBI delle abitazioni destinate all'alloggio turistico.
Il incremento poteva arrivare fino al 50 %, al 100 % per determinati proprietari con più abitazioni e fino al 150 % in alcuni casi con portafogli maggiori.
Questa nuova possibilità non si consolida nemmeno.
I comuni continueranno a disporre delle competenze fiscali che già avevano in precedenza, ma scompare il nuovo sovraccosto specifico introdotto da questo Decreto Reale-legge per le abitazioni turistiche.
Per i proprietari e gestori di più VUT, questo evita un nuovo incremento potenziale del costo fisso annuale di gestione.
E, come accade con l'IVA, riduce la pressione immediata per trasferire nuovi costi al prezzo dei soggiorni.
La combinazione di entrambe le misure avrebbe introdotto un cambiamento importante nell'economia di molti alloggi.
Da un lato, un possibile 10 % di IVA per soggiorni brevi.
Dall'altro, potenziali sovraccosti IBI.
La loro scomparsa significa che l'affitto turistico non affronterà, a causa di questi due decreti, l'aumento di costi che analizzavamo in precedenza.
Questo può avere diverse conseguenze.
Gli alloggi con margini ridotti avranno meno pressione per abbandonare l'attività.
I proprietari avranno meno necessità di aumentare i prezzi esclusivamente per compensare queste nuove tasse.
E diminuisce uno degli incentivi economici che potrebbe aver provocato che determinate abitazioni turistiche tornassero all'affitto residenziale.
Pertanto, l'abrogazione può favorire la continuità di parte dell'offerta turistica attuale.
È importante differenziare entrambe le cose.
L'abrogazione di questi decreti non implica che le abitazioni turistiche rimangano deregolate.
Rimangono pienamente vigenti le normative regionali e municipali, la regolamentazione urbanistica, le obbligazioni di registrazione e commercializzazione, le norme sulle comunità di proprietari e tutte le altre obbligazioni esistenti in precedenza.
L'unica cosa che scompare sono le modifiche aggiuntive introdotte specificamente dai RDL 26/2026 e 27/2026.
Per i proprietari, quindi, non cambia la necessità di verificare quale normativa concreta si applica nella loro comunità autonoma e comune.
Il Decreto Reale-legge 26/2026 incorporava inoltre il programma TU CASA, destinato a facilitare l'acquisto della prima abitazione.
Il meccanismo avrebbe permesso di completare un mutuo privato mediante finanziamento pubblico fino al minore importo tra il 20 % del valore dell'immobile e 50.000 euro, con un interesse dello 0 %.
Questa misura non si consoliderà nemmeno tramite questo Decreto Reale-legge.
Dal punto di vista del mercato delle compravendite scompare, quindi, una nuova fonte potenziale di domanda.
Nell'analisi precedente segnalavamo che questo aiuto poteva consentire l'accesso all'acquisto a famiglie che attualmente non disponevano del risparmio necessario per l'anticipo, ma che, se l'offerta fosse rimasta limitata, una parte di quel aumento della capacità di acquisto avrebbe potuto riflettersi nei prezzi.
Questo effetto potenziale scompare anche insieme alla misura.
Il pacchetto stabiliva limiti temporali per determinate acquisizioni di abitazioni da parte di aziende la cui attività includesse l'acquisto di immobili quando il prezzo fosse inferiore al 70 % del loro valore di stima.
L'abrogazione elimina anche quella restrizione aggiuntiva.
Pertanto, quel segmento del mercato continuerà a funzionare secondo le regole precedenti.
Questo mantiene una maggiore libertà per effettuare operazioni su attivi con sconti significativi, anche se significa che scompare uno dei meccanismi che intendeva modificare chi poteva acquisire determinati immobili.
Può influenzare, ma non esiste una risposta unica.
Dal punto di vista del proprietario, scompaiono alcune delle misure che aumentavano la rigidità dell'affitto abituale:
non ci saranno nuove proroghe successive di cinque o sette anni;
scompare la nuova indennità generale per non rinnovare;
scompare il nuovo limite straordinario introdotto dal pacchetto;
e l'affitto temporaneo mantiene una maggiore flessibilità.
Questo potrebbe ridurre l'incentivo di alcuni proprietari a ritirare le loro abitazioni dall'affitto abituale o a venderle.
Ma allo stesso tempo scompaiono le nuove riduzioni fiscali progettate proprio per rendere più attraente quell'affitto residenziale.
Rimangono anche le alternative esistenti: affitto temporaneo, stanze, vendita e, quando legalmente possibile, affitto turistico.
Per questo motivo l'effetto sull'offerta probabilmente sarà diverso a seconda di ciascun mercato.
La scomparsa dei nuovi limiti fornisce maggiore capacità di aggiustamento ai contratti che rimarranno soggetti al regime precedente.
Ma il fattore fondamentale rimarrà lo stesso: la relazione tra il numero di abitazioni disponibili e il numero di persone che vogliono affittarle.
Se l'offerta residenziale aumenta più rapidamente della domanda, la pressione sui prezzi può ridursi.
Se l'offerta continua a essere insufficiente, i prezzi continueranno a subire pressione al rialzo anche se scompaiono o si introducono regolamenti.
Pertanto, l'abrogazione cambia gli incentivi, ma non modifica da sola le variabili strutturali del mercato.
Qui le conseguenze sono un po' più facili da identificare.
Due costi che potevano influenzare direttamente la redditività —il nuovo IVA generalizzato a molti soggiorni brevi e i nuovi sovraccosti specifici di IBI— non arriveranno a consolidarsi tramite questi decreti.
Questo riduce il rischio immediato di incremento dei costi per i proprietari.
Riduce anche la possibilità che alcuni alloggi marginalmente redditizi abbandonino l'attività esclusivamente a causa di queste nuove obbligazioni.
E, se l'offerta turistica rimane più elevata di quanto sarebbe accaduto con i nuovi oneri, la concorrenza tra gli alloggi sarà anche maggiore.
In termini puramente economici, questo elimina una delle pressioni che potrebbero favorire aumenti di prezzi nell'alloggio turistico.
Non tutto il pacchetto agiva su contratti e tasse.
Il RDL 26/2026 prevedeva anche una linea di fino a 2.000 milioni di euro in garanzie destinata a finanziare interventi legati all'abitazione sociale e accessibile.
Includeva anche altre misure destinate ad aumentare il parco residenziale.
Queste iniziative non continuano nemmeno tramite il decreto respinto.
Pertanto, scompaiono simultaneamente misure restrittive e misure destinate ad aumentare l'offerta.
Questo dimostra nuovamente perché è troppo semplice interpretare qualsiasi modifica normativa esclusivamente come favorevole o sfavorevole per il prezzo dell'abitazione.
Ogni misura agisce su una parte diversa del mercato.
Questa è probabilmente la forma più semplice di comprendere quanto accaduto.
Per poche ore si è aperta la possibilità di una modifica profonda del funzionamento dell'affitto spagnolo.
Contratti potenzialmente molto più lunghi.
Nuove indennità.
Maggiore regolamentazione dell'affitto temporaneo e per stanze.
Nuovi incentivi fiscali.
Cambiamenti per i compratori.
Un nuovo trattamento fiscale per le abitazioni turistiche.
E nuovi strumenti destinati ad aumentare l'offerta.
Con il rifiuto parlamentare, quel nuovo quadro non si consolida.
Una volta formalizzata l'abrogazione, le relazioni giuridiche torneranno a essere regolate dalla legislazione vigente prima di queste modifiche, senza pregiudizio per gli effetti concreti che possono essersi verificati durante il brevissimo periodo in cui i decreti hanno avuto forza di legge.
Per il mercato, la domanda di fondo rimane la stessa che ponevamo nella nostra analisi precedente.
Quale uso risulta più attraente per ogni abitazione?
Affitto abituale.
Affitto temporaneo.
Affitto per stanze.
Abitazione turistica.
Vendita.
Mantenere per uso personale.
Il pacchetto ora respinto modificava simultaneamente i costi, la fiscalità e la flessibilità di quasi tutte queste alternative.
La sua scomparsa evita quel cambiamento immediato.
Ma non elimina la competizione tra usi.
E finché esistono differenze importanti di redditività, rischio e flessibilità tra le diverse modalità, i proprietari continueranno a confrontarle prima di decidere dove collocare le loro abitazioni.
In termini pratici, è opportuno evitare di prendere decisioni basate su misure che alla fine non si consolideranno.
In particolare, i proprietari di abitazioni turistiche non dovrebbero modificare la loro strategia di prezzi pensando al nuovo IVA del 10 % previsto per dicembre dal RDL 26/2026, né incorporare nelle loro previsioni i nuovi sovraccosti IBI previsti specificamente in quella norma.
I proprietari di affitto residenziale non dovrebbero nemmeno assumere come permanenti le nuove proroghe di cinque o sette anni o l'indennità introdotta dal RDL 27/2026.
L'eccezione sono quelle operazioni, contratti o azioni concrete realizzate durante il brevissimo periodo di vigenza dei decreti. In quei casi sarà prudente verificare singolarmente quale regime risulta applicabile una volta pubblicato formalmente l'accordo di abrogazione.
La votazione non determina da sola verso dove andranno i prezzi.
Ciò che fa è eliminare un insieme molto ampio di cambiamenti che avrebbero alterato gli incentivi di proprietari, compratori, investitori e inquilini.
A partire da ora sarà necessario osservare fondamentalmente tre variabili:
l'evoluzione dell'offerta residenziale, il comportamento dell'affitto temporaneo e l'evoluzione delle abitazioni turistiche.
Se aumenta l'offerta di affitto abituale, sarà un segnale che la maggiore flessibilità contrattuale pesa più degli incentivi fiscali che alla fine non entreranno in funzione.
Se continuano a crescere l'affitto temporaneo e l'affitto per stanze, significherà che molti proprietari continuano a valutare particolarmente la flessibilità.
E nel mercato vacanziero sarà necessario verificare se mantenere il trattamento fiscale precedente favorisca la continuità dell'offerta e limiti parte della pressione sui prezzi che avrebbero potuto produrre i nuovi oneri fiscali.
In ogni caso, lo scenario che cominciava a delinearsi con i RDL 26/2026 e 27/2026 è durato appena pochi giorni.
Il mercato immobiliare torna ora, in gran parte, al quadro normativo precedente.
E torna anche la questione fondamentale: garantire che ci sia un'offerta sufficiente per rispondere a una domanda che continua a essere elevata.
Articolo aggiornato al 2 ottobre 2026. Il Congresso dei Deputati ha respinto la convalida dei Decreti Reali-legge 26/2026 e 27/2026. Al momento della preparazione di questa analisi è ancora in attesa la pubblicazione formale delle relative risoluzioni di abrogazione. Gli effetti possibili prodotti durante il loro breve periodo di vigenza dovranno essere analizzati singolarmente quando sarà opportuno.
