10 % Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen ab Dezember 2026: Was sich für Eigentümer in Spanien ändert
Die Frage ist nicht mehr, ob eine Ferienwohnung viel oder wenig Umsatz macht: Ab dem 1. Dezember 2026 kann sich die Besteuerung der Buchung ändern. Das Königliche Dekret-Gesetz 29/2026 ändert das Mehrwertsteuergesetz, um bestimmte Mieten von möblierten Wohnungen oder Ferienwohnungen von bis zu 30 Nächten in den ermäßigten Steuersatz von 10 % einzubeziehen.
Artikel 7 des Königlichen Dekret-Gesetzes 29/2026 legt fest, dass ab diesem Datum bestimmte Mieten von möblierten Wohnungen oder Ferienwohnungen nicht mehr von der Steuer befreit sind, wenn der Aufenthalt eines einzelnen Mieters 30 Nächte nicht überschreitet. Diese Vorgänge unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.
Welche Mieten fallen unter die neue Mehrwertsteuer?
Die neue Fassung umfasst zwei große Annahmen innerhalb der Ausnahme von der Steuerbefreiung:
- Wenn der Vermieter ergänzende Dienstleistungen der Hotelbranche anbietet, wie Restaurant, Reinigung, Wäsche oder ähnliche Dienstleistungen.
- Wenn die Dauer der Miete für einen einzelnen Mieter 30 Nächte nicht überschreitet.
Es gibt eine relevante Ausnahme: Wenn die Miete in der Wohnung oder dem Haus erfolgt, in dem der Vermieter seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat, bleibt die Steuerbefreiung für Aufenthalte von bis zu 30 Nächten bestehen.
Bedeutet das, dass alle Ferienwohnungen die Preise um 10 % erhöhen müssen?
Nein. Das ist genau einer der Fehler, den man vermeiden sollte.
Die Mehrwertsteuer ist nicht automatisch ein „zusätzlicher Kostenfaktor von 10 %“, der ohne Berechnungen hinzugefügt werden muss. Die wirtschaftlichen Auswirkungen hängen davon ab, wie der Preis dem Gast angezeigt wird, ob der Preis inklusive Steuern kommuniziert wird, ob die Möglichkeit besteht, die gezahlte Mehrwertsteuer auf bestimmte Ausgaben abzuziehen, und von der konkreten steuerlichen Struktur des Eigentümers oder Verwalters.
Wenn du einen Endpreis von 220 € inklusive Mehrwertsteuer für den Gast beibehalten möchtest:
Steuerbasis = 220 / 1,10 = 200 €
Berechnete Mehrwertsteuer = 20 €
Das bedeutet, dass sich deine wirtschaftliche Rechnung ändert, wenn du die 220 € zuvor als Einnahme vor anderen Ausgaben interpretiert hast.
Das eigentliche Problem: Endpreis, Marge und OTA-Kommissionen
Für einen Eigentümer ist die wichtige Entscheidung nicht „füge ich 10 % hinzu oder nicht“. Die richtige Frage ist:
Welchen Endpreis sieht der Gast und wie viel Geld bleibt mir nach Mehrwertsteuer, Kanalprovision und variablen Kosten?
| Begriff | Vor der Überprüfung | Nach der Überprüfung |
|---|---|---|
| Endpreis für den Gast | 220 € | 220 € |
| Basis vor Mehrwertsteuer | Im Beispiel nicht getrennt | 200 € |
| 10 % Mehrwertsteuer | — | 20 € |
| OTA-Kommission | Hängt vom Kanal ab | Muss auf der anwendbaren Struktur neu berechnet werden |
| Endmarge | Kann größer erscheinen | Muss mit dem neuen Szenario neu berechnet werden |
Wichtig: Das Beispiel ist pädagogisch. Die tatsächliche Abrechnung hängt von der Betriebsweise und der steuerlichen Situation jedes Eigentümers ab.
Was vor dem 1. Dezember überprüft werden sollte
- Klassifiziere deine Aufenthalte: Identifiziere, welche Buchungen 30 Nächte oder weniger sind.
- Überprüfe deinen gewöhnlichen Wohnsitz: Die Regel enthält eine spezifische Ausnahme für diesen Fall.
- Überprüfe, wie Airbnb, Booking und deine Website Steuern anzeigen: Gehe nicht davon aus, dass sich die drei Kanäle gleich verhalten.
- Berechne den Nettopreis neu: Trenne Endpreis, Basis, Mehrwertsteuer, Provision und Aufenthaltskosten.
- Überprüfe Rechnungsstellung und Software: Vorlagen, Rechnungen, Exporte und Abstimmungen müssen vorbereitet sein.
- Sprich mit deinem Steuerberater: Besonders wenn du bis jetzt die Miete als steuerbefreite Operation behandelt hast.
Das Königliche Dekret-Gesetz tritt am Tag nach seiner Veröffentlichung allgemein in Kraft, aber die konkrete Änderung der Mehrwertsteuer für diese Mieten hat Auswirkungen ab dem 1. Dezember 2026.
Und was ist, wenn ich bereits Buchungen für Dezember habe?
Das ist eine der wichtigsten Fragen für die kommenden Wochen. Es reicht nicht aus, nur zu schauen, wann die Buchung vorgenommen wurde: Es muss korrekt bestimmt werden, wann die Mehrwertsteuer fällig wird und wie die Transaktion dokumentiert wird. Wenn du bereits Buchungen hast, die ab dem 1. Dezember stattfinden, ist es ratsam, diese zu überprüfen, bevor du Preise änderst oder Dokumente ausstellst.
Das Risiko, Preise blind zu erhöhen
Wenn du den Preis automatisch um 10 % erhöhst, kannst du die Konversion verschlechtern. Wenn du die gesamte Steuer ohne Neuberechnung absorbierst, kannst du die Marge verschlechtern. Die Lösung besteht darin, drei Szenarien zu vergleichen:
- Alles Mehrwertsteuer absorbieren: gleicher Endpreis, geringere Einnahmen vor anderen Kosten.
- Alles auf den Gast übertragen: höherer Endpreis und möglicher Einfluss auf die Konversion.
- Die Auswirkungen verteilen: Preis und Kosten anpassen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Warte nicht bis zum 1. Dezember, um die Rechnung zu machen.
Berechne jetzt jeden Kanal mit dem Endpreis, den der Gast sehen wird. Die Unterkunft, die weiterhin nur „Preis pro Nacht“ betrachtet, könnte glauben, dass sie Einnahmen beibehält, während sie durch Mehrwertsteuer, Provisionen und Kosten an Marge verliert.
Häufig gestellte Fragen
Ab wann gilt der 10 %?
Die im Artikel 7 des Königlichen Dekret-Gesetzes 29/2026 vorgesehene Änderung der Mehrwertsteuer hat Auswirkungen ab dem 1. Dezember 2026.
Gilt das für Aufenthalte von 31 Nächten?
Die neue spezifische Regel in der Norm bezieht sich auf Mieten, deren Dauer für einen einzelnen Mieter 30 Nächte nicht überschreitet. Andere Fälle müssen gemäß dem Rest des Mehrwertsteuergesetzes analysiert werden.
Gibt es eine Ausnahme, wenn ich meine eigene Wohnung vermiete?
Ja. Der Text sieht eine Ausnahme für die Wohnung oder das Haus vor, in dem der Vermieter seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat.
Musste ich meine Tarife genau um 10 % erhöhen?
Nicht unbedingt. Zuerst musst du entscheiden, welchen Endpreis du beibehalten möchtest, und die Basis, Mehrwertsteuer, Provisionen und Marge berechnen.
Quelle und Methodik
Primärquelle: BOE · Königliches Dekret-Gesetz 29/2026 vom 6. Oktober, Artikel 7 und elfte Schlussbestimmung. Offiziellen Text einsehen.
Die numerischen Beispiele sind hypothetische Annahmen von Gatavia und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
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