Touristische Unterkünfte vor dem 29-N: Was erwartet die Eigentümer im Jahr 2027?
Es gibt etwas, das ich von jemandem, der eine Ferienwohnung besitzt, vollkommen verstehe: die Sorge, nicht zu wissen, welche Vorschriften in ein paar Monaten gelten werden.
Denn hinter einer Unterkunft steht nicht immer ein großes Unternehmen. Oft handelt es sich um eine Familie, die mit ihren Ersparnissen eine Wohnung gekauft hat, die weiterhin eine Hypothek abzahlt oder die einen erheblichen Betrag in die Renovierung investiert hat, um sie für Gäste vorzubereiten.
Es gibt auch kleine Verwalter, die ihr Geschäft von Wohnung zu Wohnung aufgebaut haben, Personal eingestellt, mit Lieferanten zusammengearbeitet und gegenüber den Eigentümern, die ihnen vertraut haben, Verantwortung übernommen haben.
Mit den allgemeinen Wahlen am 29. November vor der Tür stellen sich die Fragen erneut: Was passiert, wenn Pedro Sánchez weiterhin regiert? Und wenn Feijóo gewinnt? Können sie die touristischen Unterkünfte noch weiter einschränken? Was wird mit den bereits bestehenden Lizenzen geschehen?
Ich halte es für wichtig, darüber zu sprechen, ohne Panik zu verbreiten und vor allem, ohne das zu versprechen, was niemand garantieren kann.
Denn es gibt einen gewaltigen Unterschied zwischen dem, was eine Partei vorschlägt, dem, was ein Gesetz erlaubt, und dem, was letztendlich mit einer konkreten Unterkunft geschehen kann.
Wenn Pedro Sánchez weiterhin regiert, was können wir erwarten?
In diesem Fall hat die PSOE tatsächlich einen sehr konkreten Vorschlag schriftlich festgehalten.
In der politischen Resolution ihres 41. Bundesparteitags, der 2024 stattfand, schlägt sie vor, die Umwandlung von Wohnhäusern in touristische und saisonale Unterkünfte in Gebieten mit hoher Nachfrage zu verbieten.
Der Vorschlag existiert. Er ist veröffentlicht und kann eingesehen werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass es heute ein allgemeines Verbot für alle touristischen Unterkünfte in Spanien gibt. Es bedeutet auch nicht, dass, wenn Sánchez weiterhin regiert, die aktuellen Lizenzen automatisch verschwinden.
Das sind unterschiedliche Fragen.
Was wir kennen, ist die Ausrichtung, die die PSOE vertreten hat: den Wohngebrauch in bestimmten Märkten zu priorisieren und die Regulierung der touristischen Tätigkeit zu verstärken, wenn sie als Beeinträchtigung des Zugangs zu Wohnraum angesehen wird.
Was wir nicht kennen, ist der endgültige Inhalt der Vorschriften, die ein zukünftiges Parlament verabschieden könnte.
Und für einen Eigentümer gibt es eine besonders wichtige Frage: Geht es darum, neue touristische Unterkünfte zu verhindern oder die Bedingungen für bereits legal funktionierende zu ändern?
Das ist kein unwesentlicher Punkt. Es kann die Konsequenzen für eine Investition völlig verändern.
Und wenn die Volkspartei regiert?
Die PP hat eine Wohnungspolitik verteidigt, die unter anderem darauf abzielt, das Wohnungsangebot zu erhöhen, Verfahren zu beschleunigen und die Rechtssicherheit der Eigentümer zu stärken.
Dieser Ansatz unterscheidet sich von dem, den die PSOE in mehreren ihrer Vorschläge vorgelegt hat.
Es gibt jedoch etwas, das es wert ist, beobachtet zu werden.
In Málaga, wo die Stadtverwaltung von der Volkspartei regiert wird, wurde seit dem 23. August 2025 die Einführung neuer touristischer Unterkünfte für maximal drei Jahre ausgesetzt, bis die entsprechende städtebauliche Änderung genehmigt wird.
Und in Madrid, ebenfalls von der PP regiert, trat 2025 der RESIDE-Plan in Kraft, der erhebliche Einschränkungen für neue touristische Unterkünfte in Wohngebäuden vorsieht.
Warum erwähne ich diese beiden Fälle?
Weil sie zeigen, dass die kommunale Realität sehr unterschiedlich vom nationalen politischen Debatten sein kann.
Eine Stadt kann beschließen, neue touristische Unterkünfte aus städtebaulichen und wohnlichen Gründen einzuschränken, unabhängig davon, ob ihre Regierung mit der Zentralregierung derselben Partei angehört.
Deshalb wäre es nicht seriös zu sagen, dass ein Sieg der PP automatisch alle Einschränkungen aufheben würde.
Es gibt keine Grundlage, um so etwas zu versprechen.
Was ist mit Vox, Sumar und Podemos?
Die Unterschiede zwischen diesen Parteien sind ebenfalls relevant.
Vox hat das Privateigentum und die Senkung bestimmter Steuerlasten verteidigt. Im September 2024 äußerte ihr Vertreter David Muñoz eine positive Haltung zur einheitlicheren Regulierung touristischer Unterkünfte und wies ein allgemeines Verbot zurück.
Es ist eine dokumentierte Erklärung, auch wenn sie nicht alle Entscheidungen vorwegnimmt, die die Partei in einem möglichen Regierungsabkommen treffen könnte.
Sumar hat eine intensivere Regulierung der touristischen und saisonalen Vermietung vorgeschlagen. In ihren Vorschlägen für den Haushaltsplan 2025, veröffentlicht 2024, plädierte sie dafür, die Mehrwertsteuer für touristische Wohnungen auf 21 % zu erhöhen.
Podemos hingegen hat vorgeschlagen, die Konzentration touristischer Unterkünfte in bestimmten Stadtteilen zu begrenzen und die Rolle der Eigentümergemeinschaften und der Verwaltungen bei der Kontrolle der Lizenzen zu stärken.
Wir sprechen hier von Vorschlägen und Positionen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten veröffentlicht wurden.
Wir können sie nicht so darstellen, als wären sie automatisch die Gesetze, die wir 2027 haben werden.
Und wir dürfen auch nicht vergessen, dass jede gesetzliche Änderung die notwendigen parlamentarischen Unterstützungen erfordert.
Es gibt steuerliche Änderungen, die bereits unsere Aufmerksamkeit verdienen
Während wir darüber diskutieren, wer nach November regieren wird, gibt es eine viel unmittelbarere Frage.
Das königliche Dekret-Gesetz 29/2026 vom 6. Oktober hat wichtige Änderungen im Zusammenhang mit der Vermietung und der Immobilienbesteuerung eingeführt.
Artikel 7 sieht vor, dass ab dem 1. Dezember 2026 der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 10 % auf bestimmte Mietverträge für möblierte Wohnungen oder Apartments angewendet wird.
Die Vorschrift umfasst unter anderem Mietverträge, die 30 Nächte für denselben Mieter nicht überschreiten, mit einer Ausnahme, wenn es sich um die Hauptwohnung des Vermieters handelt. Mietverträge mit ergänzenden Dienstleistungen, die typisch für die Hotelbranche sind, unterlagen bereits einer spezifischen Behandlung in Bezug auf die Mehrwertsteuer.
Es ist notwendig, jede Situation zu prüfen, da nicht alle Unterkünfte die gleichen Merkmale aufweisen und nicht alle Gebiete dasselbe System der indirekten Besteuerung anwenden.
Darüber hinaus unterliegt die Vorschrift dem Verfahren der parlamentarischen Bestätigung.
Es wird auch die Möglichkeit eingeführt, dass bestimmte Stadtverwaltungen in Gemeinden, die sich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt befinden, Zuschläge auf die Grundsteuer für Wohnungen, die für touristische Unterkünfte genutzt werden, festlegen.
Diese Zuschläge können 50 %, 100 % oder 150 % betragen, je nach Anzahl der touristischen Immobilien des Eigentümers und den gesetzlichen Bedingungen.
Ich möchte auf etwas hinweisen: Dass ein Gesetz einen Zuschlag von bis zu 150 % erlaubt, bedeutet nicht, dass alle Eigentümer diese Erhöhung zahlen werden.
Es müssen die Voraussetzungen erfüllt sein und die betreffende Stadtverwaltung muss dies durch ihre Steuerordnung festlegen.
Und hier kommt eine Sorge ins Spiel, die nicht immer in den Schlagzeilen auftaucht.
Wenn sich die Steuern ändern, was passiert mit der Rentabilität?
Denn es ist eine Sache, über Prozentsätze zu sprechen, und eine ganz andere, zu wissen, wie viel Geld nach Zahlung aller Ausgaben tatsächlich übrig bleibt.
Die Eigentümergemeinschaft hat ebenfalls viel zu sagen
Ein weiterer Punkt, den man nicht vergessen sollte, ist das Wohnungseigentumsgesetz.
Seit dem 3. April 2025 verlangt die durch das organische Gesetz 1/2025 eingeführte Reform für den Beginn touristischer Aktivitäten gemäß Artikel 7.3 die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft.
Die im Artikel 17.12 vorgesehene Mehrheit beträgt drei Fünftel der Gesamtzahl der Eigentümer, die auch drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten müssen.
Das Gesetz sieht ein spezifisches Regime für diejenigen vor, die die Tätigkeit vor diesem Datum bereits legal ausgeübt haben.
Deshalb ist es so wichtig, eine Wohnung, die seit Jahren funktioniert, von einer zu unterscheiden, die jetzt anfangen möchte.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass die autonomen Gemeinschaften und die Stadtverwaltungen ihre eigenen Kompetenzen in Bezug auf die Tätigkeit und die städtebaulichen Nutzungen behalten.
Im Mai 2026 hob der Oberste Gerichtshof wichtige Teile des staatlichen Verfahrens für das einheitliche Mietregister auf. Aber dieses Urteil hat nicht automatisch die touristischen Anforderungen der autonomen Gemeinschaften oder die städtebaulichen Einschränkungen der Stadtverwaltungen beseitigt.
Nicht alle Genehmigungen sind gleich. Und nicht alle Verpflichtungen stammen von derselben Verwaltung.
Und wenn wir die Ferienvermietung aufgeben und zur Saisonvermietung übergehen?
Ich verstehe, dass sich einige Eigentümer das überlegen.
Wenn eine Modalität zu kompliziert wird, ist es logisch, Alternativen zu prüfen.
Aber die Saisonvermietung darf nicht einfach eine andere Bezeichnung für eine touristische Vermietung werden.
Das königliche Dekret-Gesetz 29/2026 enthält Regeln zur Rechtfertigung der Temporarität und der Dauer bestimmter Verträge. Ihre Situation und Anwendung müssen gemäß der jeweils geltenden Vorschrift überprüft werden.
Außerdem müssen die Zahlen stimmen.
Ein längerer Aufenthalt kann Reinigungskosten, Ein- und Auszüge oder bestimmte Provisionen sparen. Aber er könnte die Einnahmen reduzieren und andere Risiken und Verpflichtungen mit sich bringen.
Es gibt keine wirtschaftlich gültige Antwort für alle Wohnungen.
Ein Haus am Strand, eine Wohnung im Zentrum von Madrid und eine Wohnung für beruflich bedingte Umzüge können ganz unterschiedliche Nachfragen, Kosten und Nutzungsmöglichkeiten haben.
Es ist vernünftig zu prüfen, welche Modalitäten rechtlich möglich sind und wie viel Geld jede von ihnen über ein ganzes Jahr einbringen würde.
Es gibt etwas, das mich besonders besorgt: Entscheidungen ohne Kenntnis der Zahlen zu treffen
Wenn wir über die Zukunft der touristischen Unterkünfte sprechen, konzentrieren wir uns oft auf Lizenzen, Verbote und Steuern.
Und das ist logisch.
Aber was passiert, wenn eine Unterkunft weiterhin legal betrieben werden kann und dennoch nicht rentabel ist?
Lassen Sie uns ein einfaches Beispiel anführen.
Eine Wohnung kann jährlich 30.000 Euro Umsatz machen. Das scheint eine attraktive Zahl zu sein.
Aber davon müssen die entsprechenden Kosten abgezogen werden: Provisionen, Reinigung, Nebenkosten, Versicherungen, Wartung, Verwaltung und die restlichen Betriebskosten.
Wenn die Marge gering ist, kann jede Kostensteigerung das Ergebnis des Geschäfts verändern.
Und das kann unabhängig von der Partei, die regiert, geschehen.
Bei Gatavia setzen wir uns dafür ein, dass Eigentümer und Verwalter ihre Finanzen gut kennen, um Entscheidungen zu treffen. Zu wissen, wie viel Umsatz erzielt wird, ist wichtig; zu wissen, wie viel übrig bleibt und welche Risiken jede Unterkunft tragen kann, ist noch wichtiger.
Ein Verwalter mit zwanzig Wohnungen und ein anderer mit zweihundert werden auch nicht die gleichen Veränderungen auf die gleiche Weise bewältigen. Ihre Kostenstrukturen, Verpflichtungen und Liquiditätsbedürfnisse sind unterschiedlich.
Wir können nicht alle politischen Entscheidungen kontrollieren. Aber wir können unsere wirtschaftliche Situation besser verstehen, bevor diese Entscheidungen uns betreffen.
Was würde ich vor den Wahlen tun?
Ich würde damit beginnen, die Situation jeder Wohnung zu überprüfen, ohne etwas als selbstverständlich anzunehmen.
Ist sie korrekt genehmigt? Entspricht sie den Vorschriften der autonomen Gemeinschaft und der Stadt? Kann die Eigentümergemeinschaft Einschränkungen auferlegen? Gibt es ausstehende gesetzliche Änderungen, die ihre Tätigkeit betreffen könnten?
Dann würde ich die Finanzen betrachten.
Wie viel Geld bringt die Wohnung tatsächlich im Jahr ein? Was würde passieren, wenn bestimmte Steuern oder Kosten steigen? Wie viel Spielraum haben wir, um eine Saison mit weniger Buchungen zu überstehen?
Und schließlich würde ich die Alternativen prüfen, die rechtlich möglich sind.
Es ist nicht notwendig, auf das Wahlergebnis zu warten, um mit dieser Arbeit zu beginnen.
Nach dem 29-N wird es weiterhin Fragen geben
Wir wissen nicht, wer die nächste Regierung bilden wird oder welche Maßnahmen verabschiedet werden können.
Was wir jedoch wissen, ist, dass die Regulierung der touristischen Unterkünfte ein wichtiges Thema für die Verwaltungen, die Anwohner, die Eigentümer und die Verwalter bleiben wird.
Die Sorge um den Zugang zu Wohnraum ist real. Ebenso sind die Investitionen, die von denen getätigt wurden, die eine touristische Tätigkeit legal entwickelt haben.
Ein Gleichgewicht zwischen beiden Interessen zu finden, erfordert klare Vorschriften, Rechtssicherheit und datengestützte Entscheidungen.
Den Eigentümern würde ich etwas Einfaches sagen: sich informieren, ihre Situation gut überprüfen und übereilte Entscheidungen vermeiden.
Und den Verwaltern, dass sie die Rentabilität jeder Unterkunft und ihrer eigenen Struktur nicht aus den Augen verlieren.
Am 29. November werden wir ein neues Parlament wählen. Aber die Finanzen jeder Unterkunft werden weiterhin jeden Monat eingehen.
Und diese Finanzen verdienen ebenso viel Aufmerksamkeit wie jede Wahlüberschrift.
Konsultierte Dokumentation
Analyse basierend auf Informationen, die bis zum 16. Oktober 2026 veröffentlicht wurden. Die Vorschriften und ihre parlamentarische Situation können sich nach diesem Datum ändern.
- BOE. Königliches Dekret 806/2026 zur Einberufung der allgemeinen Wahlen.
- BOE. Königliches Dekret-Gesetz 29/2026, insbesondere die Artikel 3, 7 und 8. Ihr Inhalt und die Bestätigung müssen überprüft werden, wenn es spätere Änderungen gibt.
- BOE. Gesetz 49/1960 über das Wohnungseigentum, Artikel 7.3 und 17.12 sowie die zweite zusätzliche Bestimmung.
- BOE. Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 19. Mai 2026 über das königliche Dekret 1312/2024.
- PSOE. Politische Resolution des 41. Bundesparteitags, Dezember 2024.
- Volkspartei. Öffentlichkeitsarbeit und Vorschläge zur Wohnungspolitik, 2026.
- Vox. Erklärungen von David Muñoz zu touristischen Unterkünften, September 2024.
- Bewegung Sumar. Vorschläge für den Haushaltsplan 2025, veröffentlicht 2024.
- Podemos. Öffentliches Programm, Maßnahme 207, zu touristischen Unterkünften.
- Stadtverwaltungen von Madrid und Málaga. Offizielle Dokumentation des RESIDE-Plans und der Aussetzung neuer touristischer Unterkünfte, jeweils.