Airbnb in Frankreich kann weiterhin rentabel sein, aber nur, wenn die Gemeinde, die Besteuerung, die realen Kosten, die Plattformen und die lokalen Vorschriften vor der Veröffentlichung analysiert werden.
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- Airbnb kann in Frankreich weiterhin rentabel sein, aber nicht von selbst: Es hängt von der Gemeinde, der Nutzung des Wohnraums und der Nettomarge ab.
- Die Hauptwohnung, die Zweitwohnung und die Investitionsimmobilie werden unterschiedlich analysiert.
- Die Registrierungspflichten, Nutzungsänderungen, die Tourismusabgabe und die Besteuerung können das Ergebnis völlig verändern.
- Die professionelle Rentabilität wird nach Provisionen, Steuern, Reinigung, Wartung, Verbrauchsmaterialien, Versicherungen und regulatorischen Risiken berechnet.
Die richtige Frage ist nicht, ob Airbnb funktioniert, sondern wo und mit welcher Struktur
Frankreich bleibt einer der stärksten Tourismmärkte Europas, ist jedoch auch einer der Märkte, in dem die kurzfristige Vermietung eine umfassendere Analyse erfordert. Die Frage „Ist es weiterhin rentabel, über Airbnb in Frankreich zu vermieten?“ hat keine eindeutige Antwort, da das Land touristische Attraktivität, internationale Nachfrage, überlastete Städte, Gemeinden mit spezifischen Kontrollen und eine Besteuerung kombiniert, die im Detail studiert werden muss. Eine Unterkunft in einem ländlichen Gebiet mit geringer Wohnungsdruck ähnelt nicht einer Wohnung in Paris, Nizza, Lyon, Bordeaux, Annecy oder einer Universitätsstadt mit Wohnungsmangel.
Der häufigste Fehler ist, nur die Bruttoeinnahmen zu betrachten. Ein Eigentümer sieht einen attraktiven durchschnittlichen Preis, kalkuliert eine optimistische Belegung und schlussfolgert, dass die Immobilie rentabel sein wird. In Frankreich ist dieser Ansatz unzureichend. Vor der Veröffentlichung muss überprüft werden, ob die Wohnung als „meublé de tourisme“ genutzt werden kann, ob sie bei der mairie angemeldet werden muss, ob die Gemeinde eine Registrierungsnummer verlangt, ob eine vorherige Genehmigung oder Nutzungsänderung erforderlich ist, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Tätigkeit einschränkt und welches Steuerregime anwendbar ist.
Hauptwohnung, Zweitwohnung oder Investition: drei unterschiedliche Szenarien
Die erste Abzweigung ist die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Handelt es sich um eine Hauptwohnung, wird die kurzfristige Vermietung in der Regel anders analysiert als bei einer Zweitwohnung oder einer zur Vermietung erworbenen Immobilie. In einigen Gemeinden kann es eine jährliche Begrenzung geben, wenn die Hauptwohnung vermietet wird, und wenn es keine Hauptwohnung ist, kann die lokale Kontrolle intensiver sein. Deshalb reicht es nicht aus, sich auf das zu stützen, was ein anderer Eigentümer tut: Man muss den konkreten Fall betrachten.
In stark nachgefragten Tourismusregionen könnte eine Zweitwohnung ideal erscheinen, um Einnahmen zu erzielen, könnte jedoch auch in Gemeinden liegen, die versuchen, den Wohnraum zu schützen. In solchen Orten muss der Eigentümer die kommunale Genehmigung, mögliche Ausgleichszahlungen, die Tourismusabgabe, die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Dokumentationsverfolgbarkeit prüfen. Die Rentabilität wird nicht nur durch die Einnahmen gemessen: Sie wird durch die Fähigkeit bemessen, ohne regulatorische Reibungen zu operieren.
Die unsichtbaren Kosten, die oft die Marge auffressen
Die Einnahmen einer französischen Ferienwohnung müssen durch einen realistischen Trichter gehen. Zuerst sind da die Plattformprovisionen. Dann kommen Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterialien, Wartung, Nachbestellungen, Versicherungen, Buchhaltung, Software, Gästemanagement, Fotografie, intelligente Schlösser und, falls zutreffend, externer Check-in-Dienst oder ganzheitliches Management. Hinzu kommen Besteuerung, Sozialabgaben, CFE in bestimmten Fällen, Tourismusabgabe und Kosten, die sich aus der Klassifizierung oder Verbesserung der Unterkunft ergeben.
Eine Unterkunft, die bei 70 % Auslastung rentabel erscheint, kann bei 48 % nicht mehr rentabel sein. Ein attraktiver durchschnittlicher Preis kann kurze Aufenthalte mit vielen Reinigungen verbergen. Eine scheinbar tragbare Provision kann belastend werden, wenn die Kosten pro Buchung nicht kalkuliert wurden. Deshalb empfiehlt Gatavia, die Entscheidung nicht mit einer Excel-Tabelle von zwei Zeilen zu treffen, sondern mit einem Simulator, der Hoch-, Mittel- und Niedrigsaisons unterscheidet.
Airbnb ersetzt nicht die kommunale Analyse
Die Plattform ermöglicht das Veröffentlichen, Abrechnen und Organisieren von Buchungen, aber sie macht die Tätigkeit nicht automatisch gültig. In Frankreich spielt die mairie eine Schlüsselrolle. Es kann Gemeinden geben, in denen eine vorherige Anmeldung erforderlich ist, andere, in denen eine Registrierungsnummer gefordert wird, und andere, in denen die Regeln für Nutzungsänderungen entscheidend sind. Auch die Plattformen können Verpflichtungen zur Erfassung und Übermittlung von Informationen haben, aber das enthebt den Eigentümer nicht von seiner Verantwortung.
Vor der Erstellung eines Inserats ist es ratsam, ein Datenblatt der Immobilie vorzubereiten: Adresse, Nutzung, Hauptwohnung oder nicht, Eigentümerschaft, Lage in der Eigentümergemeinschaft, Klassifizierung, falls vorhanden, maximale Kapazität, Schlafzimmer, steuerliche Dokumentation, geplanter Buchungskanal und Richtlinie zur Tourismusabgabe. Dieses Datenblatt ermöglicht es, festzustellen, ob der Betrieb einfach, viabel mit Formalitäten oder direkt nicht empfehlenswert ist.
Wann es rentabel sein kann
Airbnb kann weiterhin rentabel sein, wenn die Immobilie eine klare Nachfrage hat, die Vorschriften handhabbar sind und ein professionelles Management erfolgt. Besonders gut funktionieren Unterkünfte mit einem differenzierten Angebot: gute Lage, vollständige Ausstattung, schnelle Reaktion, hochwertige Fotos, dynamische Preise, intelligenter Kalender und Kostenkontrolle. Es kann auch interessant sein, wenn der Eigentümer nicht von einer unrealistischen Auslastung abhängig ist und auch mit vorsichtigen Szenarien einen Spielraum behält.
Der Schlüssel ist, den jährlichen Nettogewinn zu berechnen, sich nicht in den Preis pro Nacht zu verlieben. Ein professioneller Eigentümer analysiert die minimal rentable Auslastung, den durchschnittlichen Preis, die Reinigungskosten, die Provisionen, die Besteuerung, den Ersatz von Möbeln, blockierte Tage, Stornierungen und Opportunitätskosten. Wenn die Immobilie nur im optimistischen Szenario funktioniert, ist es keine solide Investition: Es ist eine Wette.