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Markt für touristische Unterkünfte in Spanien: Analyse des Sommers 2026 nach Städten und Reisezielen

Spanien sieht sich einem soliden, aber viel ungleicherem, wettbewerbsfähigeren und kosten- sowie regulierungsabhängigen Sommertourismus gegenüber. Wir analysieren die Nachfrage, das Angebot, die Belegung, die Preise und die Situation der wichtigsten spanischen Märkte.

Aktualisiert: 29. Juli 2026 Offizielle und sektorale Daten Spanien · Sommer 2026

Wichtig: Diese Analyse wird vor dem Ende des Sommers veröffentlicht. Die Zahlen für Juni und die vorhergehenden Monate sind beobachtete Ergebnisse, während die Daten für August registrierte Buchungen oder Prognosen sind, die am 29. Juli 2026 verfügbar sind. Sie sollten nicht als endgültiger Abschluss der Saison interpretiert werden.

Inhalt des Berichts

1. Exekutive Zusammenfassung

2. Der spanische Tourismuskontext

3. Angebot an touristischen Unterkünften

4. Voraussichtliche Belegung für August

5. Analyse nach Städten

6. Analyse der Küsten und Inseln

7. Preise, Einnahmen und Rentabilität

8. Regulierung im Jahr 2026

9. Auswirkungen auf Eigentümer

10. Ausblick für den Rest von 2026

11. Fazit

12. Methodologie und Quellen

1. Exekutive Zusammenfassung: ein positiver, aber ungleicher Sommer

Der Sommer 2026 bestätigt die strukturelle Stärke Spaniens als internationales Reiseziel. Die Nachfrage wächst weiter, die erwarteten Ausgaben steigen über die Anzahl der Reisenden hinaus, und zahlreiche Küstenziele weisen hohe Buchungsniveaus auf. Allerdings kann der Markt für touristische Unterkünfte nicht mehr mit einer einzigen nationalen Zahl beschrieben werden.
Die Realität ist komplexer. Während Mallorca, Asturien, Alicante, Lanzarote oder Murcia sehr hohe Buchungsraten für August erwarten, liegen andere Märkte wie Teneriffa, Huelva, Valencia oder die Costa von Barcelona deutlich unter den führenden Zielen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in großen Städten weniger saisonabhängig, steht jedoch unter zunehmendem regulatorischen Druck.
43 Millionen
internationaler Touristen, die zwischen Juni und September 2026 erwartet werden.
64.000 M€
geschätzte internationale Ausgaben für den Sommer.
341.001
vorgemerkte Ferienhäuser, die vom INE im Mai 2026 identifiziert wurden.
85,5 %
Buchungsrate in Ferienwohnungen an der Küste für August.

Die fünf zentralen Schlussfolgerungen des Berichts

✓ Die Touristennachfrage bleibt stark, allerdings ist der Reisende preissensibler und wertbewusster.

✓ Die internationalen Ausgaben wachsen schneller als die Besucherzahlen, was den gut positionierten Unterkünften zugutekommt.

✓ Die erwartete Belegung an der Küste ist hoch, obwohl die regionalen Unterschiede mehr als 50 Prozentpunkte betragen.

✓ Mehr Buchungen bedeuten nicht automatisch höheren Gewinn: Kosten, Provisionen und der durchschnittliche Preis sind entscheidend.

✓ Die städtebauliche und administrative Regulierung hat sich zu einer wesentlichen Variable des wirtschaftlichen Wertes einer Ferienwohnung entwickelt.

2. Spanien erreicht den Sommer 2026 mit einer widerstandsfähigen Touristennachfrage

Die verfügbaren Indikatoren zeigen, dass Spanien eine sehr starke Position im weltweiten Tourismus behält. Diese Stärke zeigt sich zudem in einem instabilen wirtschaftlichen und geopolitischen Umfeld, geprägt von steigenden Reisekosten, internationaler Unsicherheit und einer zunehmenden Vorsicht der europäischen Verbraucher. Laut den am 6. Juli vom Ministerium für Industrie und Tourismus präsentierten Prognosen wird Spanien zwischen Juni und September 2026 etwa 43 Millionen internationale Touristen empfangen, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum von 2025 entspricht. Die damit verbundenen Ausgaben würden sich auf rund 64.000 Millionen Euro belaufen, mit einem voraussichtlichen Wachstum von 10 %. Die Differenz zwischen beiden Raten ist relevant: Die Ausgaben würden schneller steigen als die Anzahl der Besucher. Dies unterstützt eine Entwicklung des Tourismus, die nicht nur auf die Gewinnung von mehr Reisenden abzielt, sondern auch auf die Erhöhung der durchschnittlichen Ausgaben und die Förderung höherwertiger Produkte.

Der Tourismus wächst, wenn auch in einem moderateren Tempo

Exceltur schätzt, dass das spanische Tourismus-BIP im zweiten Quartal 2026 um 3,4 % im Jahresvergleich gewachsen ist und hat seine Prognose für das gesamte Jahr auf 2,7 % angehoben. Die Organisation schätzt, dass die touristische Aktivität einen Wert von 228.396 Millionen Euro erreichen und 12,9 % der spanischen Wirtschaft ausmachen könnte.

Diese Zahlen zeichnen ein günstiges Umfeld, bedeuten jedoch nicht, dass alle touristischen Unternehmen im gleichen Tempo wachsen. Exceltur identifiziert auch eine hohe Volatilität bei den Buchungen, eine größere Präsenz von Last-Minute-Verkäufen und einen Anstieg der Energie- und Versorgungskosten.

Internationale Nachfrage: solide, vorsichtig und wertorientiert

Die Trendberichte von Turespaña für den Sommer 2026 zeigen ein gemeinsames Muster in den europäischen Herkunftsmärkten: Es gibt Reiseabsichten, aber auch eine höhere Preissensibilität. Die Reisenden vergleichen mehr, planen vorsichtiger und verlangen ein klares Verhältnis zwischen dem gezahlten Betrag und der erhaltenen Erfahrung. Gleichzeitig gewinnen Märkte mit langfristigen Reisen und hohen durchschnittlichen Ausgaben an Bedeutung, wie die USA, Kanada, Mexiko, Brasilien, China, Japan oder Südkorea. Dieses Phänomen begünstigt besonders Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga und andere städtische Ziele mit guter internationaler Anbindung, kulturellem Angebot und differenzierten Unterkünften.

Nationale Nachfrage: weniger Reisen, aber höhere Ausgaben

Die INE-Daten für das erste Quartal 2026 zeigten einen Rückgang von 4,4 % bei der Anzahl der Reisen von Residenten in Spanien auf 33,2 Millionen, während die Gesamtausgaben um 2,5 % auf 11.454 Millionen Euro stiegen. Diese Kombination deutet auf einen selektiveren nationalen Markt hin: weniger Reisen, aber höhere Ausgaben pro Reise. Für die Ferienwohnungen begünstigt dieser Wandel Unterkünfte, die ihren Preis durch Standort, Kapazität, Ausstattung, Privatsphäre oder geeignete Dienstleistungen für Familien und Gruppen rechtfertigen können.

3. Das Angebot an Ferienwohnungen in Spanien

Das INE identifizierte im Mai 2026 insgesamt 341.001 Ferienwohnungen in Spanien. Diese Statistik basiert auf in digitalen Plattformen veröffentlichten Anzeigen und wird für das gesamte Land, die autonomen Gemeinschaften und die Provinzen bereitgestellt. Der Wert sollte nicht automatisch als die Anzahl der mit einer kommunalen Lizenz voll funktionsfähigen Wohnungen interpretiert werden. Die Methodik des INE identifiziert Unterkünfte, die als Ferienwohnungen angekündigt werden, während die konkrete administrative Situation von regionalen Registern, städtebaulichen Genehmigungen, Vereinbarungen von Eigentümergemeinschaften und lokalen Anforderungen abhängen kann.
Territorium Ferienwohnungen Marktlesung
Andalusien 90.649 Höchstes regionales Volumen, stark konzentriert in Málaga und Cádiz.
Katalonien 51.305 Hohe Angebotsmenge, stark vertreten in Girona und Barcelona.
Valencianische Gemeinschaft 51.268 Alicante konzentriert fast zwei Drittel des regionalen Angebots.
Kanaren 48.356 Jährlicher Markt, weniger abhängig von Juli und August.
Balearische Inseln 21.304 Sehr hohe Nachfrage bei restriktiver Regulierung.
Galicien 17.361 Wachstum verbunden mit Natur-, Küsten- und Wandertourismus.
Gemeinschaft Madrid 13.431 Städtische, internationale, geschäftliche und Eventnachfrage.

Quelle: INE, identifizierte Ferienwohnungen auf digitalen Plattformen, Mai 2026. Die territorialen Daten sind regional oder provinziali und entsprechen nicht notwendigerweise aktiven kommunalen Lizenzen.

Málaga, Alicante und Girona konzentrieren einen entscheidenden Teil des Angebots

Auf provinzieller Ebene stechen Málaga mit 45.176 Ferienwohnungen, Alicante mit 32.148, Girona mit 20.821, Barcelona mit 15.905, Cádiz mit 15.116, Madrid mit 13.431, Valencia mit 12.130 und Tarragona mit 11.893 hervor. Die Konzentration des Angebots hat zwei Lesarten. Einerseits bestätigt sie das Vorhandensein einer konsolidierten Tourismussnachfrage. Andererseits bedeutet sie einen intensiven Wettbewerb zwischen den Unterkünften, insbesondere wenn zahlreiche Eigentümer ähnliche Wohnungen in derselben Gegend und innerhalb eines engen Preisrahmens anbieten.

Gatavia Schlüssel: Eine Provinz mit hoher Nachfrage kann auch eine Provinz mit hohem Wettbewerb sein. Die Anzahl der Touristen bestimmt nicht allein die Rentabilität jeder Wohnung.

4. Voraussichtliche Belegung der Ferienwohnungen für August 2026

Die Studie von Rentalia, die auf Verfügbarkeitskalendern von Wohnungen basiert, die weniger als 15 Kilometer von der Küste entfernt sind, schätzte die reservierte Belegung für August 2026 auf 85,5 %. Ein Jahr zuvor, zu einem ähnlichen Zeitpunkt, lag das Niveau bei 84,5 %. Der nationale Anstieg um einen Prozentpunkt zeigt Stabilität und Stärke, aber der Durchschnitt verbirgt erhebliche Unterschiede zwischen den Regionen. Der Abstand zwischen Mallorca mit 99 % und Huelva mit 44,7 % übersteigt 54 Punkte.
Küstenziel August 2025 August 2026 Variation Situation
Mallorca 98,4 % 99,0 % +0,6 Fast vollständig
Asturias 90,9 % 95,6 % +4,7 Starker Fortschritt
Menorca 94,4 % 94,6 % +0,2 Sehr hoch und stabil
Lanzarote 89,3 % 93,5 % +4,2 Sehr starke Nachfrage
Alicante 90,2 % 92,2 % +2,0 Hohe Belegung
Murcia 80,6 % 89,1 % +8,5 Größtes Wachstum
Cantabria 84,3 % 88,3 % +4,0 Positive Entwicklung
Cádiz 88,5 % 87,5 % −0,9 Hoch, mit leichter Mäßigung
Málaga 86,2 % 86,8 % +0,5 Reifer Markt
Fuerteventura 77,7 % 85,5 % +7,8 Starke Erholung
Girona 86,9 % 85,0 % −1,8 Hoch, aber rückläufig
Gran Canaria 75,9 % 82,6 % +6,7 Hervorragender Fortschritt
Pontevedra 78,8 % 81,4 % +2,6 Gemäßigtes Wachstum
A Coruña 78,6 % 80,9 % +2,3 Positive Entwicklung
Barcelona 76,0 % 77,9 % +1,9 Unter dem Durchschnitt
Tarragona 76,9 % 76,7 % −0,2 Stabilität
Valencia 68,1 % 72,6 % +4,4 Verbesserung von niedrigem Niveau
Tenerife 75,2 % 72,4 % −2,8 Moderation
Huelva 45,6 % 44,7 % −0,8 Erhebliche Verfügbarkeit

Quelle: Studie von Rentalia über Verfügbarkeitskalender von Ferienwohnungen, die weniger als 15 Kilometer von der Küste entfernt liegen. Daten vor August gesammelt; stellen nicht den endgültigen Abschluss des Monats dar.

5. Marktanalyse nach Städten

Die großen Städte Spaniens kombinieren kulturelle, internationale, geschäftliche, bildungsbezogene und veranstaltungsbezogene Nachfrage. Diese Diversifizierung verringert die ausschließliche Abhängigkeit von Juli und August, führt jedoch auch zu intensiveren Regulierungen, höheren Akquisekosten und einer professionellisierten Konkurrenz.

Madrid: jährliche Nachfrage und Fähigkeit, hohe Preise zu absorbieren

Madrid hat einen der am stärksten diversifizierten Märkte Spaniens. Die Nachfrage hängt nicht nur von den Ferien ab: Sie umfasst Kulturtourismus, Geschäftsreisen, Kongresse, Veranstaltungen, Einkäufe, Studien, medizinische Behandlungen und Familienbesuche. Das INE identifizierte im Mai 2026 13.431 Ferienwohnungen in der Gemeinschaft Madrid. Das Volumen ist geringer als in den wichtigsten Küstenprovinzen, konzentriert sich jedoch auf einen städtischen Raum mit einer intensiven Rotation von Reisenden. Exceltur weist darauf hin, dass Madrid im zweiten Quartal ein positives Wachstum der touristischen Umsätze verzeichnete und die Erwartungen für den Sommer zu den dynamischsten gehörten. Große Veranstaltungen, Konzerte und Kongresse können die Preise an bestimmten Terminen erheblich erhöhen. Die Hauptchance liegt in der Entsaisonalisierung. Das Risiko besteht darin, eine Wohnung ausschließlich auf der Grundlage von außergewöhnlichen Wochenendtarifen bei Veranstaltungen zu erwerben oder zu bewerten. Die jährliche Rentabilität muss mit dem effektiven Durchschnittspreis aller verkauften Nächte berechnet werden.
Gatavia-Lesetipp: starker Markt und weniger saisonal, jedoch mit hohen Akquisekosten und wachsendem Bedarf, die Vereinbarkeit mit städtebaulichen Vorschriften, Gemeinschaftsstatuten und administrativen Anforderungen zu überprüfen.

Barcelona: außergewöhnliche internationale Nachfrage und maximale regulatorische Unsicherheit

Barcelona bleibt eines der urbanen Ziele mit der größten internationalen Sichtbarkeit. Das INE platzierte sie, zusammen mit Madrid und Calvià, unter den touristischen Hotspots mit den meisten Hotelübernachtungen im Juni 2026. Die Provinz Barcelona verzeichnete im Mai 15.905 Ferienwohnungen, die vom INE identifiziert wurden. Die Realität der Stadt Barcelona kann jedoch nicht aus den provinzweiten Daten abgeleitet werden, da die Provinz Küstenkommunen und unterschiedliche Reiseziele umfasst. In der Stadt ist die Errichtung neuer Ferienwohnungen gemäß dem aktuellen Städtebaurecht nicht gestattet. Zudem hängt die Zukunft der bestehenden Genehmigungen von den angekündigten Planungen zur Begrenzung dieser Nutzung ab. Barcelona zeigt daher eine klare Dualität: eine sehr starke touristische Nachfrage und gleichzeitig eines der restriktivsten regulatorischen Rahmenbedingungen in Spanien. Der wirtschaftliche Wert einer Immobilie hängt nicht nur davon ab, was sie fakturieren könnte, sondern auch von der Sicherheit und Dauer ihrer rechtlichen Zulassung.
Gatavia-Lesetipp: Es ist nicht ratsam, zukünftige Einnahmen zu projizieren, ohne die konkrete Lizenz, ihre Gültigkeit und den anwendbaren städtebaulichen Rahmen des Objekts zu überprüfen.

Málaga: große Dimensionen, starke Nachfrage und wachsende Konkurrenz

Die Provinz Málaga konzentriert das größte Angebot an Touristwohnungen in Spanien: 45.176 Einheiten, die im Mai 2026 vom INE identifiziert wurden. Der Markt umfasst die Hauptstadt Málaga, Marbella, Estepona, Benalmádena, Fuengirola, Torremolinos, Nerja und zahlreiche Gemeinden im Binnenland. Für August erreichte die reservierte Belegung an der malagarischen Küste 86,8 %, leicht über den 86,2 %, die im Vergleich zu 2025 erfasst wurden. Dies ist ein hohes Niveau, auch wenn das geringe Wachstum bestätigt, dass es sich um ein reifes Ziel handelt. Die Stärke von Málaga beruht auf der Luftverkehrsanbindung, dem internationalen Tourismus, dem Klima, der Kombination von Stadt und Strand sowie einer Nachfrage, die über den Sommer hinausgeht. Allerdings zwingt das hohe Angebot dazu, in Qualität, Bewertungen, Fotografien, Ausstattung und Preisgestaltung zu konkurrieren. Auch die städtebauliche Intervention hat zugenommen. Die Stadtverwaltung Málaga hat spezifische Anweisungen zur Vereinbarkeit der touristischen Nutzung entwickelt und Maßnahmen zur Aussetzung oder Einschränkung neuer Ansiedlungen ergriffen.
Gatavia-Lesetipp: Die Nachfrage ist vorhanden, aber eine generische und schlecht differenzierte Wohnung kann auch bei angemessener Belegung Margen verlieren.

Valencia: touristisches Wachstum und neue regulatorische Phase

Valencia kombiniert Strand, Erbe, Gastronomie, Veranstaltungen und eine wachsende internationale Anbindung. Die Provinz hatte 12.130 touristische Wohnungen, die vom INE identifiziert wurden, obwohl sich das Volumen zwischen der Hauptstadt und den Küstenzielen verteilt. Die reservierte Belegung an der valencianischen Küste erreichte im August 72,6 %, gegenüber 68,1 % im Vorjahr. Der Anstieg um 4,4 Punkte ist positiv, aber das absolute Niveau bleibt unter dem nationalen Durchschnitt für Küstenregionen. Im März 2026 genehmigte die Stadtverwaltung endgültig eine neue kommunale Regulierung, die territoriale Grenzen und ein Maximum von 2 % des Wohnungsbestandes pro Stadtteil und Bezirk für touristische Wohnungen und Apartments festlegt, zusammen mit anderen städtebaulichen Anforderungen. Diese Änderung zwingt dazu, die touristische Stärke von der administrativen Machbarkeit jeder Immobilie zu trennen. Ein Markt mit wachsender Nachfrage kann attraktiv sein, aber die Möglichkeit, die Tätigkeit zu beginnen oder aufrechtzuerhalten, hängt von der genauen Lage und der Vereinbarkeit mit der neuen Gesetzgebung ab.
Gatavia-Lesetipp: Valencia hat Potenzial, aber eine Analyse, die sich nur auf die Nachfrage und den Preis pro Nacht stützt, ist nicht mehr möglich.

Alicante: einer der stärksten Märkte im Sommer

Alicante verzeichnete im Mai 2026 32.148 touristische Wohnungen, die vom INE identifiziert wurden, die zweithöchste Zahl in Spanien nach Málaga. Das Angebot umfasst sehr unterschiedliche Märkte, darunter die Stadt Alicante, Benidorm, Calpe, Dénia, Jávea, Torrevieja und Santa Pola. Die reservierte Belegung an der Küste erreichte 92,2 % für August, zwei Punkte mehr als im Vergleich zu 2025. Dies ist eines der höchsten Niveaus im Land und bestätigt die Stärke der Costa Blanca. Die Provinz profitiert von einer starken Luftverkehrsanbindung, internationaler Nachfrage, stabilen Wetterbedingungen und einem breiten Angebot für Familien und Strandaufenthalte. Dennoch kann die hohe Konzentration von Wohnungen den Preisdruck in Gebieten mit reichlich vergleichbarem Angebot erhöhen.
Gatavia-Lesetipp: solider Markt, obwohl eine Analyse nach Gemeinde und Mikrolage ratsam ist; Alicante Stadt, Benidorm und Torrevieja haben nicht das gleiche Nachfragemuster oder die gleiche Tarifstruktur.

Sevilla: kulturelle Stärke mit saisonalen Schwächen im Hochsommer

Sevilla verzeichnete 8.497 touristische Wohnungen, die in der gesamten Provinz identifiziert wurden. Die Hauptstadt hat eine konsolidierte internationale Nachfrage, die auf ihrem Erbe, der Gastronomie, Veranstaltungen und der Zugverbindung nach Madrid beruht. Im Gegensatz zu den Küstenmärkten kann die intensive Hitze die Urlaubsnachfrage während Juli und August verringern. Ihre stärksten Zeiträume stimmen nicht immer mit dem nationalen Höchstwert im Sommer überein: Ostern, die Feria, der Frühling und bestimmte kulturelle Wochenenden können wirtschaftlich wertvoller sein. Dies macht Sevilla zu einem Beispiel dafür, warum die jährliche Belegung Monat für Monat analysiert werden sollte. Ein Eigentümer kann im Frühling hervorragende Tarife erzielen und dennoch eine spezifische Strategie für die heißesten Monate benötigen.
Gatavia-Lesetipp: urbaner Markt von hohem Interesse, jedoch mit einer anderen Saisonalität als an der Küste und einer wachsenden kommunalen Intervention.

Palma und Mallorca: maximale Belegung, aber sehr eingeschränkter Zugang

Mallorca verzeichnet die höchste reservierte Belegung in der Untersuchung der Küstenregion: 99 % für August 2026. Diese Zahl bestätigt eine außergewöhnliche Nachfrage in der Hochsaison. Das INE registrierte 21.304 touristische Wohnungen in den Balearischen Inseln, aber die ökonomische Analyse muss die insulare, autonome und kommunale Regulierung einbeziehen. Nicht alle Wohnungen können legal für den touristischen Mietmarkt genutzt werden, und die Vermarktung hängt von Genehmigungen und Zonierung ab. Der balearische Markt zeigt deutlich den Unterschied zwischen touristischem Potenzial und realer Eintrittsmöglichkeit. Eine nahezu volle Belegung kann den Wert einer bestehenden Lizenz erhöhen, macht jedoch aus jeder Wohnimmobilie kein nutzbares touristisches Asset.
Gatavia-Lektüre: hohe Nachfrage und Preisfähigkeit, begleitet von starken regulatorischen Barrieren und hohen Immobilienkosten.

San Sebastián: Premium-Destination mit begrenztem Angebot

Gipuzkoa hatte 2.060 vom INE identifizierte Ferienwohnungen. Dies ist ein geringes Volumen im Vergleich zu Málaga oder Alicante, befindet sich jedoch in einem Ziel mit hohen Immobilienpreisen, starker gastronomischer und kultureller Nachfrage sowie einer ausgeprägten Wahrnehmung von Exklusivität. San Sebastián kann hohe Tarife aufrechterhalten, insbesondere im Sommer und während großer Veranstaltungen. Die legale Verfügbarkeit von Angeboten ist jedoch begrenzt, und die städtebaulichen sowie steuerlichen Bedingungen müssen besonders genau überprüft werden. Der Markt sollte nicht nach dem potenziellen Bruttoeinkommen bewertet werden. Die hohen Anschaffungskosten, die Gemeinschaftskosten und die Regulierung können die Rentabilität der Investition verringern, selbst wenn der Nachtpreis hoch ist.
Gatavia-Lektüre: Hohe Tarife bedeuten nicht unbedingt hohe Rentabilität; die Rendite auf das tatsächlich investierte Kapital sollte berechnet werden.

Cádiz: hohe Nachfrage und starke saisonale Konzentration

Cádiz zählte 15.116 vom INE identifizierte Ferienwohnungen. Die Provinz umfasst sehr unterschiedliche Märkte: Cádiz-Stadt, El Puerto de Santa María, Chiclana, Conil, Tarifa, Zahara de los Atunes, Sanlúcar oder die Küste von Rota und Chipiona. Die reservierte Belegung an der Küste erreichte im August 87,5 %, gegenüber 88,5 % im Vorjahr. Der Rückgang ist gering und das Niveau bleibt hoch, doch erinnert daran, dass selbst etablierte Ziele Mäßigungen erleben können. Die größte Herausforderung ist die Konzentration der Einnahmen über einen kurzen Zeitraum. Eine Wohnung kann zwischen Juni und September hervorragend funktionieren, aber während des Rest des Jahres schwächere Ergebnisse erzielen. Der Jahresgewinn hängt von der Fähigkeit ab, die Fixkosten außerhalb der Saison zu decken.
Gatavia-Lektüre: Starkes Ziel für Familien und Strand, aber es besteht die Notwendigkeit, die Saisonalität zu kontrollieren und die Ergebnisse des Augusts nicht mit dem Jahresergebnis zu verwechseln.

Asturien: einer der großen Gewinner des Sommers 2026

Asturien hatte 6.914 vom INE identifizierte Ferienwohnungen. Die reservierte Belegung an der Küste erreichte im August 95,6 %, 4,7 Punkte mehr als 2025. Das Ergebnis spiegelt die wachsende Attraktivität des Nordens als Alternative zu extrem heißen Zielen wider. Landschaft, Gastronomie, mildere Temperaturen und aktiver Tourismus fördern eine Nachfrage, die von den Klimaveränderungen und den Vorlieben für weniger überfüllte Umgebungen profitiert. Der asturische Markt weist jedoch erhebliche Unterschiede zwischen Gijón, Oviedo, Llanes, Ribadesella, Cangas de Onís oder kleinen ländlichen Gemeinden auf. Die Art der Unterkunft, die Anfahrtsmöglichkeiten und die Nähe zu Küste oder Bergen beeinflussen das Ergebnis erheblich.
Gatavia-Lektüre: deutlich positive Tendenz im Sommer, obwohl die jährliche Rentabilität die geringere Nachfrage in bestimmten Monaten berücksichtigen muss.

6. Was passiert an den Küsten und auf den Inseln

Der Norden gewinnt an Attraktivität gegenüber extremer Hitze

Asturien und Kantabrien zeigen eine besonders positive Entwicklung. Dieser Trend passt zu einer wachsenden Nachfrage nach Zielen mit milderen Temperaturen, Natur und einem geringeren Gefühl der Überfüllung. Das bedeutet nicht, dass der Mittelmeer-Tourismus seine dominante Position verliert, sondern dass ein Teil der Reisenden seine Entscheidungen diversifiziert. Diese Umverteilung kann auch Galicien sowie bestimmten ländlichen oder inneren Märkten zugutekommen.

Murcia verzeichnet das größte Wachstum

Die Küste von Murcia steigt von 80,6 % auf 89,1 % der reservierten Belegung, ein Anstieg von 8,5 Punkten. Das ist der größte Fortschritt aller analysierten Ziele. Die Region Murcia hat weiterhin eine geringere Anzahl an Ferienwohnungen als Málaga oder Alicante — 6.382 vom INE identifizierte Einheiten — was die Wettbewerbsintensität an bestimmten Standorten verringern kann. Der Analyse muss jedoch La Manga, Cartagena, Mazarrón, Águilas und die anderen Küstengemeinden differenziert betrachtet werden.

Die Kanaren zeigen unterschiedliche Verhaltensweisen

Lanzarote, Fuerteventura und Gran Canaria verbessern sich deutlich, während Teneriffa von 75,2 % auf 72,4 % sinkt. Dieser Gegensatz zeigt, dass selbst innerhalb eines Archipels kein einheitlicher Markt besteht. Die Kanaren haben zudem eine andere Saisonalität als das Festland. August ist wichtig, aber der europäische Winter kann für viele Unterkünfte ein größeres Gewicht auf die Jahresbilanz haben. Daher kann ein rein saisonaler Vergleich der Belegung im August Unterkünfte mit guten Ergebnissen zwischen Oktober und März unterbewerten.

Mallorca ist praktisch ausgebucht

Die reservierte Belegung von 99 % schränkt das Wachstum durch verkaufte Nächte ein. Für viele Unterkünfte wird der Hauptwirtschaftfaktor der Durchschnittspreis und nicht die Belegung sein. Allerdings kann das Anheben der Tarife ohne Kontrolle der Wertwahrnehmung die Bewertungen und die zukünftige Nachfrage beeinträchtigen. In Märkten, die nahezu ausgebucht sind, sollte die Strategie darauf abzielen, den Preis, die Mindestaufenthaltsdauer und die Kosten für jeden Gästewechsel zu optimieren.

7. Belegung, Preise und Einnahmen: warum höhere Einnahmen nicht mehr Gewinn garantieren

Die Belegung ist nur ein Teil des wirtschaftlichen Ergebnisses. Zwei Immobilien mit demselben Prozentsatz an verkauften Nächten können völlig unterschiedliche Gewinne erzielen, abhängig von ihrem durchschnittlichen Preis, Provisionen, Aufenthaltsdauer, Reinigungskosten, Energiekonsum und Finanzierungskosten. Hoteldaten helfen, die allgemeine Richtung der Tourismuspreise zu verstehen, sollten jedoch nicht direkt auf eine Ferienwohnung angewendet werden. Im Juni 2026 stieg der Hoteltarifindex im Jahresvergleich um 5,6 %. Der durchschnittliche ADR (Durchschnittlicher Tagespreis) betrug 137,10 Euro und der RevPAR (Einnahmen pro verfügbarem Zimmer) 101,60 Euro. Marbella verzeichnete den höchsten ADR unter den vom INE analysierten Touristenorten, mit 315,40 Euro, während Estepona den höchsten RevPAR präsentierte, mit 249,90 Euro. Diese Zahlen beziehen sich auf Hotels, nicht auf Ferienwohnungen, spiegeln jedoch die Preiskapazität der Costa del Sol wider.

Beispiel: zwei Immobilien mit derselben Belegung

Konzept Immobilie A Immobilie B
Reservierte Nächte 25 25
Durchschnittspreis 150 € 200 €
Bruttoeinnahmen 3.750 € 5.000 €
Provisionen und variable Kosten 850 € 1.500 €
Margen vor den Fixkosten 2.900 € 3.500 €

Die Immobilie B erwirtschaftet 1.250 Euro mehr, aber ihr Margenvorteil beträgt nur 600 Euro, weil sie höhere variable Kosten hat.

DieKosten gewinnen an Bedeutung

Exceltur berichtete im zweiten Quartal von einem signifikanten Anstieg der Energiekosten und der Betriebskosten in der gesamten Tourismusbranche. Für eine Ferienwohnung kann sich der Effekt bei Elektrizität, Klimatisierung, Wäscherei, Reinigungsprodukten, Wartung, Reparaturen und Fahrten zeigen. Hitzewellen erhöhen den Verbrauch von Klimaanlagen. Kurzaufenthalte erhöhen die Anzahl der Reinigungen und Wäschen. Die Plattformen können je nach Vertragsmodell unterschiedliche Provisionen erheben. All dies kann den Gewinn reduzieren, auch wenn die Belegung steigt.

Die wesentliche Kennzahl ist nicht nur, was die Immobilie einnimmt, sondern was der Eigentümer nach allen Kosten übrig hat.

Indikatoren, die jeder Eigentümer kontrollieren sollte

Belegung Prozentsatz der verfügbaren Nächte, die reserviert wurden.
ADR Tatsächlicher Durchschnittspreis der tatsächlich verkauften Nächte.
RevPAR Einnahmen pro verfügbarem Nacht, unabhängig davon, ob verkauft oder nicht.
Nettomarge Ergebnis nach Provisionen, variablen Kosten und Fixkosten.
Kosten pro Buchung Reinigung, Wäscherei, Verbrauchsmittel und Verwaltung, die mit jedem Check-in verbunden sind.
Gewinn pro Nacht Tatsächliches Ergebnis, das jede belegte Nacht generiert.

8. Die Regulierung wird zu einer finanziellen Variable

Im Jahr 2026 ist es nicht mehr möglich, eine Ferienwohnung ausschließlich anhand von Belegung, Einnahmen und Kaufpreis zu analysieren. Die Regulierung kann bestimmen, ob die Tätigkeit tragfähig ist, ob sie übertragbar ist, welche Dokumentation erforderlich ist und wie lange sie aufrechterhalten werden kann.

Einheitliches Register für Mietverträge und Digitale Anlaufstelle

Der Real Decreto 1312/2024 regelt das Verfahren des Einheitlichen Registers für Mietverträge und schafft die Digitale Anlaufstelle für die Dienstleistungen der Kurzzeitvermietung. Anschließend wurden Regelungen erlassen, um Fristen und Funktionsaspekte zu konkretisieren. Dieser Rahmen zielt darauf ab, die Rückverfolgbarkeit der auf Plattformen vermarkteten Unterkünfte zu verbessern und den Austausch von Informationen zu erleichtern. Er ersetzt jedoch nicht die in jedem Gebiet erforderlichen touristischen, städtischen oder kommunalen Genehmigungen.

Eigentümergemeinschaften

Die Anwendbarkeit der Tätigkeit kann auch von den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft und den Vorschriften über das Wohnungseigentum abhängen. Vor dem Kauf einer Wohnung mit touristischem Zweck sollten die Statuten, die aktuellen Protokolle und alle Beschlüsse zur Einschränkung oder Konditionierung der Nutzung überprüft werden.

Barcelona

Die Stadt verfolgt eine restriktive Politik und gestattet die Einführung neuer Wohnungen für touristische Nutzung gemäß ihrer aktuellen Planung nicht. Die Erwartungen an bestehende Genehmigungen sind von der normativen und städtischen Entwicklung abhängig.

Valencia

Die neu im März 2026 endgültig beschlossene Regulierung legt eine Grenze von 2 % des Wohnungsbestands pro Stadtteil und Bezirk fest und legt städtebauliche Bedingungen zur Ordnung der Einführung von touristischen Unterkünften fest.

Málaga

Die Stadtverwaltung wendet Kriterien zur städtebaulichen Verträglichkeit an und hat Maßnahmen ergriffen, um neue touristische Wohnungen zu begrenzen. Die Möglichkeit, eine Wohnung zu registrieren, muss im Hinblick auf die konkrete Situation des Gebäudes, des Hauses und der anwendbaren Planung überprüft werden.

Die rechtliche Rentabilität

Eine Wohnung kann auf dem Papier eine hervorragende finanzielle Perspektive bieten und dennoch eine schlechte Investition sein, wenn es an regulatorischer Sicherheit mangelt. Das Bestehen, die Gültigkeit und Übertragbarkeit der Genehmigungen muss Teil der wirtschaftlichen Analyse sein.

9. Was bedeutet dieser Markt für die Eigentümer

1. Keine Belegung um jeden Preis anstreben

Kalender durch Rabatte zu füllen, kann die Buchungen erhöhen und den Gewinn verringern. Das Ziel sollte nicht sein, eine 100 %ige Auslastung zu erreichen, sondern die Kombination aus Preis und verkauften Nächten zu finden, die die beste Marge erzielt.

2. Die Unterkunft differenzieren

In gesättigten Märkten führt die Konkurrenz nur über den Preis zu einem schrittweisen Verlust der Marge. Familiäre Ausstattung, Pool, Parkplatz, Haustierfreundlichkeit, Barrierefreiheit, Arbeitsbereich, Design oder Gruppenfähigkeit können einen echten Vorteil schaffen.

3. Die Mindestaufenthaltsdauer anpassen

Ein längerer Aufenthalt reduziert Wechsel der Gäste, Reinigungen, Wäscherei und Betriebsrisiken. In Zeiten hoher Nachfrage kann es rentabler sein, sechs Nächte zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, als mehrere kurze Buchungen mit höheren Kosten anzunehmen.

4. Die Kanalprovisionen überprüfen

Airbnb, Booking und die direkte Buchung können unterschiedliche Kosten und Risiken verursachen. Der Eigentümer sollte die Nettoumsätze der einzelnen Kanäle vergleichen, nicht nur den sichtbaren Preis für den Gast.

5. Die Dokumentation ordentlich führen

Jede Ausgabe sollte mit ihrer Rechnung oder Beleg verbunden sein. Ohne eine angemessene Nachverfolgbarkeit verliert der Eigentümer die Analysefähigkeit und kann Schwierigkeiten bei der Vorbereitung seiner steuerlichen Verpflichtungen haben.

6. Szenarien vorbereiten

Ein gutes Management sollte mindestens drei Szenarien berechnen: günstig, zentral und konservativ. Das konservative Szenario sollte geringere Belegung, Rückgang des durchschnittlichen Preises und Kostensteigerungen berücksichtigen.
Variable Günstiges Szenario Zentrales Szenario Konservatives Szenario
Belegung Hoch Ähnlich wie im Vorjahr −10 % an Nächten
Durchschnittspreis +5 % Stabil −8 %
Kosten Stabil +5 % +10 %
Erwartetes Ergebnis Marge verbessern Stabilität Druck auf den Gewinn

10. Aussichten für den Herbst, Weihnachten und das Ende 2026

Die verfügbaren Prognosen lassen auf ein positives Tourismusjahr hoffen, aber die Sichtbarkeit bleibt begrenzt. Die Energiesituation, die Transportkosten, die geopolitische Entwicklung und das Verhalten der europäischen Märkte können die Buchungen schnell beeinflussen.

Städtische Ziele

Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia und Málaga können von Kongressen, Veranstaltungen, Konzerten, Geschäftsreisen und kulturellen Ausflügen im Herbst profitieren. Die städtische Nachfrage erholt sich in der Regel, wenn die Temperaturen sinken.

Kanarische Inseln

Der Archipel tritt in eine seiner strategischen Perioden ein, wenn das Wetter im nördlichen Europa schlechter wird. Eine kurzfristige Mäßigung im August sollte nicht automatisch als Zeichen für eine jährliche Schwäche interpretiert werden.

Mittelmeerküste und Balearen

Nach dem Sommer wird die Nachfrage mehr von internationalen Märkten, Rentnern, Homeoffice-Mitarbeitern, Sportveranstaltungen und Mittelaufenthalten abhängen. Unterkünfte, die ausschließlich für Sommerfamilien vorbereitet sind, könnten einen stärkeren Rückgang erleben.

Norden und Binnenländer

Asturien, Kantabrien, Galizien und ländliche Ziele können einen Teil ihrer Nachfrage durch Gastronomie, Natur und Wochenendausflüge verlängern. Dennoch werden Wetter und Verkehrsanbindungen die Belegung außerhalb des Sommers weiterhin beeinflussen.

Zentrale Prognose von Gatavia

Spanien wird voraussichtlich 2026 mit einer höheren touristischen Aktivität schließen als 2025, aber das Wachstum wird selektiver sein. Die Unterkünfte mit besserem Management, Ruf, Differenzierung und Kostenkontrolle werden einen größeren Teil des Ausgabewachstums aufgreifen. Generische oder rechtlich unsichere Immobilien werden unter mehr Druck stehen.

11. Fazit: Der Markt wächst weiter, erfordert jedoch ein professionelleres Management

Der spanische Markt für touristische Unterkünfte geht in den Sommer 2026 mit positiven Fundamentaldaten. Spanien hat eine robuste internationale Nachfrage, die touristischen Ausgaben steigen und die im Voraus gebuchte Belegung an den Küsten liegt auf einem hohen Niveau. Allerdings ist das Wachstum nicht gleichmäßig verteilt. Mallorca, Asturien, Alicante, Lanzarote und Murcia zeigen besonders starke Ergebnisse, während andere Ziele eine moderatere Entwicklung aufweisen. Die Städte haben eine diversifizierte Nachfrage, sind jedoch größeren Einschränkungen unterworfen. Die wichtigste Erkenntnis für Eigentümer ist, dass es nicht mehr ausreicht, eine Wohnung in einem Touristenziel zu haben. Die Rentabilität hängt von fünf Elementen ab, die gemeinsam analysiert werden müssen:

1. Die tatsächliche Nachfrage der Mikrolage.

2. Der durchschnittliche Preis, den der Markt nachhaltig akzeptiert.

3. Die gesamten Betriebs- und Finanzierungskosten.

4. Die Differenzierung der Unterkunft gegenüber der Konkurrenz.

5. Die rechtliche, städtebauliche und verwaltungstechnische Sicherheit der Tätigkeit.

In diesem neuen Szenario werden Daten zu einem Wettbewerbsvorteil. Der Eigentümer, der seine Belegung, ADR, RevPAR, Kosten pro Buchung, Nettomarge und Gewinn pro Nacht kennt, kann bessere Entscheidungen treffen als jemand, der sich nur auf den von den Plattformen erhaltenen Saldo verlässt.
Finanzkontrolle für Ferienwohnungen

Den Markt zu kennen, ist wichtig. Das tatsächliche Ergebnis Ihrer Wohnung zu kennen, ist unerlässlich.

Gatavia ermöglicht es, Einnahmen, Ausgaben, Buchungen und Dokumente zu organisieren, die Rentabilität zu analysieren und die wesentlichen Kennzahlen jeder Wohnung von einem einzigen Ort aus zu steuern.

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12. Methodologie, Umfang und Quellen

Dieser Bericht kombiniert offizielle Statistiken, institutionelle Prognosen und verfügbare Branchendaten bis zum 29. Juli 2026. Um Missverständnisse zu vermeiden, wurden die folgenden Kriterien angewendet:

✓ Die Daten des INE zur Angebot beziehen sich auf Wohnungen, die auf digitalen Plattformen identifiziert wurden.

✓ Die Zahlen für August sind Buchungs- oder Verfügbarkeitsniveaus, die vor Beginn des Monats beobachtet wurden.

✓ Die Hoteldaten werden ausschließlich als Bezugspunkt für den touristischen Kontext und die Preise verwendet.

✓ Die provinziellen Daten dürfen nicht automatisch einer bestimmten Hauptstadt oder Gemeinde zugeordnet werden.

✓ Die Identifizierung einer Wohnung auf einer Plattform belegt nicht alleine ihre rechtliche Situation.

Hauptquellen konsultiert

Nationales Statistikamt: Ferienwohnungen in Spanien, Umfrage zur Belegung in touristischen Unterkünften und touristische Lage im Hotelbereich.

Ministerium für Industrie und Tourismus: Prognosen über Ankünfte und internationalen Tourismusausgaben für den Sommer 2026.

Turespaña: Berichte über Trends der Herkunftsmärkte für den Sommer 2026.

Exceltur: Bericht Touristische Perspektiven Nr. 97, Bilanz des zweiten Quartals und Prognosen für den Sommer 2026.

Rentalia und idealista: Analysen von Verfügbarkeitskalendern von Ferienwohnungen, die weniger als 15 Kilometer von der Küste entfernt sind.

Amtsblatt und Stadtverwaltungen: Staatliche Vorschriften und kommunale Dokumentation zu Ferienwohnungen in Barcelona, Valencia und Málaga.

Dieser Inhalt hat informativen Charakter und ist eine allgemeine Analyse. Er ersetzt keine rechtliche, steuerliche, städtebauliche oder finanzielle Beratung, die an eine bestimmte Wohnung angepasst ist. Die Vorschriften und Anforderungen können je nach autonome Gemeinschaft, Gemeinde, Gebäude und Datum variieren.