Absetzbare Ausgaben für eine Ferienwohnung in Spanien im Jahr 2026: Was Sie in der IRPF abziehen können und was nicht
Wenn Sie für die touristische Vermietung als Einkünfte aus Immobilienvermögen besteuert werden, erlaubt die Steuerbehörde, die notwendigen Ausgaben zur Erzielung dieser Einkünfte sowie die entsprechenden Abschreibungen abzuziehen. Zu den üblichen Posten gehören Zinsen und Finanzierung, Instandhaltung und Reparaturen, Versicherungen, nicht-sanktionierende Steuern, Dienstleistungen Dritter und Abschreibungen. Aber die anteilige Berechnung für die tatsächlich vermieteten Tage ist entscheidend.
Was die Steuerbehörde sagt
Die AEAT stellt fest, dass das Nettoeinkommen aus Immobilienvermögen ermittelt wird, indem von den Bruttoeinnahmen die absetzbaren Ausgaben und die entsprechenden Abschreibungen abgezogen werden. Für touristische Vermietungen ist die anwendbare Reduzierung für die Hauptwohnung nicht anwendbar, da sie einen vorübergehenden Bedarf decken.
Absetzbare Ausgaben
| Posten | Allgemeine Behandlung | Hinweis |
|---|---|---|
| Zinsen und Finanzierung | Können absetzbar sein, wenn sie mit Erwerb oder Verbesserung verbunden sind | Unterliegen Grenzen und Korrelation mit Einkünften |
| Instandhaltung und Reparatur | Streichen, Reparaturen und Installationen zur Aufrechterhaltung des normalen Gebrauchs | Reparatur nicht mit Verbesserung verwechseln |
| Versicherungen | Können notwendige Ausgaben sein | Es muss eine Verbindung zur vermieteten Immobilie bestehen |
| IBI und andere Steuern | Können absetzbar sein, wenn sie die Anforderungen erfüllen | Keine Sanktionen oder sanktionierenden Zuschläge |
| Dienstleistungen Dritter | Verwaltung, Überwachung, Management und Ähnliches | Notwendig zur Erzielung von Einkünften |
| Abschreibung | Kann gemäß den steuerlichen Vorschriften abgezogen werden | Nur wenn sie einer tatsächlichen Wertminderung entspricht |
Die anteilige Berechnung ist der Punkt, an dem viele Eigentümer Fehler machen
Die AEAT erinnert daran, dass für die jährlichen Ausgaben nur der Teil absetzbar ist, der dem Zeitraum entspricht, in dem die Immobilie vermietet ist und Einkünfte generiert.
Jahresversicherung: 600 €.
Tatsächlich vermietete Tage: 183.
Orientierende anteilige Berechnung des Beispiels: 600 × 183 / 365 = 300,82 €.
Die genaue Anwendung muss gemäß der Art der Ausgabe und der geltenden Vorschriften überprüft werden.
Reparatur ist nicht dasselbe wie Verbesserung
Eine Ausgabe zur Aufrechterhaltung des normalen Gebrauchs der Immobilie kann Instandhaltung oder Reparatur sein. Eine Maßnahme, die die Kapazität, Behebbarkeit oder den Wert erhöht, kann anders behandelt werden und nicht vollständig als Reparatur des Geschäftsjahres abgezogen werden.
Und die Reinigung?
Wenn die Reinigung mit der Erzielung von Einkünften verbunden ist und Teil des Betriebs der Vermietung ist, muss sie als Ausgabe im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Immobilie analysiert werden. Der Schlüssel bleibt, die Notwendigkeit, den Betrag und die Korrelation mit den Einkünften nachzuweisen.
Und die Provision von Airbnb oder Booking?
Die für die Buchungen gezahlten Provisionen sind Teil der wirtschaftlichen Kosten des Kanals. Steuerlich müssen sie dokumentiert und gemäß dem anwendbaren Regime für den Eigentümer analysiert werden.
Was Sie nicht tun sollten
- 365 Tage einer jährlichen Ausgabe abziehen, wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet war.
- Eine Verbesserung als einfache Reparatur deklarieren.
- Rechnungen oder Belege verlieren.
- Buchhaltungsaufwand, wirtschaftlichen Aufwand und steuerlich abziehbaren Aufwand verwechseln.
- Die Reduzierung der Hauptwohnung auf die touristische Vermietung anwenden.
Es reicht nicht aus, Rechnungen aufzubewahren: Sie müssen sie korrekt der Immobilie, dem Zeitraum und der Art der Ausgabe zuordnen.
Die beste Möglichkeit, Fehler zu vermeiden, besteht darin, jede Ausgabe nach Wohnung, Posten und Zeitraum der Einkünfte zu trennen. Das verbessert die Erklärung und ermöglicht es auch, die tatsächliche Rentabilität zu erkennen.
Methodik und Quellen
Steuerbehörde: Berechnung der Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie und absetzbare Ausgaben, Seiten aktualisiert im Jahr 2026.
Steuerbehörde: Besteuerung der Vermietung von Ferienwohnungen.
Vorschriften: Artikel 22 und 23 des IRPF-Gesetzes und der IRPF-Verordnung.
Dieser Inhalt ist informativ und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
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