Determinate il prezzo di una casa vacanza non significa guardare quanto chiede l'alloggio vicino, copiare la tariffa raccomandata da una piattaforma o applicare uno sconto per riempire il calendario.
Prima di decidere quanto addebitare per notte, è necessario conoscere un dato essenziale: il prezzo minimo redditizio del tuo alloggio. Vale a dire, la tariffa al di sotto della quale una prenotazione può generare lavoro, occupazione e introiti, ma non un beneficio sufficiente.
Lettura veloce Gatavia
Il prezzo minimo per notte deve coprire i costi variabili della prenotazione, una parte proporzionale delle spese fisse e il margine di profitto che intendi ottenere.
Per calcolarlo, è necessario conoscere le commissioni, le spese di pulizia, lavanderia, forniture, manutenzione, assicurazioni, tasse, finanziamenti e il numero reale di notti che puoi vendere.
Se non conosci il tuo prezzo minimo redditizio, potresti stare perdendo denaro con ogni prenotazione senza rendertene conto.
Quando ci sono date disponibili, è comune abbassare la tariffa per ottenere prenotazioni. A prima vista, qualsiasi introito può sembrare migliore che lasciare l'alloggio vuoto.
Tuttavia, ogni soggiorno genera costi: commissioni della piattaforma, pulizie, lavanderia, forniture, prodotti di benvenuto, usura, gestione e possibili inconvenienti.
Una prenotazione può aumentare l'occupazione e ridurre allo stesso tempo il profitto dell'alloggio.
Il prezzo minimo redditizio è l'importo minimo che devi ottenere per una notte o per un soggiorno per coprire i costi dell'alloggio e raggiungere il margine che hai stabilito.
Non deve essere confuso con il prezzo più basso che sei disposto ad annunciare. Si tratta di una cifra calcolata con dati reali.
Prezzo minimo redditizio = costi del soggiorno + parte di spese fisse + profitto desiderato
La tariffa pubblicata dovrà essere superiore se devono ancora essere sottratte commissioni o promozioni.
La concorrenza può aiutarti a capire il mercato, ma non conosce i tuoi costi.
Due case situate nella stessa strada possono necessitare di prezzi minimi molto diversi.
Una può avere un mutuo e l'altra essere completamente pagata.
Il costo dipende dalle dimensioni, dalla capacità e dal fornitore utilizzato.
Piscina, giardino, climatizzazione o jacuzzi aumentano le spese e la manutenzione.
Le commissioni e gli sconti possono variare a seconda della piattaforma.
Il prezzo del vicino indica quanto cerca di addebitare il vicino. Non dimostra quanto guadagna né se il suo alloggio è davvero redditizio.
I costi variabili sono quelli che si presentano o aumentano quando entra un ospite.
Normalmente includono:
Prima di pagare commissioni e coprire costi fissi, quella prenotazione deve già generare almeno 190 euro.
I costi fissi esistono anche se non hai alcuna prenotazione.
Tra questi possono trovarsi:
Importante: per analizzare il flusso di cassa devi considerare l'importo totale del finanziamento. Per analizzare il risultato economico e fiscale è utile differenziare interessi, rimborso del capitale e trattamento fiscale.
Uno degli errori più comuni consiste nel dividere i costi annuali per 365 notti.
Un'abitazione turistica non vende di solito tutti i giorni dell'anno. Possono esserci stagione bassa, giorni bloccati, manutenzione, uso da parte del proprietario o limitazioni di domanda.
Costo fisso per notte venduta = costi fissi annuali ÷ notti vendute previste
Immaginiamo un'abitazione con 12.000 euro di costi fissi annuali e una previsione ragionevole di 180 notti vendute.
12.000 € ÷ 180 notti = 66,67 € per notte
Ogni notte venduta dovrebbe contribuire con circa 66,67 euro per coprire la parte proporzionale delle spese fisse.
Se alla fine vendi solo 120 notti, ogni notte dovrà sostenere una parte maggiore delle spese fisse. Per questo motivo, il tasso di occupazione previsto deve essere realistico.
I guasti non si verificano ogni mese, ma finiscono sempre per manifestarsi.
Elettrodomestici, climatizzazione, mobili, piscina, giardino e attrezzature subiscono usura. Se non riservi una parte delle entrate per queste situazioni, una riparazione importante può annullare il profitto di diversi mesi.
Coprirti di tutte le spese non significa che l'alloggio sia un buon investimento. Se il risultato finale è zero, hai lavorato per mantenere l'attività senza ottenere un rendimento.
Il prezzo deve includere un margine che compensi:
Il prezzo di pareggio copre i costi. Il prezzo redditizio copre i costi e consente un guadagno.
I costi di pulizia e lavanderia si verificano per soggiorno, non necessariamente per notte. Per questo motivo, il prezzo minimo dipende anche dalla durata della prenotazione.
Immaginiamo i seguenti dati:
125 € + 2 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 385 €
Prezzo minimo del soggiorno prima delle commissioni: 385 euro.
Il prezzo minimo medio sarebbe di 192,50 euro per notte.
125 € + 5 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 775 €
Prezzo minimo del soggiorno prima delle commissioni: 775 euro.
Il prezzo minimo medio sarebbe di 155 euro a notte.
La prenotazione lunga richiede un prezzo medio per notte inferiore perché il costo di pulizia si distribuisce su più giorni.
Se una piattaforma scala una commissione, non basta aggiungere quella percentuale al prezzo minimo.
Per conoscere il prezzo che devi pubblicare puoi utilizzare questa formula:
Prezzo pubblicato = reddito netto necessario ÷ (1 − percentuale di commissione)
Se hai bisogno di ricevere 775 euro netti:
775 € ÷ 0,85 = 911,76 €
Dovresti pubblicare il soggiorno a circa 912 euro per ricevere 775 euro dopo la commissione.
Devi anche verificare se ci sono sconti, promozioni o programmi che riducono ulteriormente l'importo ricevuto.
Una strategia di prezzi richiede più di un numero.
Tariffa al di sotto della quale non dovresti vendere in condizioni normali.
Tariffa adeguata a domanda, concorrenza, stagione e caratteristiche.
Importo più alto che il mercato probabilmente accetterà in quel periodo.
Il prezzo minimo si calcola dai tuoi costi. Il prezzo consigliato e quello massimo dipendono anche dal mercato.
Il soggiorno minimo può proteggere il margine quando i costi di rotazione sono elevati.
Una casa con 120 euro di pulizia può avere difficoltà a rendere redditizie prenotazioni di una sola notte, anche con una tariffa elevata.
Ciò non significa che tu debba sempre richiedere soggiorni lunghi. La condizione deve adattarsi alla domanda e al costo reale di ogni cambio di ospite.
In determinate circostanze può essere accettato un margine minore, ma deve essere una decisione consapevole.
Ad esempio:
Abbassare il margine non è la stessa cosa che vendere sotto costo. Prima di applicare uno sconto, devi sapere quale importo minimo hai bisogno di ricevere.
Le altre strutture non hanno le tue spese, finanziamenti né obiettivi di redditività.
Una piattaforma può aiutarti a stimare la domanda, ma non conosce necessariamente tutti i tuoi costi.
Il prezzo annunciato non corrisponde sempre all'importo che riceve il proprietario.
Devi utilizzare una stima realistica delle notti vendute, non la disponibilità teorica totale.
L'elettricità, la pulizia, le assicurazioni e altri costi possono aumentare. Anche il tuo prezzo minimo deve essere rivisto.
Una proprietà piena a prezzi insufficienti può generare meno profitto di una proprietà con minore occupazione e migliori tariffe medie.
Se gestisci più strutture, non devi applicare lo stesso prezzo minimo a tutte.
Ogni proprietà può avere:
L'app Gatavia ti aiuta a controllare entrate, spese, prenotazioni e redditività, così puoi stabilire prezzi basati su dati reali e sapere quanto guadagna ogni struttura.
Calcolare la redditività della mia proprietàDevi sommare i costi variabili del soggiorno, la parte proporzionale delle spese fisse, una riserva per manutenzione e il profitto che desideri ottenere. Dopo dovrai aggiustare la tariffa per coprire le commissioni e gli sconti.
Puoi utilizzarlo come riferimento di mercato, ma non come prezzo minimo. Ogni proprietà ha spese, finanziamenti, occupazione e obiettivi diversi.
Sì. I costi di pulizia e lavanderia vengono distribuiti su un numero maggiore di notti quando il soggiorno è lungo, il che può ridurre il prezzo minimo medio per notte.
Dividi il reddito netto che hai bisogno di ottenere per uno meno la percentuale di commissione. In questo modo otterrai il prezzo che devi pubblicare per ricevere l'importo desiderato.
La combinazione migliore è quella che genera il massimo profitto. Un'alta occupazione con prezzi troppo bassi può risultare meno redditizia.
Sì. Il prezzo minimo dipende dalle spese, dalla capacità, dal finanziamento, dal consumo, dall'occupazione prevista e dalle caratteristiche di ogni alloggio.
Il mercato aiuta a decidere quanto puoi far pagare, ma i tuoi numeri determinano quanto hai bisogno di far pagare.
Conoscere il prezzo minimo redditizio ti permette di applicare sconti con criterio, proteggere il profitto e evitare prenotazioni che riempiono il calendario ma svuotano la redditività.
