Neue IBI für Touristenwohnungen im Jahr 2026: Wann kann sie um bis zu 150 % steigen
Nein, deine IBI steigt nicht automatisch um 150 %, nur weil du eine Touristenwohnung hast. Aber das Real Decreto-ley 29/2026 hat den Weg geebnet, dass bestimmte Gemeinden einen spezifischen Zuschlag auf touristische Unterkünfte in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erheben.
Der neue Artikel 72.4 ter des Gesetzes über die Regulierung der Kommunalfinanzen erlaubt es den Gemeinden, einen Zuschlag auf die Nettogebühr der IBI für Wohnimmobilien zu erheben, die für touristische Unterkünfte bestimmt sind, sofern sie sich in Gemeinden befinden, die in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen.
Die drei Zuschlagsstufen
| Situation des Eigentümers | Maximal zulässiger Zuschlag |
|---|---|
| Eine Wohnimmobilie, die für touristische Unterkünfte bestimmt ist | Bis zu 50 % |
| Eigentümer von zwei oder mehr Wohnimmobilien, die für touristische Unterkünfte bestimmt sind | Bis zu 100 % |
| Eigentümer von vier oder mehr Wohnimmobilien, die für touristische Unterkünfte bestimmt sind | Bis zu 150 % |
Der Schlüssel: „bis zu“ bedeutet nicht „wird angewendet“
Die staatliche Regelung ermächtigt die Gemeinde, macht den Zuschlag jedoch nicht automatisch. Damit er auf deiner Rechnung erscheint, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:
- Die Immobilie muss Wohnzwecken dienen und gemäß der geltenden autonomen Vorschrift für touristische Unterkünfte bestimmt sein.
- Die Gemeinde muss sich in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt gemäß dem Gesetz 12/2023 befinden.
- Die Gemeinde muss entscheiden, den Zuschlag anzuwenden.
- Die kommunale Steuerordnung muss die materiellen und formalen Aspekte regeln.
Sie sagt nicht, dass alle Touristenwohnungen in Spanien ab heute 50 %, 100 % oder 150 % mehr IBI zahlen. Wenn jemand die Änderung so zusammenfasst, lässt er die wesentlichen Bedingungen aus.
Beispiel: Was könnte das in Euro bedeuten
Stell dir eine jährliche Nettogebühr der IBI von 800 € vor.
Mit einem Zuschlag von 50 %: 800 + 400 = 1.200 €.
Mit einem Zuschlag von 100 %: 800 + 800 = 1.600 €.
Mit einem Zuschlag von 150 %: 800 + 1.200 = 2.000 €.
Dies sind mathematische Beispiele. Der tatsächliche Prozentsatz hängt von der kommunalen Verordnung und der Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen ab.
Ab wann kann es angewendet werden?
Artikel 8 legt fest, dass die Regelung für die Steuerzeiträume gilt, die ab dem Inkrafttreten des Real Decreto-ley beginnen und unbefristet gelten. Der Text selbst tritt, allgemein gesprochen, am Tag nach seiner Veröffentlichung in Kraft.
Für den Eigentümer wird jedoch das praktische Datum wichtig sein, das die Verordnung seiner Gemeinde und deren Anwendung auf den entsprechenden Steuerzeitraum betrifft.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
- Überprüfe, ob deine Gemeinde in einer angespannten Zone liegt.
- Überprüfe die kommunalen Steuerordnungen. Dort wird konkretisiert, ob die Gemeinde diese Ermächtigung nutzt.
- Zähle, wie viele touristische Immobilien du besitzt. Die Stufen von 50 %, 100 % und 150 % hängen von dieser Zahl ab.
- Berechne die jährlichen Auswirkungen auf den tatsächlichen Gewinn. Die IBI ist eine fixe Kosten: sie wirkt sich sogar aus, wenn die Belegung sinkt.
- Verwechsle diesen Zuschlag nicht mit dem für leerstehende Wohnungen. Der gleiche Artikel regelt unterschiedliche Fälle.
Warum ein fester Zuschlag schmerzhafter sein kann als eine Provision
Eine OTA-Provision steigt oder sinkt normalerweise mit den Buchungen. Ein IBI-Zuschlag hingegen ist eine jährliche Kosten, die auch bei einer schlechten Saison bestehen bleibt.
Deshalb sollte seine Auswirkung auf den Gewinn und nicht auf den Umsatz gemessen werden.
Wenn eine Wohnung 8.000 € Gewinn pro Jahr vor der IBI abwirft und ihre Rechnung von 800 € auf 1.200 € steigt, stellt der Anstieg von 400 € nicht „nur 50 % mehr IBI“ dar: es bedeutet eine Reduzierung von 5 % des jährlichen Gewinns in diesem Beispiel.
Solltest du den Preis pro Nacht erhöhen?
Nicht unbedingt. Die Verteilung höherer Fixkosten auf die verkauften Nächte ist eine Möglichkeit, aber wenn du die Tarife erhöhst, ohne die Nachfrage zu berücksichtigen, könntest du Buchungen verlieren. Die richtige Berechnung ist:
Zusätzliche jährliche Kosten ÷ tatsächlich verkaufte Nächte = zusätzliche Kosten pro belegter Nacht.
Diese Zahl ermöglicht es dir zu entscheiden, ob du sie weitergeben, absorbieren oder durch Einsparungen und bessere Verteilung ausgleichen möchtest.
Überprüfe zuerst deine Gemeinde; dann mache die Rechnung.
Der Eigentümer, der sich über die „150 %“ erschreckt, ohne zu überprüfen, ob die Regelung auf seine Wohnung anwendbar ist, trifft Entscheidungen basierend auf Angst und nicht auf Daten. Die richtige Reihenfolge ist: angespannte Zone → Verordnung → Anzahl der Immobilien → tatsächliche Gebühr → Auswirkungen auf den Gewinn.
Häufig gestellte Fragen
Gilt der Zuschlag für ganz Spanien?
Nein. Der neue 4 ter bezieht sich auf touristische Unterkünfte in Gemeinden, die sich in Zonen mit angespanntem Wohnungsmarkt befinden, und erfordert kommunales Handeln.
Wann beträgt er 150 %?
Die Regelung erlaubt bis zu 150 %, wenn es sich um Eigentümer von vier oder mehr Wohnimmobilien handelt, die für touristische Unterkünfte bestimmt sind.
Ist die Gemeinde verpflichtet, ihn zu erheben?
Nein. Der Text besagt, dass die Gemeinden können, den Zuschlag erheben und dass die kommunale Steuerordnung seine Anwendung regelt.
Wird er auf den Katasterwert berechnet?
Der Zuschlag wird als Prozentsatz der Nettogebühr der IBI ausgedrückt, nicht als direkter Prozentsatz des Katasterwerts.
Quelle und Methodik
Primärquelle: BOE · Real Decreto-ley 29/2026, vom 6. Oktober, Artikel 8, neuer Artikel 72.4 ter. Offiziellen Text einsehen.
Gatavia · Frage. Daten. Berechnungen. Entscheide.