Die Preisfestlegung für eine Touristenunterkunft besteht nicht darin, einen Blick darauf zu werfen, wie viel die Nachbarunterkunft verlangt, die empfohlene Rate einer Plattform zu kopieren oder einen Rabatt anzubieten, um den Kalender zu füllen.
Bevor du entscheidest, wie viel du pro Nacht verlangen möchtest, musst du eine wesentliche Zahl kennen: den minimal rentablen Preis deiner Unterkunft. Das heißt, der Preis, unterhalb dessen eine Buchung zwar Arbeit, Belegung und Einnahmen generieren kann, jedoch nicht genügend Gewinn abwirft.
Schnellübersicht Gatavia
Der Mindestpreis pro Nacht muss die variablen Kosten der Buchung, einen proportionalen Anteil der Fixkosten und die Gewinnspanne, die du erwartest zu erzielen, abdecken.
Um dies zu berechnen, musst du die Provisionen, die Reinigung, die Wäsche, die Betriebskosten, die Instandhaltung, Versicherungen, Steuern, die Finanzierung und die tatsächliche Anzahl der Nächte, die du verkaufen kannst, kennen.
Wenn du deinen minimal rentablen Preis nicht kennst, kannst du unbemerkt Geld bei jeder Buchung verlieren.
Wenn Termine frei bleiben, ist es üblich, die Preise zu senken, um Buchungen zu bekommen. Auf den ersten Blick scheint jedes Einkommen besser zu sein, als die Unterkunft leer zu lassen.
Jede Buchung hingegen verursacht Kosten: die Plattformprovision, Reinigung, Wäsche, Betriebskosten, Willkommensprodukte, Abnutzung, Management und mögliche Vorfälle.
Eine Buchung kann die Belegung erhöhen und gleichzeitig den Gewinn der Unterkunft verringern.
Der minimal rentable Preis ist der Mindestbetrag, den du für eine Nacht oder einen Aufenthalt erzielen musst, um die Kosten der Unterkunft zu decken und die von dir festgelegte Gewinnspanne zu erreichen.
Er ist nicht mit dem niedrigsten Preis zu verwechseln, den du bereit bist, anzubieten. Es handelt sich um eine Zahl, die auf echten Daten basiert.
Minimal rentabler Preis = Kosten des Aufenthalts + Anteil der Fixkosten + gewünschter Gewinn
Der veröffentlichte Preis sollte höher sein, wenn noch Provisionen oder Rabatte abgezogen werden müssen.
Die Konkurrenz kann dir helfen, den Markt zu verstehen, jedoch kennt sie deine Kosten nicht.
Zwei Unterkünfte, die sich in derselben Straße befinden, können sehr unterschiedliche Mindestpreise benötigen.
Eine kann eine Hypothek haben, während die andere vollständig abbezahlt ist.
Die Kosten hängen von der Größe, der Kapazität und dem verwendeten Anbieter ab.
Pool, Garten, Klimaanlage oder Jacuzzi erhöhen Kosten und Wartung.
Provisionen und Rabatte können je nach Plattform variieren.
Der Preis des Nachbarn zeigt an, wie viel der Nachbar zu verlangen versucht. Er beweist jedoch nicht, wie viel Gewinn er macht oder ob seine Unterkunft tatsächlich rentabel ist.
Die variablen Kosten sind diejenigen, die anfallen oder steigen, wenn ein Gast eincheckt.
Normalerweise umfassen sie:
Bevor Sie Provisionen zahlen und feste Kosten decken, muss diese Buchung bereits mindestens 190 Euro generieren.
Die Fixkosten existieren, auch wenn Sie keine Buchung haben.
Zu ihnen können gehören:
Wichtig: Um den Cashflow zu analysieren, müssen Sie die vollständige Finanzierungsrate berücksichtigen. Um das wirtschaftliche und steuerliche Ergebnis zu analysieren, ist es ratsam, Zinsen, Kapitalrückzahlung und steuerliche Behandlung zu differenzieren.
Einer der häufigsten Fehler besteht darin, die jährlichen Kosten durch 365 Nächte zu teilen.
Ein Ferienhaus wird nicht an jedem Tag des Jahres verkauft. Es kann eine Nebensaison, blockierte Tage, Wartung, Nutzung durch den Eigentümer oder Nachfrageeinschränkungen geben.
Fixkosten pro verkaufter Nacht = jährliche Fixkosten ÷ voraussichtlich verkaufte Nächte
Stellen wir uns ein Haus mit 12.000 Euro jährlichen Fixkosten und einer realistischen Prognose von 180 verkauften Nächten vor.
12.000 € ÷ 180 Nächte = 66,67 € pro Nacht
Jede verkaufte Nacht sollte ungefähr 66,67 Euro einbringen, um den proportionalen Anteil der Fixkosten zu decken.
Wenn du letztendlich nur 120 Nächte verkaufst, müsste jede Nacht einen größeren Teil der Fixkosten tragen. Daher muss die geplante Auslastung realistisch sein.
Reparaturen treten nicht jeden Monat auf, aber sie tauchen schließlich auf.
Haushaltsgeräte, Klimaanlage, Möbel, Pool, Garten und Ausstattung nutzen sich ab. Wenn du keinen Teil der Einnahmen für solche Situationen reservierst, kann eine größere Reparatur den Gewinn von mehreren Monaten aufzehren.
Alle Kosten zu decken bedeutet nicht, dass die Immobilie eine gute Investition ist. Wenn das Endergebnis null ist, hast du gearbeitet, um die Aktivität aufrechtzuerhalten, ohne Ertrag zu erzielen.
Der Preis muss eine Marge enthalten, die Folgendes kompensiert:
Der Gleichgewichtspreis deckt die Kosten. Der rentable Preis deckt die Kosten und lässt Gewinn zurück.
Die Kosten für Reinigung und Wäsche fallen pro Aufenthalt an, nicht unbedingt pro Nacht. Daher hängt der Mindestpreis auch von der Dauer der Buchung ab.
Nehmen wir folgende Daten an:
125 € + 2 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 385 €
Mindestpreis für den Aufenthalt vor Provisionen: 385 Euro.
Der durchschnittliche Mindestpreis wäre 192,50 Euro pro Nacht.
125 € + 5 × (18 € + 67 € + 10 € + 35 €) = 775 €
Mindestpreis für den Aufenthalt vor Kommissionen: 775 Euro.
Der durchschnittliche Mindestpreis wäre 155 Euro pro Nacht.
Bei einer langzeitigen Buchung benötigt man einen niedrigeren Durchschnittspreis pro Nacht, da die Reinigungskosten auf mehrere Tage verteilt werden.
Wenn eine Plattform eine Kommission abzieht, reicht es nicht aus, diesen Prozentsatz zum Mindestpreis hinzuzufügen.
Um den Preis zu erfahren, den du veröffentlichen musst, kannst du diese Formel verwenden:
Veröffentlichter Preis = benötigtes Nettoeinkommen ÷ (1 − Kommissionsprozentsatz)
Wenn du 775 Euro netto erhalten musst:
775 € ÷ 0,85 = 911,76 €
Du solltest den Aufenthalt ungefähr für 912 Euro veröffentlichen, um nach der Kommission 775 Euro zu erhalten.
Du solltest auch prüfen, ob es Rabatte, Aktionen oder Programme gibt, die den erhaltenen Betrag weiter reduzieren.
Eine Preisstrategie benötigt mehr als nur eine Zahl.
Tarif, unter den du unter normalen Bedingungen nicht verkaufen solltest.
Tarif, der an Nachfrage, Wettbewerb, Saison und Merkmale angepasst ist.
Höchster Betrag, den der Markt in diesem Zeitraum wahrscheinlich akzeptieren wird.
Der Mindestpreis wird anhand deiner Kosten berechnet. Der empfohlene und der maximale Preis hängen zusätzlich vom Markt ab.
Die Mindestaufenthaltsdauer kann die Marge schützen, wenn die Wechselkosten hoch sind.
Eine Unterkunft mit 120 Euro Reinigungskosten kann Schwierigkeiten haben, Buchungen von nur einer Nacht rentabel zu machen, selbst bei einem hohen Tarif.
Das bedeutet jedoch nicht, dass du immer längere Aufenthalte verlangen solltest. Die Bedingung muss sich an der Nachfrage und den tatsächlichen Kosten jeder Veränderung des Gastgebers anpassen.
Unter bestimmten Umständen kann es akzeptabel sein, eine geringere Marge zu akzeptieren, aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein.
Zum Beispiel:
Die Senkung der Marge ist nicht dasselbe wie der Verkauf unter dem Kostenniveau. Bevor du einen Rabatt anwendest, musst du wissen, welchen Mindestbetrag du benötigst.
Andere Unterkünfte haben nicht deine Kosten, Finanzierung oder Gewinnziele.
Eine Plattform kann dir bei der Schätzung der Nachfrage helfen, kennt jedoch nicht unbedingt alle deine Kosten.
Der angegebene Preis entspricht nicht immer dem Betrag, den der Eigentümer letztendlich erhält.
Du solltest eine realistische Schätzung der verkauften Nächte verwenden, nicht die theoretische Gesamtverfügbarkeit.
Strom, Reinigung, Versicherungen und andere Kosten können steigen. Dein Mindestpreis sollte ebenfalls überprüft werden.
Eine vollständig belegte Unterkunft zu unzureichenden Preisen kann weniger Gewinn abwerfen als eine Unterkunft mit geringerer Belegung und einem besseren Durchschnittspreis.
Wenn du mehrere Unterkünfte verwaltest, solltest du nicht denselben Mindestpreis für alle anwenden.
Jede Unterkunft kann haben:
Die Gatavia App hilft dir, Einnahmen, Ausgaben, Buchungen und Rentabilität zu verwalten, damit du Preise mit realen Daten festlegen und wissen kannst, welchen Gewinn jede Unterkunft abwirft.
Die Rentabilität meiner Unterkunft berechnenDu solltest die variablen Kosten des Aufenthalts, den proportionalen Anteil der Fixkosten, eine Rücklage für Wartung und den Gewinn, den du erzielen möchtest, addieren. Danach musst du den Tarif anpassen, um Provisionen und Rabatte abzudecken.
Du kannst ihn als Marktreferenz verwenden, aber nicht als Mindestpreis. Jede Unterkunft hat unterschiedliche Kosten, Finanzierungen, Belegungen und Ziele.
Ja. Die Reinigungskosten und Wäscherei verteilen sich auf mehr Nächte, wenn der Aufenthalt lang ist, was den durchschnittlichen Mindestpreis pro Nacht senken kann.
Teile das Nettoeinkommen, das du benötigst, durch eins minus den Provisionssatz. So erhältst du den Preis, den du veröffentlichen musst, um den gewünschten Betrag zu erhalten.
Die beste Kombination ist die, die den größten Gewinn erzielt. Eine hohe Auslastung bei zu niedrigen Preisen kann weniger rentabel sein.
Ja. Der Mindestpreis hängt von den Kosten, der Kapazität, der Finanzierung, dem Verbrauch, der erwarteten Auslastung und den Eigenschaften jeder Unterkunft ab.
Der Markt hilft zu entscheiden, wie viel du verlangen kannst, aber deine Zahlen bestimmen, wie viel du verlangen musst.
Den Mindestpreis, der rentabel ist, zu kennen, ermöglicht es dir, mit Bedacht Rabatte anzubieten, den Gewinn zu schützen und Buchungen zu vermeiden, die den Kalender füllen, aber die Rentabilität verringern.
