Quanto guadagna una casa vacanze al mese? La risposta non si trova nell'importo che appare su Airbnb o Booking né nel denaro totale ricevuto dalle prenotazioni.
Per sapere quanto rimane realmente a un alloggio, bisogna sottrarre commissioni, pulizie, forniture, mantenimento, assicurazioni, tasse, finanziamenti e tutti gli altri costi dell'attività. Solo allora possiamo parlare di profitto.
Lettura rapida Gatavia
Una casa vacanze può fatturare 3.000, 5.000 o più euro in un mese e lasciare un profitto molto inferiore dopo aver pagato tutti i suoi costi.
Per calcolare quanto guadagna realmente devi analizzare la fatturazione, le commissioni, il numero di prenotazioni, la durata dei soggiorni, le spese variabili, le spese fisse e il finanziamento.
Il dato importante non è quanto denaro entra, ma quanto rimane disponibile dopo aver pagato tutto.
Immaginiamo che una casa vacanze riceva 4.500 euro in prenotazioni durante agosto. A prima vista può sembrare che il proprietario abbia guadagnato 4.500 euro.
Tuttavia, bisogna ancora pagare le commissioni delle piattaforme, le pulizie, la lavanderia, l'elettricità, l'acqua, i prodotti di benvenuto, le riparazioni e la parte proporzionale delle spese annuali.
Il fatturato mostra ciò che vende la casa. Il profitto mostra ciò che guadagna realmente.
Prima di fare conti, è consigliabile differenziare quattro concetti che tendono a mescolarsi.
Importo totale generato dalle prenotazioni prima di sottrarre qualsiasi costo.
Importo ricevuto dopo commissioni, promozioni e sconti.
Risultato che rimane dopo aver sottratto tutte le spese dell'attività.
Denaro che realmente entra ed esce dal conto durante il mese.
Profitto mensile = entrate del mese − tutte le spese del mese
Per ottenere un cifra reale devi anche suddividere correttamente le spese annuali e straordinarie.
Non esiste un importo mensile valido per tutti gli alloggi. Il risultato dipende da una combinazione di fattori.
La fatturazione mensile di base può essere calcolata moltiplicando le notti prenotate per la tariffa media ottenuta.
Fatturazione mensile = notti vendute × prezzo medio per notte
Un immobile vende 18 notti durante un mese a un prezzo medio di 180 euro.
18 notti × 180 € = 3.240 €
La fatturazione mensile iniziale sarebbe di 3.240 euro.
Devi anche aggiungere altri redditi percepiti durante i soggiorni, come supplementi autorizzati, servizi aggiuntivi o ingressi anticipati.
La fatturazione pubblicata non sempre corrisponde all'importo ricevuto dal proprietario.
Devi detrarre:
Una prenotazione può essere pubblicizzata per 1.000 euro e generare un reddito inferiore dopo aver applicato commissioni e sconti. Il confronto deve essere sempre fatto con l'importo realmente ricevuto.
Le spese variabili si presentano o crescono quando si verifica un soggiorno.
Preparazione completa dell'immobile dopo ogni uscita.
Lavaggio e preparazione di lenzuola, federe e asciugamani.
Elettricità, acqua, gas, riscaldamento e climatizzazione.
Carta, sacchetti, prodotti di benvenuto e rifornimenti.
Attenzione: il costo di pulizia di solito si applica per prenotazione, non per notte. Per questo motivo, diverse prenotazioni brevi possono risultare meno redditizie di un soggiorno lungo.
Le spese fisse devono essere pagate anche se l'abitazione non riceve ospiti.
Quando queste spese vengono pagate una volta all'anno, è opportuno dividerle per dodici mesi per conoscere il loro impatto mensile medio.
Spesa fissa mensile media = spese fisse annuali ÷ 12
Non tutti i mesi si rompe un elettrodomestico, è necessario dipingere una stanza o sostituire un letto. Ma queste spese fanno parte del costo reale dell'alloggio.
Se sconti solo le bollette abituali, il profitto mensile sembrerà maggiore fino a quando non apparirà una riparazione importante.
Un modo prudente di controllo consiste nel creare un accantonamento mensile per manutenzione, guasti e sostituzioni. In questo modo il risultato non dipende dall'ignorare le spese che devono ancora arrivare.
Quando l'abitazione è finanziata, l'analisi richiede due prospettive.
Tiene conto della rata completa che esce dal conto e mostra il denaro disponibile del mese.
Differenza tra interessi, rimborso del capitale e altri elementi economici del finanziamento.
Importante: il trattamento fiscale del finanziamento e degli altri costi dipende dalla situazione specifica del proprietario e dalla normativa applicabile.
Questo esempio è illustrativo. Ogni proprietario deve utilizzare i propri redditi, spese, finanziamenti e condizioni fiscali per conoscere il risultato reale del proprio immobile.
L'attività turistica è spesso influenzata dalla stagionalità. Un mese estivo, un ponte o un grande evento possono generare un fatturato molto superiore a un mese di bassa domanda.
Per questo è opportuno distinguere:
Maggiore domanda, prezzi migliori e normalmente più occupazione.
Domanda moderata che richiede aggiustamenti delle tariffe e delle condizioni.
Meno prenotazioni mentre molte spese fisse continuano a esistere.
L'utile di agosto non deve essere moltiplicato per dodici per stimare il risultato annuale. Devono essere utilizzati i dati dell'intero esercizio.
L'occupazione influisce sul fatturato, ma può anche aumentare le spese. Per capirlo, vediamo un esempio semplificato con una tariffa media di 160 euro.
| Notti vendute | Fatturato | Osservazione |
|---|---|---|
| 10 notti | 1.600 € | Può risultare insufficiente per coprire una struttura di costi elevata. |
| 18 notti | 2.880 € | Il risultato dipenderà dal numero di prenotazioni e dalle spese generate. |
| 25 notti | 4.000 € | Un'alta occupazione non garantisce profitto se il prezzo o il margine non sono sufficienti. |
Venticinque notti distribuite in cinque prenotazioni possono avere un costo operativo diverso rispetto alle stesse venticinque notti distribuite in dieci prenotazioni.
Percentuale di notti disponibili che sono state vendute.
Prezzo medio ottenuto per ogni notte prenotata.
Entrate generate per ogni notte disponibile.
Percentuale delle entrate che rimane dopo aver sottratto le spese.
Margine netto = profitto ÷ entrate × 100
Rifornimenti, spostamenti, prodotti, piccole riparazioni e acquisti urgenti possono accumulare una somma significativa durante l'anno.
Rispondere ai messaggi, coordinare gli ingressi, risolvere le problematiche e gestire i fornitori richiede tempo, anche se non si presenta una fattura.
Un mese senza riparazioni può sembrare molto redditizio se non si riserva denaro per quelle che arriveranno più avanti.
Il risultato annuale deve includere anche i mesi con minore occupazione e le spese che continuano a esistere.
Un immobile redditizio può nascondere i risultati negativi di un altro se i movimenti non sono separati correttamente.
Ottenere un profitto non significa automaticamente che l'investimento sia buono.
Devi confrontare il risultato con:
Gatavia App ti aiuta a controllare entrate, spese, prenotazioni, documenti e redditività per conoscere il profitto reale di ogni abitazione turistica.
Calcola quanto guadagna il mio immobileStai pensando di comprare, vendere o investire?
Una previsione basata esclusivamente su annunci, occupazione apparente o fatturato stimato può portare a decisioni sbagliate. Un rapporto finanziario analizza entrate, costi, redditività, scenari e rischi prima di impegnare il tuo denaro.
Richiedi un rapporto finanziarioDipende dalla posizione, dal prezzo medio, dall'occupazione e dalle spese. Per saperlo devi sottrarre dalle entrate tutte le commissioni, pulizie, forniture, costi fissi, manutenzione, finanziamento e tasse applicabili.
No. La fatturazione rappresenta le entrate prima di sottrarre le spese. Il profitto è la somma che rimane dopo aver sostenuto tutti i costi.
Devi considerare commissioni, promozioni, pulizie, lavanderia, forniture, materiali di consumo, manutenzione, assicurazioni, tasse, servizi professionali, finanziamenti e fiscalità.
Non necessariamente. Un'occupazione elevata con prezzi bassi, molte prenotazioni brevi o costi eccessivi può portare a minori profitti.
È utile analizzare entrambi. Il controllo mensile permette di individuare problemi e il risultato annuale tiene conto della stagionalità, delle spese straordinarie e dei mesi di minore domanda.
Devi analizzare l'investimento totale, i ricavi previsti, tutte le spese, il finanziamento, la normativa, i rischi e i vari scenari di occupazione e prezzi.
Non esiste una cifra universale che una casa turistica guadagna al mese. Due alloggi con la stessa fatturazione possono generare profitti completamente diversi.
L'unico modo per conoscere il guadagno reale è registrare tutti i ricavi, detrarre tutti i costi e rivedere continuamente il risultato.
