Einen vollen Kalender zu haben, bedeutet nicht unbedingt, dass eine Ferienwohnung rentabel ist. Die Provisionen der Plattformen, die Reinigung, die Nebenkosten, die Instandhaltung, die Steuern und Reparaturen können den Gewinn erheblich mindern.
Um herauszufinden, wie viel eine Ferienwohnung tatsächlich verdient, reicht es nicht aus, nur das Geld zu betrachten, das auf dem Konto eingeht: man muss alle Einnahmen und alle Kosten des Unterkunfts berechnen.
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Eine Ferienwohnung ist rentabel, wenn die Einnahmen alle Ausgaben decken und einen ausreichenden Gewinn im Verhältnis zu den getätigten Investitionen generieren.
Um dies korrekt zu berechnen, musst du mindestens die Einnahmen aus Buchungen, die Provisionen, die Reinigung, die Nebenkosten, die Instandhaltung, die Versicherungen, die Steuern, die Finanzierung und die phasen ohne Belegung im Auge behalten.
Die richtige Frage ist nicht, wie viel du einnimmst, sondern wie viel Geld dir bleibt, nachdem du alles bezahlt hast.
Viele Eigentümer konsultieren die Einnahmen von Airbnb oder Booking und betrachten diese Zahl als die Leistung ihres Unterhalts. Die Einnahmen sind jedoch nur der Ausgangspunkt.
Du kannst 3.000 Euro an Buchungen in einem Monat erhalten und das Gefühl haben, dass das Geschäft sehr gut läuft. Aber dann kommen die Provisionen, die Reinigung, der Strom, das Wasser, die Heizung, die Reparaturen, die Versicherungen, die Hypothek und die Steuern dazu.
Eine Wohnung kann viele Buchungen haben und dennoch eine sehr niedrige Rentabilität bieten.
Die Rentabilität einer Ferienwohnung misst das Verhältnis zwischen dem Gewinn, der aus der Unterkunft generiert wird, und dem Geld, das investiert wurde, um sie zu kaufen, vorzubereiten und in Betrieb zu halten.
Um das Ergebnis korrekt zu bewerten, müssen wir vier Konzepte unterscheiden.
Es ist der Gesamtbetrag, der aus den Buchungen vor Abzug der Ausgaben erzielt wird.
Es ist das Geld, das nach Abzug aller Kosten, die mit der Aktivität verbunden sind, übrig bleibt.
Vergleicht den erzielten Gewinn mit der Investition in die Wohnung.
Spiegelt das Geld wider, das tatsächlich während eines bestimmten Zeitraums auf das Konto eingeht und ausgeht.
Beispiel: Zwei Wohnungen können 40.000 Euro pro Jahr Umsatz machen und dennoch nicht gleich rentabel sein. Wenn eine 15.000 Euro an Ausgaben hat und die andere 28.000 Euro, sind ihre Ergebnisse völlig unterschiedlich.
Die erste Berechnung besteht darin, alle Betriebskosten von den erzielten Einnahmen abzuziehen.
Gewinn = Gesamteinnahmen − Gesamtausgaben
Das Ergebnis sollte monatlich und auch jährlich berechnet werden, um fehlerhafte Schlussfolgerungen aufgrund der Saisonalität zu vermeiden.
In einer Ferienwohnung variieren die Einnahmen häufig stark zwischen Hoch- und Nebensaison. Daher ermöglicht die Analyse eines Monats mit guter Belegung nicht, die tatsächliche Geschäftssituation zu erkennen.
Um den Gesamterlös zu ermitteln, musst du alle Beträge erfassen, die mit dem Betrieb der Unterkunft in Zusammenhang stehen, unabhängig von dem Kanal, über den sie eingenommen wurden.
Es ist ratsam, die Einnahmen nach Datum, Unterkunft, Plattform und Reservierung zu erfassen. Auf diese Weise kannst du prüfen, welcher Kanal den meisten Umsatz generiert und welcher nach Abzug der Provisionen den größten Gewinn abwirft.
Der häufigste Fehler besteht darin, nur die sichtbarsten Kosten zu berücksichtigen, wie Reinigung oder Strom. Der touristische Betrieb verursacht viele weitere Kosten, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen.
Die Plattformen können Provisionen vom Eigentümer, vom Gast oder von beiden erheben, je nach Vertragsmodell. Diese Beträge verringern direkt das Nettoeinkommen jeder Reservierung.
Um Kanäle zu vergleichen, solltest du nicht nur den Verkaufspreis analysieren. Du musst überprüfen, wie viel Geld nach Abzug der entsprechenden Provision tatsächlich bleibt.
Die Reinigung ist einer der wichtigsten Kostenpunkte der Aktivität. Du solltest den Reinigungsservice, die Wäscherei, die verwendeten Produkte und die Zeit, die aufgewendet wird, wenn der Eigentümer die Aufgabe selbst erledigt, berücksichtigen.
Strom, Wasser, Gas, Heizung, Klimaanlage, Internet und andere Versorgungsleistungen können je nach Belegung, Jahreszeit und Verhalten der Gäste erheblich variieren.
Geräte, Möbel, Schwimmbäder, Gärten, Klimaanlage und Ausstattung verschleißen schneller als in einem privaten Wohnraum. Obwohl einige Kosten nicht jeden Monat anfallen, müssen sie in die jährliche Analyse einbezogen werden.
Auch Versicherungen, Gebühren, Lizenzen, Verwaltungsdienste, Verwaltungstools und alle anderen Kosten, die zur Aufrechterhaltung der Tätigkeit notwendig sind, müssen berücksichtigt werden.
Wenn eine Hypothek besteht, ist es wichtig, zwischen den monatlichen Ausgaben und den finanziellen Kosten zu unterscheiden. Die Steuern sollten ebenfalls korrekt analysiert werden, je nach Situation des Eigentümers und der geltenden Vorschriften.
Wichtig: Nicht alle Kosten haben die gleiche steuerliche Behandlung. Es ist eine Sache, den wirtschaftlichen Gewinn der Unterkunft zu berechnen, und eine andere zu bestimmen, welche Beträge steuerlich absetzbar sein können.
Nachdem der Jahresgewinn berechnet wurde, kannst du ihn mit der insgesamt in die Unterkunft investierten Summe vergleichen.
Rentabilität = Jahresgewinn ÷ Gesamth inversión × 100
Die Gesamtsumme der Investition muss sich nicht auf den Kaufpreis beschränken. Sie kann auch Steuern, Erwerbskosten, Renovierungen, Möbel, Ausstattung und andere notwendige Ausgaben zur Aufnahme der Tätigkeit umfassen.
Im obigen Beispiel, wenn die Gesamtinvestition 250.000 Euro betragen hätte:
17.500 € ÷ 250.000 € × 100 = 7 %
Die jährliche Rentabilität vor Finanzierung und Steuern würde 7 % betragen.
Um das Funktionieren einer Ferienwohnung zu verstehen, genügt es nicht, nur das Endergebnis zu kennen. Es ist auch sinnvoll, die Indikatoren zu analysieren, die erklären, wie es zustande gekommen ist.
Prozentsatz der verfügbaren Nächte, die im Zeitraum reserviert wurden.
Durchschnittlicher Zimmerpreis pro verkaufter Nacht.
Einnahme pro verfügbarer Nacht, ob reserviert oder nicht.
Durchschnittliche Kosten, die mit jedem Aufenthalt verbunden sind, einschließlich Gebühren, Reinigung und sonstige Ausgaben.
Diese Indikatoren ermöglichen es, Probleme zu erkennen, die sich nicht nur durch die Umsatzbetrachtung zeigen. Zum Beispiel kann eine hohe Belegung mit einem zu niedrigen Preis mehr Arbeit erzeugen, ohne den Gewinn zu verbessern.
Eine hohe Belegung wird oft als positives Signal angesehen, garantiert jedoch kein gutes finanzielles Ergebnis.
Mehr Buchungen bedeuten nicht immer mehr Gewinn. Der Schlüssel liegt darin, zu wissen, welche Buchungen, Preise, Kanäle und Zeiträume tatsächlich ein positives Ergebnis bringen.
Der Betrag, der für die Buchungen erhalten wird, ist nicht der Gewinn. Zuerst müssen alle Kosten der Aktivität abgezogen werden.
Reinigungsprodukte, Nachschub, Fahrten, kleine Reparaturen und einmalige Käufe erscheinen isoliert betrachtet als irrelevant, aber ihre jährliche Summe kann erheblich sein.
Wenn man nur die Hochsaison analysiert, kann dies ein zu optimistisches Bild vermitteln. Die Rentabilität sollte unter Berücksichtigung des gesamten Jahres berechnet werden.
Wenn mehrere Unterkünfte verwaltet werden, ist es ratsam, jedes Einkommen und jede Ausgabe der entsprechenden Unterkunft zuzuordnen. Andernfalls könnte eine rentable Immobilie die Verluste einer anderen verbergen.
Auch wenn der Eigentümer sich kein Gehalt zahlt, erfordert die Verwaltung von Buchungen, Vorfällen, Nachrichten und Anbietern Zeit. Dieser Aufwand muss bei der Bewertung berücksichtigt werden, ob die Rendite angemessen ist.
Es ist nicht ratsam, bis zum Ende des Geschäftsjahres zu warten, um Rechnungen zu sammeln und das Ergebnis zu berechnen, da dies die frühzeitige Erkennung von Problemen verhindert.
Die Kontrolle sollte kontinuierlich erfolgen.
Je früher du eine Abweichung erkennst, desto einfacher wird es sein, sie zu korrigieren. Es könnte notwendig sein, die Tarife zu überprüfen, bestimmte Ausgaben zu reduzieren, den Mindestaufenthalt zu ändern oder zu analysieren, welche Plattformen ein besseres Ergebnis bringen.
Die Gatavia App hilft dir, Einnahmen, Ausgaben, Buchungen, Dokumente, Steuern und Rentabilität zu überwachen, damit du wissen kannst, ob deine Unterkunft wirklich Geld verdient.
Die Rentabilität meiner Wohnung berechnenDu musst alle generierten Einnahmen addieren und alle mit der Tätigkeit verbundenen Ausgaben abziehen. Danach kannst du den jährlichen Gewinn mit der insgesamt in die Wohnung investierten Summe vergleichen.
Nicht unbedingt. Eine hohe Auslastung bei niedrigen Preisen, hohen Provisionen oder übermäßigen Kosten kann viel Aktivität und wenig Gewinn erzeugen.
Du solltest Provisionen, Reinigung, Wäscherei, Lieferungen, Wartung, Reparaturen, Versicherungen, Gebühren, professionelle Dienstleistungen, Management-Tools, Finanzierung und alle anderen mit der Wohnung verbundenen Kosten einbeziehen.
Es ist ratsam, beide Zeiträume zu nutzen. Die monatliche Kontrolle ermöglicht es, Abweichungen zu erkennen, und die jährliche Berechnung bietet einen umfassenderen Überblick über die Saisonalität und das Ergebnis des Geschäfts.
Der Umsatz ist die Gesamtheit der erzielten Einnahmen. Der Gewinn ist der Betrag, der nach Abzug aller Ausgaben übrig bleibt.
Ja. Es ist ratsam, jede Buchung, Einnahme und Ausgabe ihrer Wohnung zuzuweisen, um zu überprüfen, welche Immobilien rentabler sind und welche Anpassungen benötigen.
Eine Ferienwohnung sollte nicht nach der Anzahl der Buchungen oder dem Geld, das auf dem Konto eingeht, bewertet werden. Der wirklich wichtige Wert ist der Gewinn, der nach Abzug aller Kosten verbleibt.
Die kontinuierliche Kontrolle der Zahlen ermöglicht es, Probleme zu erkennen, Preise anzupassen und datenbasierte Entscheidungen zu treffen, nicht gefühlsmäßig.
