Avere il calendario pieno non significa necessariamente che un alloggio turistico sia redditizio. Le commissioni delle piattaforme, la pulizia, le forniture, la manutenzione, le tasse e le riparazioni possono ridurre considerevolmente il profitto.
Per sapere quanto guadagna realmente un alloggio turistico non basta guardare il denaro che entra nel conto: è necessario calcolare tutte le entrate e tutte le spese dell’alloggio.
Lettura rapida Gatavia
Un alloggio turistico è redditizio quando le entrate consentono di coprire tutte le spese e generare un profitto sufficiente in relazione all'investimento effettuato.
Per calcolarlo correttamente devi controllare, come minimo, le entrate da prenotazioni, le commissioni, la pulizia, le forniture, la manutenzione, le assicurazioni, le tasse, il finanziamento e i periodi senza occupazione.
La domanda giusta non è quanto fatturi, ma quanto denaro ti rimane dopo aver pagato tutto.
Molti proprietari consultano il fatturato di Airbnb o Booking e considerano che quella cifra rappresenti il rendimento del loro alloggio. Tuttavia, il fatturato è solo il punto di partenza.
Puoi ricevere 3.000 euro in prenotazioni in un mese e avere la sensazione che l'attività vada molto bene. Ma poi arrivano le commissioni, la pulizia, l'elettricità, l'acqua, il riscaldamento, le riparazioni, le assicurazioni, il mutuo e le tasse.
Un alloggio può avere molte prenotazioni e, comunque, offrire una redditività molto bassa.
La redditività di un alloggio turistico misura la relazione tra il profitto generato dall'alloggio e il denaro investito per acquistarlo, prepararlo e mantenerlo in funzione.
Per valutare correttamente il risultato dobbiamo differenziare quattro concetti.
È l'importo totale ottenuto dalle prenotazioni prima di detrarre le spese.
È il denaro che rimane dopo aver sottratto tutti i costi relativi all'attività.
Confronta il profitto ottenuto con l'investimento effettuato nell'alloggio.
Riflette il denaro che realmente entra e esce dal conto durante un periodo determinato.
Esempio: due alloggi possono fatturare 40.000 euro all'anno, ma non essere ugualmente redditizi. Se uno sostiene 15.000 euro di spese e l'altro 28.000 euro, i loro risultati sono completamente diversi.
Il primo calcolo consiste nel sottrarre tutte le spese di gestione alle entrate ottenute.
Profitto = entrate totali − spese totali
Il risultato deve essere calcolato mensilmente e anche annualmente per evitare conclusioni errate derivanti dalla stagionalità.
In un alloggio turistico gli introiti solitamente variano molto tra alta e bassa stagione. Per questo motivo, analizzare solo un mese con buona occupazione non consente di conoscere la situazione reale dell'attività.
Per conoscere il fatturato totale devi registrare tutti gli importi relativi all'attività dell'alloggio, indipendentemente dal canale attraverso il quale sono stati incassati.
È utile registrare i redditi per data, immobile, piattaforma e prenotazione. In questo modo puoi verificare quale canale genera maggior fatturato e quale offre un maggiore beneficio dopo le commissioni.
L'errore più frequente consiste nel considerare solo le spese più visibili, come la pulizia o l'elettricità. L'attività turistica genera molti altri costi che devono essere inclusi.
Le piattaforme possono applicare commissioni al proprietario, all'ospite o a entrambe le parti, a seconda del modello contrattuale. Queste somme riducono direttamente il reddito netto di ogni prenotazione.
Per confrontare i canali, non devi analizzare solo il prezzo di vendita. Devi verificare quanti soldi restano realmente dopo aver sottratto la commissione corrispondente.
La pulizia è uno dei costi più importanti dell'attività. Devi includere il servizio di pulizia, la lavanderia, i prodotti utilizzati e il tempo dedicato quando il compito è svolto dal proprietario stesso.
Elettricità, acqua, gas, riscaldamento, aria condizionata, internet e altre forniture possono variare notevolmente a seconda dell'occupazione, del periodo dell'anno e del comportamento degli ospiti.
Elettrodomestici, mobili, piscina, giardino, climatizzazione e attrezzature subiscono un'usura superiore rispetto a un'abitazione di uso privato. Anche se alcune spese non si verificano tutti i mesi, devono essere contemplate nell'analisi annuale.
Devono essere inclusi anche le assicurazioni, le tasse, le licenze, i servizi di amministrazione, gli strumenti di gestione e qualsiasi altro costo necessario per mantenere l'attività.
Quando esiste un mutuo, è opportuno distinguere tra l'uscita di denaro mensile e il costo finanziario. Le tasse devono essere analizzate correttamente in base alla situazione del proprietario e alla normativa applicabile.
Importante: non tutte le spese hanno lo stesso trattamento fiscale. Una cosa è calcolare il profitto economico dell'alloggio e un'altra determinare quali importi possono risultare fiscalmente deducibili.
Una volta calcolato l'utile annuale, puoi paragonarlo all'investimento totale effettuato nell'immobile.
Redditività = utile annuale ÷ investimento totale × 100
L'investimento totale non deve limitarsi al prezzo di acquisto. Può includere anche tasse, spese di acquisizione, ristrutturazioni, mobili, attrezzature e altri esborsi necessari per avviare l'attività.
Seguendo l'esempio precedente, se l'investimento totale fosse stato di 250.000 euro:
17.500 € ÷ 250.000 € × 100 = 7 %
La redditività annuale prima di finanziamenti e tasse sarebbe del 7 %.
Per capire il funzionamento di un immobile turistico non basta conoscere il risultato finale. È opportuno analizzare anche gli indicatori che spiegano come si è generato.
Percentuale di notti disponibili che sono state prenotate durante il periodo.
Tariffa media giornaliera ottenuta dalle notti vendute.
Ricavo ottenuto per ogni notte disponibile, sia essa prenotata o meno.
Costo medio associato a ciascun soggiorno, comprese commissioni, pulizia e altri costi.
Questi indicatori permettono di rilevare problemi che non si notano osservando solo il fatturato. Ad esempio, un'occupazione elevata con una tariffa troppo bassa può generare più lavoro senza migliorare l'utile.
Un'alta occupazione è spesso considerata un segnale positivo, ma non garantisce un buon risultato finanziario.
Più prenotazioni non significano sempre più profitto. La chiave è conoscere quali prenotazioni, prezzi, canali e periodi generano realmente un risultato positivo.
L'importo ricevuto dalle prenotazioni non è il profitto. Prima è necessario sottrarre tutte le spese dell'attività.
Prodotti per la pulizia, rifornimenti, spostamenti, piccoli lavori di riparazione e acquisti occasionali possono sembrare irrilevanti se presi singolarmente, ma la loro somma annuale può essere significativa.
Analizzare solo l'alta stagione può offrire un'immagine troppo ottimista. La redditività deve essere calcolata considerando tutto l'anno.
Quando si gestiscono più alloggi, è opportuno assegnare ogni entrata e ogni spesa alla sua abitazione corrispondente. Altrimenti, una proprietà redditizia può nascondere le perdite di un'altra.
Anche se il proprietario non si paga uno stipendio, la gestione delle prenotazioni, degli incidenti, dei messaggi e dei fornitori richiede tempo. Questo sforzo deve essere considerato quando si valuta se il rendimento è compensativo.
Aspettare la fine dell'esercizio per raccogliere fatture e calcolare il risultato impedisce di rilevare i problemi in tempo.
Il controllo deve essere effettuato in modo continuo.
Prima si rileva una deviazione, più facile sarà correggerla. Potrebbe essere necessario rivedere le tariffe, ridurre alcune spese, modificare il soggiorno minimo o analizzare quali piattaforme generano un risultato migliore.
Gatavia App ti aiuta a controllare entrate, spese, prenotazioni, documenti, fiscalità e redditività, così puoi sapere se il tuo alloggio guadagna davvero.
Calcola la redditività della mia abitazioneDevi sommare tutte le entrate generate e sottrarre tutte le spese relative all'attività. Dopo puoi confrontare il profitto annuale con l'investimento totale effettuato nell'abitazione.
Non necessariamente. Un'occupazione elevata con prezzi bassi, commissioni alte o costi eccessivi può generare molta attività e poco profitto.
Devi includere commissioni, pulizie, lavanderia, forniture, manutenzione, riparazioni, assicurazioni, tasse, servizi professionali, strumenti di gestione, finanziamenti e qualsiasi altro costo relativo all'abitazione.
È utile utilizzare entrambi i periodi. Il controllo mensile consente di rilevare deviazioni e il calcolo annuale offre una visione più completa della stagionalità e dei risultati dell'attività.
Il fatturato è il totale delle entrate ottenute. Il profitto è la somma che resta dopo aver sottratto tutte le spese.
Sì. È consigliabile assegnare ogni prenotazione, entrata e spesa alla propria abitazione per verificare quali proprietà sono più redditizie e quali necessitano di aggiustamenti.
Un'abitazione turistica non deve essere valutata in base al numero di prenotazioni né al denaro che entra nel conto. Il dato veramente importante è il profitto che rimane dopo aver sostenuto tutti i costi.
Controllare i numeri in modo continuo permette di rilevare problemi, aggiustare i prezzi e prendere decisioni basate su dati reali, non su sensazioni.
