Gli appartamenti turistici aumentano i prezzi del 6,2%, ma vendono le stesse notti: il calcolo che dice se stai davvero guadagnando di più
Aumentare il prezzo sembra una buona notizia. Ma se la durata media del soggiorno si accorcia, ogni cento notti possono richiedere più prenotazioni, più pulizie e più rotazioni.
L'INE ha pubblicato che a luglio 2026 le pernotazioni negli appartamenti turistici in Spagna sono rimaste praticamente senza variazione tendenziale, mentre l'Indice dei Prezzi degli Appartamenti Turistici è aumentato del 6,2%. Allo stesso tempo, la durata media del soggiorno è diminuita del 7,3%, fino a 4,8 notti.
A luglio 2026, l'occupazione per posti letto è stata del 52,3%. Le pernotazioni di residenti sono aumentate del 3,8% e quelle di non residenti sono diminuite del 2,2%. L'IPAP è un indice statistico del mercato: non significa che ogni abitazione abbia aumentato il proprio ADR esattamente del 6,2%.
La domanda che conta
Se il prezzo per notte aumenta ma ogni soggiorno dura meno, l'abitazione potrebbe aver bisogno di più ingressi e uscite per vendere le stesse notti. E ogni prenotazione ha costi che non dipendono direttamente dal numero di notti: pulizia, lavanderia, amenities, spostamenti o check-in.
Calcolo Gatavia
Confrontiamo 100 notti vendute. Prezzo medio ipotetico di 100 € nel 2025; 106,20 € nel 2026; costo fisso di preparazione e pulizia di 45 € per prenotazione; durata media approssimativa precedente di 5,2 notti e attuale di 4,8.
| 2025 | 2026 | |
|---|---|---|
| Notti vendute | 100 | 100 |
| Durata media utilizzata | 5,2 | 4,8 |
| Prenotazioni approssimative | 19,2 | 20,8 |
| Prezzo medio utilizzato | 100 € | 106,20 € |
| Entrate | 10.000 € | 10.620 € |
| Costi di rotazione | 864 € | 936 € |
| Risultato prima di altre spese | 9.136 € | 9.684 € |
Nell'esempio, il prezzo aumenta del 6,2%, ma parte di quel miglioramento si consuma in un numero maggiore di rotazioni. Più alti sono i costi fissi per prenotazione, maggiore sarà l'effetto.
La metrica da tenere d'occhio
Margine per notte occupata = (entrate nette - costi variabili - costi di rotazione) / notti occupate.
Dopo, confrontalo con lo stesso periodo dell'anno precedente. Non basta chiedere a quanto vendi la notte.
I dati non dicono che aumentare i prezzi sia un errore. Dicono che il mercato può aumentare i prezzi senza aumentare il volume di notti e, allo stesso tempo, accorciare i soggiorni. Se il tuo ADR è aumentato quest'estate, controlla anche l'occupazione, la durata media, il costo per prenotazione, la commissione e il margine netto.
Fonte
Istituto Nazionale di Statistica, Indagine sull'Occupazione negli Alloggi Turistici, luglio 2026.
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